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  新浪乐居编辑 梧桐树 近期，上海市政府公布了《青浦新城“十四五”规划建设行动方案》，从整体上解读了新城未来发展方向和建设纲要。那么具体到新城房地产市场情况又如何呢？未来青浦新城新房市场有多少溢价空间？今天我们就根据业内报告来解读一下。

  区域概况：123万常住人口 未来3条轨交线

  根据相关统计数据，青浦区至2019年末，青浦区常住人口123.31万人，其中外来常住人口71.43万人。户籍人口49.61万人，其中非农人口37.42万人。

  青浦新城目前通车的是上海轨道交通17号线，未来可能有：上海轨道交通2号线、13号线西延伸段。

  新房成交均价：40315元/平米

  根据链家数据，2020年，青浦新城的成交量在五大新城中排名第三，共成交新建商品房1910套，占青浦区成交量的22%，在区内排名第二，成交套数同比下降35%，这和板块供应量的下降有直接关系，但成交量是供应量的2倍，说明大部分成交量来自对库存的去化。成交均价40315元/平，在五大新城中排名第二，均价近三年都保持在4万左右的水平比较稳定。

  从近几年的成交情况来看，青浦新城的成交量占青浦区的比重，在2018年时达到最高的37%，之后再度回落。从成交量的绝对值来看，仅在2018和2019年出现比较明显的增长。

  青浦新城的成交均价低于青浦区平均价格，且受到供应影响，价差近两年有扩大的趋势，2020年价差达到7千以上。从均价的绝对值来看，已经连续4年没有增长。

  热门户型：90-110平米

  从面积段来看，2020年，青浦新城成交的套均面积主要为90-110平，占比达41%，新房以刚改和改善为主，而70-90平的刚需占比为28%，110-140平占比20%。

  整体来看，近几年面积段占比一直有波动，但70-90平的占比有增加的趋势，110-140平的占比有下降的趋势，90-110平的占比相对比较稳定。

  从总价段来看，2020年，成交的总价段主要在300-400万，占比达56%，400-600万占比32%，从总价来看是刚需和刚改购房群体能够接受的范围。从近几年的变化来看，300万以下的占比显著下降，300-400万的占比有所增加，400-600万的占比也有所下降，但600-800万的占比略有增加。

  新房成交：3月共成交55套

  从业内发布的三月各大新城销售面榜、成交金额榜等排行旁上均难觅青浦新城项目的踪影，三月的青浦新城到底怎么了？究其原因，三月（3.1-3.26）期间青浦新城虽然有不少房源签证但是成交套数及面积都不多。

  不过目前首创禧悦芳菲、招商虹桥公馆二期以及宝业活力天地三盘已陆陆续续认筹，特别是招商虹桥公馆二期每一次开盘都将引起轩然大波，青浦新城4月能否“翻盘”我们拭目以待！

  土地出让：2幅宅地总面积10.5万平米

  2020年，青浦新城共成交2块宅地（含住宅用地），土地面积5.2万方，总建面10.5万方，在五大新城中的出让总建面最低，在青浦区各板块中排名第四。

  青浦新城的楼板价为22253元/平，但2块宅地楼板价相差甚远，其中，3月份由上海盛驰置业取得的地块，楼板价16000元/平，底价成交。

  而7月份由佳兆业取得的地块，楼板价26679元/平，溢价率40.4%。这幅地块竞买企业一共有八家，分别是新城、佳兆业、保利置业、远洋、金茂、绿城、雅戈尔、安徽高速。最终佳兆业溢价40%以上胜出。