正文

  编者按

  如果说地铁是城市交通的毛细血管，高铁便是大动脉。轨道交通的出现不仅便利了市民的出行更深刻地影响了房价。地铁和高铁如何改变楼市房价？“轨交上的长三角”系列策划【轨交篇】之三：地铁开通后无锡房价逐步迈入2万+时代，城市TOD使交通与居住更紧密，高铁新城崛起，未来房价突破3万/㎡已是大概率事件......

  2018年的夏天，一张购房单引起了网友的热议。

  这张购房单是中介为购房者计算的整体购房成本，一套89㎡的华发庄园二手房，评估费、增值税、中介费、产证费等等，零零总总加起来已经达到了160多万，购房成本大约达到了1.8万/㎡。

  而发帖的网友晒出这张单子不为别的，只是为了证明，当初买对了惠山新城。

  2008年老房子拆迁，首付8万+贷款30万，他成功入手了均价38000元/㎡的绿地世纪城小户型，十年后的2018年，同样的89㎡面积，购房成本却飙升了4倍多。

  在他买房时，惠山新城还是无锡人眼中的“偏僻乡下”，人没有多少，路没有几条，地铁规划还只是图纸。

  但在2009年5月，无锡地铁1号线正式动工，预示着一个新城的崛起。

  5年之后，随着地铁1号线的开通，惠山新城进入了发展快车道，各项产业配套逐渐完善，华润、龙湖、美的、建发等房企相继来此安营扎寨，房价由此一路飙升。

  而这只是轨道交通改变楼市格局的一个缩影。

地铁推动板块崛起，为城市发展打下基础

  2014年，无锡地铁1号线、2号线相继开通，十字纵横的地铁交通线路，让无锡迈入了地铁时代，也带动了太湖新城、锡东新城、惠山新城、天一新城等多个版块的发展。

  2019年，无锡地铁1号线南延线开通，新增雪浪站、葛埭万达城站、南方泉站，与1号线贯通运营，滨湖区山水城板块也纳入轨交覆盖范围。

  2020年，无锡地铁3号线开通，由西北到东南斜穿无锡市区，横跨钱桥、吴桥、无锡火车站、江溪、旺庄、硕放等区域，尤其是硕放机场周边组成的空港新城，在地铁开通后，房价逐渐迈入2万+时代。

  2021年，无锡首个呈半环形的地铁线路——地铁4号线，穿越惠山区、梁溪区、滨湖区、经开区四个板块，也即将正式通车。

  日前，地铁3、4号线联络线贯通，为接下来联络线轨道施工、列车过线作业打下坚实基础。

  此外，规划中的地铁5号线，暂定正线全长34.5km，近日招标公告中透露将暂定27座站点，尤其是设立于旅游胜地鼋头渚的地铁站点，更是让无锡人兴奋不已。

  据统计，目前无锡已开通的地铁总交通里程已有89.4km，未来，地铁4号线、5号线还将增添59.1km的里程。

  可以看到的是，从2014到2021，无锡在地铁时代不断迈进，多个区域、多个版块在地铁交通的带动下连为一体，不仅缩短了城市出行的时间，也让人居置业有了很多新选择，带动了区域价值的提升。

  2020年，地铁3号线一期开通，连通了硕放机场周边区域与钱桥板块，板块房价迎来重大突破，纷纷越过“2”字头，成为无锡楼市又一个置业热土。

  克而瑞数据显示，2014年无锡地铁1号线、2号线开通运营后，整体对城市的交通发展和实力提升起到了非常巨大的作用，在地铁开通后无锡房价亦是逐渐水涨船高。

城市TOD，让交通与居住更紧密

  随着地铁交通网络的充实和丰富，购房者们对各式各样宣传的地铁盘也从新鲜到了麻木，TOD模式（地铁上盖物业）开始逐渐在无锡兴起。

  早在2014年，无锡就已开通了地铁1号线与2号线，但真正的TOD项目，却从3年后才开始诞生。

  绿地天空树，作为地铁1号线南延线雪浪站上盖物业，由绿地集团与无锡地铁集团共同打造，也是无锡首个真正的TOD项目，项目的住宅已全部售罄，目前二手房的市场均价大约在2.4万/㎡。

  这个项目也让无锡人真正开始了解TOD的概念——以公共交通为导向的发展模式，在无锡则是大多表现为地铁上盖，并且涵盖商业、办公、居住、交通等多维属性。

  此后无锡TOD地铁上盖物业迎来井喷，华润置地公元汇、愉樾天成、宝龙TOD未来新城，天河停车场地块项目相继到来，品牌房企与无锡地铁集团合作打造TOD项目的热潮从未停歇。

  其中，华润置地公元汇是在2019年6月由无锡地铁联合华润置地以总价2.62亿元成功竞得，楼面价6940元/㎡。目前，该项目在售建面约116、133㎡高层住宅，均价23000元/㎡。

  2019年12月18日，京投发展、无锡地铁、中铁四局联合底价拿下经开区3幅涉宅地块，总价85亿，开发为愉樾天成项目。

  相对较低的地价让住宅产品价格竞争力十足，目前该项目在售建面约110、135㎡高层住宅，均价30800元/㎡，相较于经开区目前普遍3万+的均价更显实惠。

  2019年12月26日，宝龙底价摘得新吴区XDG-2019-65号地块，楼面价4737元/㎡，开发为宝龙TOD未来新城。

  项目周边规划自建建面约11万方商业综合体、幼儿园与9年一贯制学校、建面约1万方健康医疗，未来生活比较方便。

  目前宝龙TOD未来新城在售建面约88、105㎡高层住宅以及建面约85㎡多层住宅，均价19000元/㎡，算是无锡楼市的一个洼地。

  2021年3月17日，无锡地铁集团旗下地铁置业与梁溪城投组成联合体举牌，成功竞拍无锡市梁溪区凤翔路与广澄路交叉口西北侧XDG-2020-65号地块，土地成交价24.85亿元。

  这是无锡地铁首个TOD上盖开发自操盘项目，标志着无锡地铁在TOD开发建设上迈出了重要一步。

  据悉，该项目市政配套的TOD生态智慧公园、亲水驳岸与落位于地铁出入场线两侧的生态、智慧、幸福社区交相辉映、相得益彰，成为梁溪主城幸福人居环境的新典范。同时，该项目的面世，也以城轨TOD资源为纽带，构建出地铁与政府投资平台高质量合作开发的创新模式。

高铁，无锡经济发展的大动脉

  与城市对内的地铁不同，铁路，作为城市群连结的重要纽带，是经济发展的大动脉。高铁驱动，连点成线，可促使区域经济整体提升。

  目前，无锡已有京沪高铁和沪宁城际铁路两条城际铁路通过，且规划在建铁路多条：

  南沿江城际铁路（在建）

  江苏南沿江城际铁路全长278.53公里，设计时速350公里/小时，全线设南京南、句容、金坛、武进、江阴、张家港、常熟和太仓8座车站，出太仓经沪通铁路进入上海。

  锡澄靖城际轨道交通（在建）

  锡澄靖城际轨道交通（其锡澄段又称无锡地铁S1号线），是连接无锡市、江阴市、靖江市之间的城际轨道交通线路，也是一条正在建设的城市轨道交通线路，预计于2024年开通试运营锡澄段一期工程。

  锡澄靖城际轨道交通锡澄段一期工程起于江苏省江阴市江阴外滩站，止于江苏省无锡市惠山区堰桥站，大致呈南北走向。全长30.4千米，设车站9座（不包括堰桥站），采用6节编组B1型列车 。

  盐泰锡常宜铁路（规划）

  盐泰锡常宜铁路设计时速350公里（靖江至常州过江段250公里），正线全长319.607公里，投资估算总额986.55亿元。

  全线设车站13座，依次为盐城、安丰、兴化、周庄镇、泰州南、泰兴、靖江东、江阴、惠山、无锡西、常州南、宜兴西、宜兴站。其中盐城站、宜兴站、惠山站为既有车站，江阴站为在建车站。

  高铁的普及使得城市联系网络依托高速铁路不断延伸，出行成本降低后，使得商务交流更加频繁，铁路出行当日往返的城市之间逐渐形成了交流圈，工作在A城、生活在B城的“双城记”成为了现实。

无锡高铁新城的崛起

  如果说地铁是在城市内串联起区域的距离，高铁则是在城市群之间带动区域的发展，高铁新城由此而生。

  2009年起，无锡正式启动锡东新城的建设，2010年开工打造无锡东站，2011年无锡东站正式启用，站台规模为2台6线。

  经历了10多年的建设与发展，凭借无锡东站这一京沪高铁线上的重要节点，锡东新城成为了“高铁经济”的重要载体，承担着长三角城市群产业承接和商务往来的重要责任，发挥着长三角一体化桥头堡作用。

  对外——通过京沪高铁无锡东站，28分钟到达上海虹桥，10多分钟到苏州，4个半小时到首都北京，商务出行更加便捷。

  对内——无锡地铁2号线和未来的4号线、锡澄快轨S1交汇于新城，与高铁实现零换乘，与无锡城区、江阴城区实现零距离对接。

  完善的交通体系，能够让人们在享受一线城市高薪的同时，也不必错过无锡的舒适和宜居。

  而房企也相继将目光投向了这片热土。

  碧桂园、恒大、蓝光、龙湖、红豆、彰泰、景瑞、万科等房企先后落子锡东，打造出一个又一个高品质人居作品。

  2021年，锡东新城热度再上层楼。

  3月17日的土拍中，锡东新城XDG-2020-72号地块瞬间触顶限价18000元/㎡，最终由华润竞得，引发业内外对锡东板块热度的讨论，业内猜测，未来锡东板块房价达3万+已是大概率事件。

结语：

  无锡是长三角的中心城市之一，坐拥得天独厚的区位优势，轨道交通的加入，势必助推城市发展，完善城市形象。

  未来，随着轨道交通的日益完善与成熟，全国性综合交通枢纽的地位也将水涨船高，辐射力、竞争力进一步提升，也将对房地产市场产生深远影响。