编者按
如果说地铁是城市交通的毛细血管,高铁便是大动脉。轨道交通的出现不仅便利了市民的出行更深刻地影响了房价。地铁和高铁如何改变楼市房价?“轨交上的长三角”系列策划【轨交篇】之三:地铁开通后无锡房价逐步迈入2万+时代,城市TOD使交通与居住更紧密,高铁新城崛起,未来房价突破3万/㎡已是大概率事件......
2018年的夏天,一张购房单引起了网友的热议。
这张购房单是中介为购房者计算的整体购房成本,一套89㎡的华发庄园二手房,评估费、增值税、中介费、产证费等等,零零总总加起来已经达到了160多万,购房成本大约达到了1.8万/㎡。
而发帖的网友晒出这张单子不为别的,只是为了证明,当初买对了惠山新城。
2008年老房子拆迁,首付8万+贷款30万,他成功入手了均价38000元/㎡的绿地世纪城小户型,十年后的2018年,同样的89㎡面积,购房成本却飙升了4倍多。
在他买房时,惠山新城还是无锡人眼中的“偏僻乡下”,人没有多少,路没有几条,地铁规划还只是图纸。
但在2009年5月,无锡地铁1号线正式动工,预示着一个新城的崛起。
5年之后,随着地铁1号线的开通,惠山新城进入了发展快车道,各项产业配套逐渐完善,华润、龙湖、美的、建发等房企相继来此安营扎寨,房价由此一路飙升。
而这只是轨道交通改变楼市格局的一个缩影。
2014年,无锡地铁1号线、2号线相继开通,十字纵横的地铁交通线路,让无锡迈入了地铁时代,也带动了太湖新城、锡东新城、惠山新城、天一新城等多个版块的发展。
2019年,无锡地铁1号线南延线开通,新增雪浪站、葛埭万达城站、南方泉站,与1号线贯通运营,滨湖区山水城板块也纳入轨交覆盖范围。
2020年,无锡地铁3号线开通,由西北到东南斜穿无锡市区,横跨钱桥、吴桥、无锡火车站、江溪、旺庄、硕放等区域,尤其是硕放机场周边组成的空港新城,在地铁开通后,房价逐渐迈入2万+时代。
2021年,无锡首个呈半环形的地铁线路——地铁4号线,穿越惠山区、梁溪区、滨湖区、经开区四个板块,也即将正式通车。
日前,地铁3、4号线联络线贯通,为接下来联络线轨道施工、列车过线作业打下坚实基础。
此外,规划中的地铁5号线,暂定正线全长34.5km,近日招标公告中透露将暂定27座站点,尤其是设立于旅游胜地鼋头渚的地铁站点,更是让无锡人兴奋不已。
据统计,目前无锡已开通的地铁总交通里程已有89.4km,未来,地铁4号线、5号线还将增添59.1km的里程。
可以看到的是,从2014到2021,无锡在地铁时代不断迈进,多个区域、多个版块在地铁交通的带动下连为一体,不仅缩短了城市出行的时间,也让人居置业有了很多新选择,带动了区域价值的提升。
2020年,地铁3号线一期开通,连通了硕放机场周边区域与钱桥板块,板块房价迎来重大突破,纷纷越过“2”字头,成为无锡楼市又一个置业热土。
克而瑞数据显示,2014年无锡地铁1号线、2号线开通运营后,整体对城市的交通发展和实力提升起到了非常巨大的作用,在地铁开通后无锡房价亦是逐渐水涨船高。
随着地铁交通网络的充实和丰富,购房者们对各式各样宣传的地铁盘也从新鲜到了麻木,TOD模式(地铁上盖物业)开始逐渐在无锡兴起。
早在2014年,无锡就已开通了地铁1号线与2号线,但真正的TOD项目,却从3年后才开始诞生。
绿地天空树,作为地铁1号线南延线雪浪站上盖物业,由绿地集团与无锡地铁集团共同打造,也是无锡首个真正的TOD项目,项目的住宅已全部售罄,目前二手房的市场均价大约在2.4万/㎡。
这个项目也让无锡人真正开始了解TOD的概念——以公共交通为导向的发展模式,在无锡则是大多表现为地铁上盖,并且涵盖商业、办公、居住、交通等多维属性。
此后无锡TOD地铁上盖物业迎来井喷,华润置地公元汇、愉樾天成、宝龙TOD未来新城,天河停车场地块项目相继到来,品牌房企与无锡地铁集团合作打造TOD项目的热潮从未停歇。
其中,华润置地公元汇是在2019年6月由无锡地铁联合华润置地以总价2.62亿元成功竞得,楼面价6940元/㎡。目前,该项目在售建面约116、133㎡高层住宅,均价23000元/㎡。
2019年12月18日,京投发展、无锡地铁、中铁四局联合底价拿下经开区3幅涉宅地块,总价85亿,开发为愉樾天成项目。
相对较低的地价让住宅产品价格竞争力十足,目前该项目在售建面约110、135㎡高层住宅,均价30800元/㎡,相较于经开区目前普遍3万+的均价更显实惠。
2019年12月26日,宝龙底价摘得新吴区XDG-2019-65号地块,楼面价4737元/㎡,开发为宝龙TOD未来新城。
项目周边规划自建建面约11万方商业综合体、幼儿园与9年一贯制学校、建面约1万方健康医疗,未来生活比较方便。
目前宝龙TOD未来新城在售建面约88、105㎡高层住宅以及建面约85㎡多层住宅,均价19000元/㎡,算是无锡楼市的一个洼地。
2021年3月17日,无锡地铁集团旗下地铁置业与梁溪城投组成联合体举牌,成功竞拍无锡市梁溪区凤翔路与广澄路交叉口西北侧XDG-2020-65号地块,土地成交价24.85亿元。
这是无锡地铁首个TOD上盖开发自操盘项目,标志着无锡地铁在TOD开发建设上迈出了重要一步。
据悉,该项目市政配套的TOD生态智慧公园、亲水驳岸与落位于地铁出入场线两侧的生态、智慧、幸福社区交相辉映、相得益彰,成为梁溪主城幸福人居环境的新典范。同时,该项目的面世,也以城轨TOD资源为纽带,构建出地铁与政府投资平台高质量合作开发的创新模式。
与城市对内的地铁不同,铁路,作为城市群连结的重要纽带,是经济发展的大动脉。高铁驱动,连点成线,可促使区域经济整体提升。
目前,无锡已有京沪高铁和沪宁城际铁路两条城际铁路通过,且规划在建铁路多条:
南沿江城际铁路(在建)
江苏南沿江城际铁路全长278.53公里,设计时速350公里/小时,全线设南京南、句容、金坛、武进、江阴、张家港、常熟和太仓8座车站,出太仓经沪通铁路进入上海。
锡澄靖城际轨道交通(在建)
锡澄靖城际轨道交通(其锡澄段又称无锡地铁S1号线),是连接无锡市、江阴市、靖江市之间的城际轨道交通线路,也是一条正在建设的城市轨道交通线路,预计于2024年开通试运营锡澄段一期工程。
锡澄靖城际轨道交通锡澄段一期工程起于江苏省江阴市江阴外滩站,止于江苏省无锡市惠山区堰桥站,大致呈南北走向。全长30.4千米,设车站9座(不包括堰桥站),采用6节编组B1型列车 。
盐泰锡常宜铁路(规划)
盐泰锡常宜铁路设计时速350公里(靖江至常州过江段250公里),正线全长319.607公里,投资估算总额986.55亿元。
全线设车站13座,依次为盐城、安丰、兴化、周庄镇、泰州南、泰兴、靖江东、江阴、惠山、无锡西、常州南、宜兴西、宜兴站。其中盐城站、宜兴站、惠山站为既有车站,江阴站为在建车站。
高铁的普及使得城市联系网络依托高速铁路不断延伸,出行成本降低后,使得商务交流更加频繁,铁路出行当日往返的城市之间逐渐形成了交流圈,工作在A城、生活在B城的“双城记”成为了现实。
如果说地铁是在城市内串联起区域的距离,高铁则是在城市群之间带动区域的发展,高铁新城由此而生。
2009年起,无锡正式启动锡东新城的建设,2010年开工打造无锡东站,2011年无锡东站正式启用,站台规模为2台6线。
经历了10多年的建设与发展,凭借无锡东站这一京沪高铁线上的重要节点,锡东新城成为了“高铁经济”的重要载体,承担着长三角城市群产业承接和商务往来的重要责任,发挥着长三角一体化桥头堡作用。
对外——通过京沪高铁无锡东站,28分钟到达上海虹桥,10多分钟到苏州,4个半小时到首都北京,商务出行更加便捷。
对内——无锡地铁2号线和未来的4号线、锡澄快轨S1交汇于新城,与高铁实现零换乘,与无锡城区、江阴城区实现零距离对接。
完善的交通体系,能够让人们在享受一线城市高薪的同时,也不必错过无锡的舒适和宜居。
而房企也相继将目光投向了这片热土。
碧桂园、恒大、蓝光、龙湖、红豆、彰泰、景瑞、万科等房企先后落子锡东,打造出一个又一个高品质人居作品。
2021年,锡东新城热度再上层楼。
3月17日的土拍中,锡东新城XDG-2020-72号地块瞬间触顶限价18000元/㎡,最终由华润竞得,引发业内外对锡东板块热度的讨论,业内猜测,未来锡东板块房价达3万+已是大概率事件。
无锡是长三角的中心城市之一,坐拥得天独厚的区位优势,轨道交通的加入,势必助推城市发展,完善城市形象。
未来,随着轨道交通的日益完善与成熟,全国性综合交通枢纽的地位也将水涨船高,辐射力、竞争力进一步提升,也将对房地产市场产生深远影响。
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