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       大虹桥的概念，从2009年开始就有了......不过那时候大家对于虹桥板块的认知，还局限在虹桥机场附近以及对于未来“大规划”略显懵懂的认知。以前买房子，置业者更关心的是环线，而现在置业，大家除了环线，则更为关心该区域的功能性、规划发展等......

       由此，大虹桥，从十几年前“外环郊区”的认知迅速发展为“世界交通枢纽”，更有长三角的“人民广场”之称。在2019年底，虹桥主城片区的新规划被刷屏了！进一步确定了大虹桥主城片区以及其功能拓展区范围：（如下图）

       虹桥主城片区是《上海市城市总体规划（2017-2035年）》确定的四个主城片区之一，总面积88平方公里。东至外环路，南至G50沪渝高速，西至G15沈海高速，北至G2京沪高速和闵行区界，涉及 嘉定、长宁、闵行和青浦4个区。

       从上图可以看到，华漕镇基本都在虹桥主城片区内，新虹街道基本都在虹桥主城片区内，七宝镇只有一点点被规划进入虹桥主城片区，江桥镇部分（G2京沪高速以南），华新镇部分（G15沈海高速以东），徐泾镇部分（G15沈海高速以东，G50沪渝高速以北），程家桥街道部分（S20外环以西），新泾镇部分（S20外环以西）被规划进入虹桥主城片区内。

      另外，规划拓展区范围总面积为63平方公里，包含嘉定区江桥镇、青浦区徐泾镇以及长宁区新泾镇和程家桥街道内、虹桥主城片区以外部分。

主城区盲买级新盘供应稀缺 拓展区仍有价值洼地

       那么，置业人气直线攀升的大虹桥主城区及其拓展区，有哪些新盘呢？根据乐居数据库统计，目前虹桥主城区及拓展区在售新盘共计约17盘（不含未命名建设中地块），可以看到，新房供应集中在青浦徐泾板块，另江桥、华新、华漕、长宁均有少量供应。而七宝、新虹、程家桥板块均无新房房源。

       以上表格中，标黄的为位于虹桥主城区楼盘，可以看到，仅有青浦徐泾和闵行华漕2个板块，在主城区有房源供应。不过从供应房源来看，自首创禧瑞荟和虹庐湾清盘后，新盘仅有独栋别墅房源，置业门槛在就目前来说在5000万+，故，如果想入住大虹桥主城区，徐泾是目前仅有的选择。

       首先我们来看主城区项目，除了华漕的别墅外，位于徐泾的虹桥悦澜、金地虹悦湾、上海蟠龙天地、虹桥融景、安墁西郊......都是一打一的热盘：

       虹桥悦澜，2021年第二批集中入市项目，161套房源，入围分数线高达78.36分，为积分买房新政后最高（截止到2021年6月1日）；

       金地虹悦湾，2021年第二批集中入市项目，359套房源，入围分数线为62.16分（网传），有效认购人数为487组；

       上海蟠龙天地，最近一次开盘在2020年10月17日，948套房源吸引了共计3715组认购，中标率仅25.52%；

       虹桥融景和安墁西郊均未在近期有新房源入市，不过值得一提的是，安墁西郊在本次第三批集中入市房源名单内，均价6.9万/平米，推出的是近300平米的大平层，置业门槛在2000w+，而虹桥融景的前期置业门槛也较高，后期预计有80平起小户型房源入市，其2019年房源均价在5.8-7.4万/平米，不过该项目最新一批房源预计在2022年入市。

       值得一提的是位于青浦徐泾的纯新盘，远洋虹桥万和源。结合周边新房的价格分布来看，高层为主的该项目预计均价或在6万/平米上下。目前，当地二手房均价多在6.5万/平米上下，新房价格优势明显。相比较约6万元/平的招商虹桥公馆二期来看，更近商虹桥公馆一期的远洋虹桥万和源从位置上距离轨交稍稍远一些，保证出行便利性的同时还能避免轻轨带来的噪音影响，地理位置上稍显优势。另外值得一提的是，是全国首个全社区注册wellV2正式版标准住宅！也是首批采用华为鸿蒙智能家居系统的社区！

  远洋虹桥万和源具有不错的保值性。从地段上来看，项目一街之隔便是约10万方shopping mall，不仅解决了未来业主日常生活的需求，更能再节假日带来丰富的人流。项目周边还规划了7宗教育用地，幼、小、初、高全年龄教育资源为业主孩子的教育保驾护航！。加上徐泾本身就是大虹桥发展战略的重镇，从长远来看，无论从大区位还是从项目的位置来看，具有更加可靠的保值性。

       在虹桥主城区及拓展区均价普遍上6字头的当下，可以看到有个板块，均价仍然是4字开头。华新紧邻华漕板块，区域内在售的3个项目的均价均为超过5字头，分别是海月虹桥金茂府、虹桥金茂悦以及恒文星尚湾。

       如今，除了虹桥金茂悦以外，另外2盘均已是尾盘销售。回顾华新板块的置业人气，相比其他几个热门板块，仍是差了一大截，首先是2019年虹桥金茂悦2次入市，首开认筹率均不到50%，2020年海玥虹桥金茂悦入市，305套房源吸引了161组认筹......其实主要原因还是来源一区域内未有直通的轨交以及短期的轨交规划，教育资源及商业配套也与华漕板块有一定差距。

      不过好在4w+的单价，在虹桥拓展区板块内，也是绝无仅有的“价值洼地”，一旦华新有了发展契机，其价值潜力还是非常大的，故虽然区域内新盘首开成绩并不像大虹桥其他区域这般火爆，但是其长期去化率还是较好的。

大交通 大会展 大商务......未来的虹桥有多N？

       十年来，虹桥地区依托大交通、大商务、大会展，取得了非凡的成就。正因如此“大虹桥”商务区已不仅仅是一个***的商务区规划，而是正加速崛起的经济热土，是“通向世界的登机口”。

       未来虹桥主城片区将进一步完善轨道线网布局， 推进轨道交通设施建设，提升重点地区轨道覆盖，70％的区域都将是每隔600米就会有一个站点。虹桥主城片区未来将形成“1+3+N”中心体系，包括1个城市副中心，即虹桥主城副中心；3个地区中心，即南虹桥、北虹桥和东虹桥地区中心；N个社区中心，按照15分钟社区生活圈的标准，每个组团内部设置1-2个社区中心。

       在生态方面，虹桥主城片区将重点增加城市公园和地区公园，形成“1+6+10+N”的公园体系，即1个郊野公园、6个城市公园、10个地区公园以及若干社区公园和口袋公园，目标成为生态宜居的主城片区。

       总的来说，大虹桥的发展，其实早已脱离了传统的“环线”概念，特别是对于购房者来说，未来或是将成为比市区更为适宜的居住及从业区域。