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  从上海第一代4大城市副中心到今天的9大城市副中心，时间少说已经过去近20年。

  期间，第一代中的徐家汇，五角场早已成为上海的名片之一，东南方的花木也发展为高端居住社区的代表。后方的吴淞、金桥、张江、川沙、莘庄和虹桥这些小弟们也都不甘示弱，开始各自的发展。唯有老大哥真如，发展着实有些疲软。

  破旧立新的3.0副中心样本

  都说廿载磨一剑，真如的这一剑却走得异常坎坷。

  或许是因为铜川路海鲜市场，或许是因为高压线一直入不了地，也可能是李老板严重惜地捂地......总之，真如终究是错付了黄金的发展时间。

  当然，过去的不给力并不意味未来没有发展潜力，看着一代同行们开始承接中心外溢，而小弟们也正在努力转型副中心，老大哥真如另辟蹊径，直接提出了建设成为副中心3.0版样本示范，将聚焦“生产、生活、生态”，突显“文化+、生态+、智慧+”。将围绕“人文真如”、“生态真如”、“畅达真如”、“智慧真如”4个维度方面打造。

  人文方面，除了规划传承真如古寺的古镇文脉，未来还将通过打造高品质和多类型的文化设施。规划人均文化设施建筑面积9平方米，每10万人拥有博物馆2.5座、图书馆8座、演出场馆4座、美术馆或画廊数量8座，社区文化设施15分钟步行可达覆盖率100%。

  生态方面，将构建以真如生态绿廊和滨水游憩环组成的“一廊一环”主要生态骨架，着力打造长约6公里、宽130—150米的复合型生态廊道，使真如成为上海唯一嵌入大型生态绿廊的城市副中心。

  交通方面，以上海西站综合交通枢纽为中心，遵循“站城一体化开发，全新TOD发展”的理念，建设高密度功能复合社区，使真如成为上海城市综合交通枢纽建设的城市副中心典范。

  智慧方面，融合智能新技术，打造数字孪生城市，实现与全市智慧城市运营平台的互联互通，使真如成为上海乃至全国智慧城市副中心的新地标。

  简而言之，就是要注重人与城市共生，以智慧技术赋能来提供更加高效舒适的服务体系，用报告中的话说，让“人”成为城市空间中最根本的把控尺度。

  就当下来看，真如承接中心外溢的黄金时期已经过去，板块综合实力的优势也还没体现出来，所以“文化、生态和智慧”这些以人为本的概念即是未来大方向，同样也是目前的城市副中心中的空白面，无论是可塑性及操作性都相对较强。

  历史与未来并存的城市界面

  当然，蓝图或许很美好，但现实却很骨感。人们对于副中心的认知，往往是万丈高楼，区域整洁，人流不息...而就真如现状而言，似乎还很难寻觅到城市副中心的模样。

  2016年，阻碍真如建设的两大难题相继被解决，一个是铜川路水产市场，另一个就是上海最大的城中村红旗村。照理来说，一切应当都在往更现代，更高端发展。但区域的城市面貌却依然充斥着的工地建设带来一系列衍生现象。走在真如铜川路上，随处可见都是这样的场景，直至今日。

  另一个影响城市界面的因素便是随处可见的高压线，这些历史悠久高压电线为内环输送了接近一半的用电量，虽然劳苦功高，但也确实成为真如发展的一道枷锁。

  普陀区政府对此也有应对措施，“生态”真如中的“绿廊”的概念便是为此诞生，这条总厂6公里的绿色长廊，未来将通苏州河、内环地区与外环绿带生态间隔带的重要生态纽带。但“绿廊”的建成能否缓解高压线影响？又有多久才能建成投入使用？一切只能静待时间的检验。

  纵观第一代四大城市副中心，徐家汇、五角场、花木皆成为了上海的商业名片，唯独真如板块内至今没有太拿得出手的商业地标。好在，在红旗村的拆迁工作之后，未来也将打造一个体量接近一百万平方米的高层次商业业态，或将成为真如未来的商业代表。

  纵观真如当下，万丈高楼与施工现场相连，老旧住宅社区与现代商业体并存，这是发展的进程，即使过去，同样也是前进的征兆。

  白衣骑士中海 伟大的一平方公里

  板块的发展滞缓，离不开自身方方面面的因素。要想规划建设及发展，就需要一位担纲者来承担赋能职责。而对“天时”已过得真如板块而言，则更加需要一位白衣骑士来拯救。中海，便是最好的担纲者。

  在旧改及城市更新，中海明显具有更丰富的经验。早在1992年，中海便参与了上海打浦桥地区的斜三基地的旧改项目，即如今的海华花园，曾一度成为沪上高端住宅的标杆。此后，先后操刀不夜城板块的万锦城项目及与普陀区政府合作的中海紫御豪庭。得益于这样的基础，当下中海与普陀合作则更加紧密。

  2018年10月，红旗村旧改地块开始进入市场，中海先后投入170.83亿元，拿下红旗村旧改全部7幅地块，总体量超过100万方。不仅体量庞大，旧改难度强，除了造新房之外，同时还要承担旧改地块范围内集中配置的公共设施和社区配套。白衣骑士的“救世”之旅也由此开始。

  在中海对真如规划的蓝图中，红旗村地块将是“伟大的一平方公里”，即包含一座包含环水岛居、地铁上盖、海绵城市、智慧社区、科技生活（华为5G）、宜居生态的一平方公里城市岛。

  而这一平方公里之上，将贯穿办公、商业、生活、文娱、生态贯穿起来，包含着30万平方米的办公、10万平方米的商业、20万平方米的住宅、22万平方米的地下联动空间、20万平方米的城市绿廊、3万平方米的公共文娱设施。其中，住宅项目中海臻如府已于19年首期开盘，截止至今，项目已经全面开花。

  而在未来，中海也将围绕这住宅项目打造中海剧院（2021年开工，2022年四季度竣工）、中海中心（2021年开工，2023年一季度开业）、中海环宇城（2021年开工，2023年年内开业）、中海真如境（在建，2023年全面竣工）等众多商业配套设施。

  副中心的成型并非一朝一夕，而对错失黄金发展时间的真如而言，未来的每一步也更显得弥足珍贵。尽管现在的真如仍旧扎堆在老城区的构筑中，但在中海的发力下，这座停摆许久的城市副中心也将厚积薄发，由现在开始重新启程。