正文

2021年，积分、摇号，成为上海楼市新词，时刻撩动着买房客的神经。在“两集中”、新房分批入市、新房打分制等调控新政下，上海2021年的新房从年初适应规则，到年终节奏趋稳，经历了不平凡的一年。

据乐居不完全统计，共约153个项目预计将成为明年上海新房的供应主力。项目销售回款是房企周转的生命线，这其中精耕布局是第一大关，各大房企2022年在上海的落子情况，为其后续竞争态势提供了第一手战况。

三国争霸：金地、大华、保利

经过前两批以及即将开拍第三批集中土拍的“解渴”，和房企前期的推盘节奏，2022年各大房企在上海的项目格局显然发生了一番变化，“规模为王”的观念虽有松动，但依然是衡量房企的一把尺。

此前迅速通关拿取四证的房企大华，可谓将全部身家押宝宝山，且以其今年的销量来看，这位宝山“地头蛇”的风头正劲，其前10月位列克而瑞上海房企权益销售榜第三。

而那位曾在首批集中土拍中坐实百亿地王的保利，也以其央企风范加入“三国争霸”，将于宝山、静安、杨浦、崇明推出4大全新楼盘。

同时，保利云上拾光和保利明玥潮升一老一新加持，助力保利2022销量坐上高位。与保利以全新盘打擂，大华稳坐外郊宝山不同，金地6子猛攻五大新城松江和嘉定。

其中5个项目正中松江新城和嘉定新城核心。松江区车墩镇地块项目以及金地丰盛道位于松江新城；金地峯范、金地嘉悦湾以及嘉定南门社区地块项目位于嘉定新城。此外还有嘉定马陆一项目规划已出，亟待开工。

六大项目加持，再凭借加大布局上海新房热销区、多元的产品选择，金地的2022年蓄势待发。

首秀鸣枪：越秀、鹏瑞

外地房企在上海的首秀之作，历来都是对上海新房市场和房企格局的一场难以预料的搅动。凭借在集中土拍中拿地，盘踞大湾区多年的两大房企今年双双入沪。

“深圳豪宅客”鹏瑞，于6月首批集中土拍中以17.4拿下位于上海浦东新区临港新片区PDC1-0401单元内的一宗宅地。

紧随其后的第二批土拍，越秀仁恒联合体以46.21亿拿下闵行梅陇镇板块约6.1万平方米纯宅地。

然而两家房企在初次布局时，显然思路完全不同。越秀已虎视长三角多年，在杭州、苏州有不少项目经验，联手并非其第一选择，此前越秀单独参与的上海首批土拍已可见其独自操盘的野心。

但在市场波动下，越秀选择此次与仁恒一同进驻闵行，实则走得谨慎。闵行项目能否一炮打响，对其在上海的下一步布局较关键。

鹏瑞笃定临港世界科学家社区的这步棋，则早有铺垫。今年4月，深圳鹏瑞公益基金会向上海世界科学家发展基金会捐赠10亿元用以资助科学研究，对于区域建设多次表示关切。6月的集中出让中也只瞄准此区域一地块，以17.38亿元的底价竞得。

然而临港的科学家社区同样是集中出让中的高产区，未来将被实力强劲的品牌房企环伺。鹏瑞明年在临港的首开之作能否在临港楼市热中突围？值得期待。 

抢进热区：“东”“北”外滩称雄 五大新城斗艳 

近来上海新房市场被一股“板块热”包围，“在上海买房是买地段”的想法已成共识。

纵观明年各大区的供应，远比集中土拍中倾向外郊更加精彩。在集中土拍中鲜见踪影的传统市区，将以约43个楼盘的供应量，在明年新房市场中占据一席之地。

传统7区虹口、静安、黄浦、徐汇、长宁、普陀、杨浦全数出场。其中市区杨浦区的新江湾城、东外滩，虹口区北外滩，将迎来新房大爆发，多个纯新盘将面世。

虹口北外滩，招商“玺”字头再推新，全新的招商虹玺将为北外滩楼市注入又一央企高端力作，同时，前期入围分60.21的招商外滩玺也将再次加推。在北外滩，还有瑞虹新城瑧庭、祥生蝶恋花等一众新盘将亮相。

  同为“外滩辈”，杨浦东外滩也不相上下，金隅外滩东岸、杨浦滨江壹号、龙光天境、东外滩爱国里等一众新盘也将集体亮相。2022年，杨浦还有新江湾城的4个新老盘蓄力加势，盛世御珑湾、沁风雅苑、上海院子和中企云萃江湾。

传统市区之外，浦东（含临港）地域广袤，当供应大户已多时，明年31个楼盘开盘，含纯新盘12个，继续保持大哥地位。

此外的供应大户依然集中在五大新城。嘉定新城将推6盘，奉贤南桥将推4盘，青浦新城将推7盘，松江新城将推6盘。看来2022年五大新城依然是上海新房的高光板块。

明年新房供应足机会大 后续防范开工下滑

  2021年上海新房短期内曾承受全国市场降温和信贷压力，市场热度有所降低，但总体上，今年上海的新房，尤其是热门区域和热门楼盘依然是“有钱也可能买不到”。

  新房的房价也在持续上涨，据国家统计局数据，2021年10月，上海新房销售价格依然在攀升，环比上涨0.1%，同比上涨3.8%。

  对于明年房企去库存和新开盘情况，严跃进认为，新盘开盘多，至少说明房源供应充足，这是值得肯定的地方，也有助于增加购房者的选择面。近期上海市场出现了住宅市场新开工下滑等风险，这是略微需要关注的地方，否则开工意愿比预期的弱，这也是需要提防的一个问题。

  “不过对于上海房地产市场来说，大方向是，供应充足、购房需求进入的机会也大，所以要充分认可明年的房地产健康发展态势。” 他补充道。

目前上海第五批新房开盘期将至，第六批新房已在路上，2021年的新房入市接近尾声。2022年是房企逐渐适应新政后沉淀的一年，也是守住阵地，突破进取的一年。明年的房企大乱斗战况如何？乐居将持续关注。