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  乐居买房讯 《2021年中国城市楼盘年鉴》（下称“楼盘年鉴”）内容筹备日前结束，预计2022年3月问世。楼盘年鉴此番联动“住”福万家——天猫好房2022新春置业季，集纳部分天猫好房城市年度榜单项目入册，持续展示、推荐城市品质楼盘，助力春季置业。

  据悉，《2021年中国城市楼盘年鉴》以楼市大事记、买房地图和楼盘测评为核心，在内容规划上着力提升对普通购房者的参考价值，希望真正成为房地产行业看房选房的“红宝书”。

  上海此次共有24个楼盘项目成功入册！表中仅展现部分楼盘，更多楼盘敬请期待3月出版的《2021年中国城市楼盘年鉴上海版》。

  本次年鉴中，收录上海楼市最为热门的中心城区、宝山区、奉贤区、浦东新区、嘉定区、松江区、大虹桥板块和临港新城板块等等，覆盖板块中的在售新盘、待售地块以及周边二手房等。此外，针对人气较旺的红盘、热盘给出专业实勘测评。

  重点热盘推荐

  1、中心城区：海上源

  海上源位于控江路板块，是仁恒开发的杨浦内环高品质新房，主推81-138平户型。适合预算1200万左右，对居住品质有一定要求的以及青睐仁恒品牌的中高端改善型购房群体。

  2020年，鞍山板块近轨新房开盘，均价高达10.99万元/平。凭借位置更靠近轨交站、配套的优势，未来仁恒海上源开盘均价会更高。二手房方面，目前横跨内中环控江路板块房源以老房子为主，挂牌价约6.67万/平。其中内环内年代较新，且不近轨交的现代星洲城均价已经达到了10.2-10.4万/平。

  仁恒海上源位于杨浦江浦社区。整个江浦社区供应稀缺，板块发展成熟，拥有较高的置业需求。作为市中心的成熟住区，江浦社区靠近12号线地铁站和江浦公园，拥有比较完善的配套，整个板块供应稀缺，仁恒作为老牌开发商，进驻江浦社区，自带粉丝效应，未来将大概率成为市区热盘。

  2、宝山区：四季都会

  四季都会地处杨行板块，靠近地铁1号线，主推建面约77-106平高层。1号线、3号线沿线及宝山本地或周边区域生活工作的刚需或刚改型客群。

  四季都会五期随第六批入市，加推约344套，建面约77-106平高层，均价约47605元/平。目前四季都会5期房源均已售完，物业类型有高层、洋房和别墅，高层均价约46800元/平米，别墅均价约52000-57000元/平米。

  目前，杨行板块的楼盘有四季都会、大华公园荟以及万业紫辰苑博萃。前批次售完的四季都会房源均价约47605元/平、大华公园荟房源均价约53849元/平、万业紫辰苑博萃房源均价约46000元/平。综合来看，四季都会所在的杨行板块新盘均价在47000元/平米左右。

  杨行板块在次新房方面，价格在40000-53000元/平，如万业紫辰苑价格在52600元/平，招商花园城均价约50642元/平，与新房相比，部分二手房略有倒挂。

  四季都会具有一定的增值性。杨行作为宝山的“后起之秀”，板块内的置业人气逐年升高。四季都会距离白沙公园和地铁1号线较近，交通便利，加之项目已经卖完五期房源，已经有了一定的市场认可度。

  3、大虹桥板块：上海蟠龙天地

  上海蟠龙天地位于徐泾，紧邻蟠龙路地铁站地处大虹桥核心区，将推94-130平高层房源。作为准满分盘，适合本市已婚、无房、工作年限较长的自住家庭及看好大虹桥未来发展的投资型客群。

  徐泾虽说是一个外环板块，但是由于“大虹桥”三个字，新房市场早就过了均价5w的时代。除了万科天空之城均价在5.86w左右之外，其余新房均价都已经达到6w+，虹桥御墅、虹桥融景等别墅总价更是高达2000w+。

  未来徐泾板块新房加推，房价预计还将维持在58600-61000元/平米上下，浮动范围不会太大。上海蟠龙天地获批6.15万/平均价，但项目位于大虹桥核心区，更接近虹桥枢纽和虹桥商务区，地理位置较区域内其他新盘更优。对比周边二手房房价来看，上海蟠龙天地升值潜力巨大。

  从地段上来看，上海蟠龙天地位于大虹桥核心区，核心区内住宅供应仅5%，稀缺性不言而喻。且瑞安集团有翠湖天地、瑞虹新城、新天地等市区高端项目开发经验，品质有所保证，且品牌溢价高。加上5万方的古镇商业，未来蟠龙古镇将成为上海又一地标性的江南新天地。综合来看，无论从大区位还是从项目本身，蟠龙天地将会成为大虹桥的价格标杆。

  4、浦东：海上溪云

  海上溪云位于浦东周浦，是由仁恒打造的居于张江科学城南部科技创新核的高品质住宅，推出建面约74-180平房源。适合在张江、周浦本地及周边工作且对居住品质要求较高的置换、改善型购房者。

  项目周边的新盘主要集中在周浦板块，浦东周浦新盘开盘报价基本在60000元/平方米左右。绿地海富东上海入市均价约62000元/平方米，壹府澜庭均价69000元/平方米，同板块的浦发仁恒珊瑚世纪在2021年二批次新房住宅均价约67840元/平方米，六批次别墅均价约80625元/平方米。海上溪云的产品涵盖别墅类，六批次均价约67725元/平。

  该板块内挂牌二手房房源较为充足，挂牌价基本都在52000元/平左右，板块内次新房价格较高，例如绿地东上海二期挂牌价达到了64000元/平，略有倒挂。

  浦东新区板块的房价大多是由产业带动，周浦板块毗邻张江产业高地又有“金色中环发展带”的规划加持，未来城市界面将有很大提升，对于高净值人群吸引力也很大。再加之目前板块内新房需求强劲，未来仍有发展潜力。

  5、嘉定：碧桂园柏悦翔湾

  碧桂园柏悦翔湾地处南翔镇惠申路与嘉绣路交汇口，打造89㎡三居室以及135~160㎡别墅产品。适合11号线沿线以及在嘉定周边区域工作生活的刚改客群。

  南翔区域内在售新盘较少，融信海纳印象已售罄，均价约5.9万/平左右。至于地价方面，云湖漫城为祥源控股以27253元/平楼板价竞得的宅地，该幅土地的起拍楼板价为28500元/平，即便没有溢价率，地价也涨了约1200元/平，而碧桂园柏悦翔湾房地联动价的指示价也达到了约62500元/平，这一价格已经突破了嘉定区所有新房售价。

  碧桂园柏悦翔湾总体给出的指导价在62500元/㎡，也是嘉定同期集拍地中最高的价格。不可否认，即便是地段并不理想的情况下，南翔的地价和房价在明年后，都可能有新一轮上涨行情。南翔断供已久，碧桂园柏悦翔湾的入市，必将受到南翔本地置换客的高度关注，另外南翔作为紧邻外环，兼顾优质配套和优越生态环境的宜居板块，也是市区外溢刚改客群的置业首选之地。

  6、松江：金地丰盛道

  金地丰盛道地处松江新城核心区，由金地打造的品质社区。项目推出建面约99-159平方米的高层和叠墅产品。适合在9号线沿线、松江以及周边区域生活工作且对品质有一定追求的刚需以及改善型客群。

  松江新城房价目前在5大新城内属于最高的，新房均价接近50000元/㎡。如2020年新房价格，金地丰盛道往东南方向直线距离约1.5公里处的华发象屿光星华府，2019年拿地成交楼面价在20600元/㎡，项目高层入市均价约为47100元/㎡，叠加均价约为5.5万/㎡。

  金地丰盛道直线距离约2.8公里的合景天悦赋，房源高层均价约为5.3万/平米，叠加均价在6.43万/㎡左右。而金地集团是在2020年12月18日，以楼板价29426元/平米，溢价15.4%，拿下的该项目地块，该项目入市整盘均价在52357元/㎡。

  目前松江新城的二手房价差较大，一些房龄较新的二手房价格在4.4-4.7万/平米之间，房龄较老的不足4万/平米。区域内一些品牌开发商的项目，二手房价格要明显高于同类小区。金地新房价格虽然和二手房相比不占优势，但依照金地的品牌价值，地理位置和产品品质，未来在二手市场具有一定溢价空间。

  7、奉贤：保利明玥霞光

  保利明玥霞光项目占地面积30906㎡，容积率2.2，绿化率35%，打造了兼具实用与艺术性的人文住区，适合在南桥本地及南区生活工作，对居住品质有一定的要求的改善型客群。

  从全市范围来看奉贤区价格仍属于洼地，新房目前均价在40000元/平。随着南区闵行、松江供应日趋减少，需求逐步外溢，奉贤正在逐渐成为承接南区刚需客户的新阵地。奉贤新城得益于五大新城的规划发展，未来奉贤新城在生态环境、轨道交通、城市配套等方面飞速提升，该区域的价值会被更广泛的认可。

  二手房方面，奉贤新城二手房价格并不高。区域内二手房大多年代较为久远，小区品质较为一般，挂牌价在2.5-4万元/平米之间。靠近5号线地铁站的次新房均价在4万元/平米以上，个别甚至到5万元/平米。值得一说的是，保利另一项目明玥湖光虽然不靠近地铁，价格不占优势，但区域内高品质项目不多，对于追求居住环境改善的置换客来说，保利是很不错的选择。

  保利明玥霞光拥有一定升值潜力，项目备案价达到了4万/平米，目前奉贤新城非核心区的房地联动价格已经到达了41000元/平米，那么作为核心区的新盘项目，保利明玥霞光仍有一定升值空间。

  与2019、2020年相比，新版楼盘年鉴具备全新的四大看点：

  一、实勘楼盘测评，精准掌握楼盘核心信息。楼盘年鉴以天猫好房楼盘实勘测评展示入册项目，用户只需浏览测评，即可判断项目定位、品质、价格是否满足所需，减少线下盲目看房奔波之苦。

  二、便捷置业地图，找房选房一目了然。年鉴以地图形式聚焦2022热门置业板块、片区，一图容纳域内2022年热门在售楼盘、重点待售楼盘及二手房小区，同时附最新价格参考数据。

  三、纸电同步，方便使用。除了传统的纸质印刷品，楼盘年鉴新设全国统一电子版本，通过天猫好房频道、乐居网及相关渠道发放，与纸质版本同步上线，更加方便购房群体使用。

  四、选房购房必备参考，干货内容价值升级。2021年鉴以“城市在售楼盘测评&专业买房导购”为内容核心，强化普通购房者阅读体验。读懂楼市脉络、品鉴热门楼盘、展望市场前景，内容参考价值较以往再度提升。

  《中国城市楼盘年鉴》是2019年诞生的行业知名IP，旨在真实记录房地产行业发展状况、体现“中国建造”在国民居住环境提升中所作努力，为政府和企业决策提供参考。同时，楼盘年鉴集纳主要城市海量房地产项目真实信息，是全面丰富的楼盘档案库和研究城市房地产行业发展的重要工具性文献。（完）

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