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  历经跌宕起伏，我们带着希冀和疑惑进入2022年。对于有置业需求的购房者来说，今年房贷利率走势如何？新规政策有哪些影响？各大区域都有哪些新盘推出……都是他们关注的话题。有鉴于此，乐居特别汇总呈现2022上海置业热门话题20问，帮助大家春季买好房、少踩坑。

  1.刚需首次置业预算有限，哪几个项目可以推荐？

  对于刚需购房者来说，预算有限支付能力不足能购买的区域，一般给人的第一反应就是在“偏远”地区，如临港、崇明、金山等区域。这些区域距离市中心都较远，周边的配套也不完善，在上海，是属于“发展较为落后的地方”。但是也部分预算在300万以内，交通便利，配套完善的项目，下面为低预算的刚需购房者推荐几个优质的上车盘。

  奥园金地格林云尚位于嘉定安亭，推出62-100平房源，均价约35471元/平。项目所在的安亭板块是非常成熟的板块。

  教育方面，项目临近上海外国语大学嘉定外国语学校。上海外国语大学嘉定外国语学校是一所9年一贯制公办学校。

  商业方面，项目自带约4万方商办的综合体，商业包括特色餐饮、生活零售、精品酒店等。此外，安亭板块内还建造了总体量约40万方的大型商圈，包括嘉亭荟、三德广场、财富广场等，嘉亭荟二期预计也将在2023年投入运营。

  此外，距离项目一路之隔有东方肝胆医院（三甲），可以满足业主的日常就医需求。

  仁恒海明院位于崇明陈家镇板块，推出75-180平房源，均价约34730元/平。

  项目紧邻东滩思南路幼儿园、上海市实验学校附属东滩学校两所学校。其中，上海市实验学校附属东滩学校是一所九年一贯制的学校，由上海市实验学校委托管理，上海市东滩思南路幼儿园是全日制公办幼儿园，教学资源优质。

  远洋红星宝山天铂位于宝山罗店板块，预计将随第一批入市。项目预计推出71-89平洋房，均价约37687元/平。

  教育方面，项目直线约50米处为宝山枫叶幼儿园（在建中），其次，项目紧邻金茂K12国际学校（在建中），这是一所涵盖幼儿园托班至高中的十六年制高端民办国际双语学校，此外，项目距离上海外国语大学附属宝山双语学校距离仅约480米，这是一所公办九年制学校，办学条件优质。

  交通便利——近地铁

  保利云上浔光位于宝山罗店板块，预计推出73-97平房源，房地联动价约46400元/平。保利云上浔光是一个近地铁项目，距离7号线美兰湖站约800米，乘坐后可无缝换乘地铁15号线，交通便捷。

  教育方面，项目旁边规划了一所幼儿园用地，规划教育用地，3km范围有近十所幼儿园及中小学，罗南中心校、美兰湖中学、宝山陈伯吹中学、罗店第二中学、上海世外教育附属美兰湖实验学校。

  医疗配套方面，项目周边有美兰湖社区卫生服务中心，美兰湖产科医院，乘坐地铁4站能够直达复旦大学附属华山医院北院，这是一所三甲综合性医院。

  2.针对改善型购房者，春季有哪些楼盘可以着重了解？

  目前上海改善型房源主要集中在中外环间以及外环附近。大虹桥的徐泾、华漕、江桥、嘉定的南翔、宝山的上大和顾村以及浦东的金桥、唐镇都是不错的选择区域，具备了功能性与可持续发展的条件。

  这些区域中，像上海蟠龙天地、碧桂园柏悦前湾、金鼎天地、浦发唐城都是板块内值得重点关注的新盘。

  3.如果以子女教育为优先考量，购房者可重点考虑哪些区域？

  前滩板块板块目前是上海最火的板块，很大原因是因为区域内华东师大二附中（前滩分校）的所在，该学校为9年制公立学校，属于上海顶流学校。同时区域内还有惠林顿等众多优质的私立教育资源。板块内新房供应稀缺，目前已知板块内有4个项目待入市，而靠近华二的项目分别为格力的浦江壹号和陆家嘴54地块。目前前滩板块新房价格在10-12万之间，二手房价格高达14-18万，在上海实施新房计分制的前提下，属于满分区域，购买该区域除了足够的预算外，还需要有很高的积分，购房者在购买前需做好功课，避免陪跑踏空。

  除了前滩外，新江湾城板块、闵行紫竹板块、临港120片区等区域也可以关注。

  4.目前上海豪宅，哪些项目可以满足你的需求？

  纵观2021年全年，房地产市场趋于下行，但豪宅市场并未受到明显影响。据丁祖昱评楼市数据显示，上海单价10万元/平方米以上豪宅成交套数为一线城市之最，共成交6887套，其中15万元/平方米以上的豪宅成交403套，3000万元以上豪宅共成交955套，5000万以上总价成交房屋299套。预计豪宅热将在2022年继续延续。

  上海的豪宅主要集中在徐汇滨江、陆家嘴板块、佘山板块、以及新天地板块、苏河湾板块。除了佘山板块为独栋别墅外，其他各板块均价都在10+，由于拿地时限制，当前市场纯大户型社区不多，除了安康苑和新昌路一号，都以150平米以上的大户型为主外，其他新房都会有一定比例的小户型。在今年的豪宅供应中，复地徐汇滨江项目、浦江壹号、嘉华嘉盈峰、香港置地徐汇滨江项目，都是高端客群乃至豪宅客群可重点关注的。

  5.想要入手别墅，哪些区域、项目值得重点了解？

  上海集中型的纯别墅社区主要集中在佘山、旗忠村、赵巷、徐泾、以及陈家镇板块内，其中佘山、旗忠村主要为高端独栋别墅。另外有一些别墅的延伸产品比如叠加此类经济型别墅，外环外各区较为常见。

  未来中心城区范围内，位于静安的安康苑和静安73街坊将会有合院以及联排产品推出，佘山、徐泾也会偶尔有独栋别墅推出，比如中凯曼荼园、御品园林，这些项目凭借稀缺性，将成为高端购房者必抢的高地。

  选择度假养老的为第二居所的客户可以关注崇明岛陈家镇揽海路上的别墅，东滩花园、仁恒海明院都是不错的选择。

  另外预算在700-900万左右，且进阶墅居生活的客群可以关注南翔碧桂园柏悦翔湾、佘山玺樾、上海华府天地、雅居乐佘山望、中铁建花语江南这些项目容积率以及周边生活配套较为成熟的优选项目。

  6.从长远发展看，上海的潜力置业板块有哪些？

  在未来一段时间内，前滩、大虹桥仍将是上海的顶流板块，目前这两个区域也是一二手房倒挂最为严重的板块。

  市区方面，徐汇滨江、北外滩和苏河湾板块迎来大规模的城市更新、地标级摩天楼群、高规格产业布局和高能级的商业配套引进和建设落地，也将成为中心城区新制高点。

  此外随着5大新城规划推进落地，青浦新城、奉贤新城、嘉定新城、松江新城、南汇新城将成为郊区楼市的发展重点。但值得注意的是临港新城虽然在五大新城里，规划起点较高，前景势头良好，但随着区域内供应井喷，在产业布局和人口导入没有成熟之前，可能出现供大于求的现状，房价上涨压力较大。

  7.从今后置换的角度看，哪些区域的项目、社区比较容易出手？

  由于上海中内环、内环房价过高，中外环间以及近外环区域，成为了改善型客户的首选。此外靠近地铁、有学区资源的板块或者项目，也是市场追捧的。像宝山的上大板块、顾村板块，都属于同环位内价格洼地，最大的价格低，且离市区近，成为不少置换客户的首选。

  8.从以往市场销售情况看，上海哪些品牌的项目尤其受到欢迎？

  纵观2021年上海楼市成交面积和成交套数排行榜来看，金地、招商、大华、中建、融信等品牌多个项目进入成交前30榜单。

  而仁恒、万科一直是口碑、品牌溢价较高的房企。瑞安集团打造的翠湖天地、上海蟠龙天地、瑞虹新城系列一直占据上海新房顶流之位。此外上海本土企业陆家嘴集团和宝华集团长期以打造高品质的精品项目为市场所认知，在中产阶级以及中高端客群中拥有较高的人气。

  9.在安全交付越来越受重视的当下，上海哪些品牌可以放心购买？

  上海整体房地产市场发展较为健康，烂尾项目仅属个别现象。从上海楼市未来发展趋势来看，不会出现大规模的停工或者烂尾项目。如果购房者对交付有顾虑的，可考虑诸如保利、招商、中建、建工、港城等大型的央企、国企项目，降低风险。

  10.从今年首批次土地出让情况看，其中哪些或将成为未来的热销项目？

  2022年第一批住宅用地拟于2月第四周（2月21日-2月25日）集中出让公告，4月上旬集中组织交易活动。本次公布的共74宗土地，其中涉宅用地54宗。

  所公布的第一批名单中，涉宅地中心城区仅3幅，位于普陀（2幅）和杨浦（1幅），临港以13幅位于各区之首，其次是奉贤（10幅）和青浦（8幅）。

  在第一批公布名单中，闵行的七宝镇古美北社区地块、普陀长风社区、中山北社区、徐泾镇、以及西虹桥2幅地块或将成为热点。另外根据去年表现，临港新城和奉贤新城等住宅用地也值得持续关注。

  预计全年会有四轮，临港及五大新城预计会是供应主力，规则调整概率不大，整体保持稳定毫无疑问。