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  自上海实行集中入市以来，上海传统市区共推盘了41次，有26盘触发积分，占比63%，其中70分以上的有15盘，积分要求较高且有多个近乎满分的项目，足可以看出市区的楼盘虽然价格高但也从不缺购买力。

  购房者对于传统市区的关注度更是居高不下，未来传统市区是否有新盘入市，也是很多购房者想要知道的问题。

  截止目前，在上海待入市的80个纯新盘中，传统市区占比最多，达到了31%，这或将是供应量最为充足的一年。

  为什么这么说呢？

  之前公开的土拍市场的占比不高，而且从2022年第一批次推地情况来看也处于低位，仅4幅宅地入市，相比较其他区域，传统市区还是供应不足的，所以明年市中心的供应有很多不确定因素。

  而今年传统市区有不少前期拿地和旧改项目将入市，供应呈现爆发态势，或许今年才是入手市中心的好时机。

  目前，除了长宁、黄浦没有新盘供应以外，静安、虹口、徐汇、杨浦、普陀等区域均有纯新盘入市。其中徐汇和静安供应最多，成为纯新盘供应主力军，徐汇长期处于供应不足状态，随着这些纯新盘入市，能一定程度上缓解置业需求压力。

  据数据统计，上海2022年共有25个纯新盘将要入市，其中有7盘有意向随二批次入市，其他大部分楼盘目前还没有公示案名，预计将在三、四季度规划入市，2022年的下半年也将成为中高端客群置业高峰期。

  徐汇滨江、静安大宁、杨浦东外滩将成置业“争抢”之地

  传统市区的供应主要集中在徐汇、静安、杨浦三个区域，除了杨浦东外滩去年供应充足以外，其他两个区域的供应一直不多，特别是徐汇滨江、大宁等板块。

  徐汇区的楼盘一直以来都比较难买，以“谍战盘”闻名，热度自然不言而喻。例如徐汇滨江的楼盘预算足够真的可以闭眼入，城市界面新，周边配套成熟，参考之前入市的百汇园三期，入市均价12.78万/平，触发了94.96的高分，毕竟周边的二手房均价已经达到了15-20万/平，这样的高性价比自然是要冲一波的。

  再看现在待入市的徐汇滨江项目，复星徐汇滨江项目房地联动价已经13.1万/平，香港置地启元据说均价要14万+/平，比百汇园三期价格更高，所以说能够买到徐汇滨江这样的价值高地，真的要捂嘴笑了。

  从此次疫情隔离期间也能够看出， “菜区房”的王者当属徐汇，截止目前，整个隔离期间物资发放近20次，而且各个街道发放的次数也相差不多，在物资充足的背后，看到的是街道服务的实力以及徐汇公共服务的水平。

  从徐汇的配套设施上来说，商业、学校、医疗的建设与升级更是不可多得，徐汇滨江的公共建设已经初见成效，周边的人文环境、公园与居住环境很好的融为一体，让居住舒适度提高了不少。

  即使徐汇在基础配套建设如此之好的情况下，徐汇在产业上依然有很大的发展空间，尤其和市区其他板块相比，更是具有发展潜力。从徐家汇的商业、漕河泾和徐汇滨江的产业、到完美的基础设施和良好的区域氛围，势必让让徐汇成为传统市区中集产业、居住、文化等多重功能于一体的区域。

  静安中内环的大宁在这两年发展迅速，周边的配套已经成熟，作为新兴的高端住宅区，已经成为了众多置业者“争抢”之地。而且大宁背靠市北高新又加上大宁商圈的形成，结合了产业与居住功能，还是比较适合居住的板块。

  2020年板块内的静安映、仁恒静安世纪入市均价约9.2万/平左右，2021年拿地的保利静安天悦房地联动价为10.5万/平，一年内的涨幅超1万/平，可见大宁板块的上升价值。而且周边二手房也出现了明显的倒挂，大宁金茂府的二手房挂牌到了14万+，有消息说保利静安天悦未来入市没有78分+，估计也不用考虑了。

  保利静安天悦预计今年入市，推出建面约107-235㎡3-4房。项目未来预计将供应住宅约1300套，靠近1号线上海马戏城站，交通便利，周边的居住氛围已经形成，预算1000万上下的购房者可以选择。

  另外杨浦东外滩去年有不少项目入市，而且大多触发积分，开盘售罄，之前杨浦在传统市区中的存在感不高，很多人觉得杨浦位置比较偏、城市更新慢，很多板块看上去比较破旧，二手房价格上涨也比较缓慢。

  但是现在东外滩的火热再加上新江湾城的爆发，足以让杨浦焕然一新，也让市场对于杨浦刮目相看。而且市区的同纬度新房，价格已经突破12万+/平，而东外滩目前还在10万/平左右，所以，如今入手这里性价比不言而喻。

  去年东外滩的首创天阅滨江90.8分也是开启了杨浦的高光时刻，而今年的东外滩依然会触发积分，金隅外滩东岸和保利定海社区项目的地理位置都比较好，而且金隅外滩东岸与之前入市的海上源相邻，触发积分是一定的，预计在65-70分之间。

  除此之外，虹口目前仅有北外滩一个纯新盘入市，而且主推小户型房源，能够入手也是不错的选择。不过普陀板块内的新房倒是热度不高，主要还是区域内城市界面较老，发展比不上其他区域，因此板块内的二手房价格也不占优势，几乎没有倒挂现象，触发积分的楼盘不多且均是低分楼盘，需谨慎选择。

  多个准高分纯新盘入市 静安老闸北内环、普陀内中环或将是低分入手的首选区

  今年，传统市区新房扎堆上市，势必迎来改善、豪宅的热潮，部分楼盘触发高分的可能性较大。当然还是一些发展较好、二手房倒挂严重的区域。

  上文中提到的徐汇滨江两个项目自然不必多说，香港置地启元大面积改善300平户型，真的是满足了追求阔绰与品质的购房者，而且会随第二批入市，高分盘已经预定。除此之外，徐汇内环纯新盘断供已久，纯新盘也仅有承安瑞园和汇成襄阳路地块入市，这两个项目的体量都不大，且靠近地铁，交通便利，触发积分的可能性较大。

  徐汇内中环一直是徐汇供应主力，漕河泾、长桥、康健项目还没有太多消息，不过未来入市的关注度也会比较高。

  从去年触发积分的情况来看，静安老闸北内环除了苏河湾附近 其他片区表现一般，似乎后劲不足发展缓慢，几乎没有楼盘触发积分，像去年的宝铂公寓，周边老破小较多，城市界面较差，虽然靠近地铁，但是优势并不是很明显，更没有触发积分。所以如果是低分预算高的购房者，该板块的纯新盘天汇世纪玺可以考虑一下。

  另外苏河湾板块去年龙盛福新里的积分是82.8分，是一个高分盘关注度也比较高，而今年苏河湾将要入市华发仁恒苏河世纪热度也比较高，该项目是苏河湾板块内少有的小户型产品，邻近苏州河，周边也都拆的差不多了，距离曲阜路地铁站较近，还有静安大悦城在侧，地理位置不错，而且周边二手房的价格倒挂也比较明显，预计未来入市的积分75分+。

  值得关注的还有南京西路板块长年没有供应，新房更是很难见到，而且南京西路板块的商业密度更是其他版块无法比拟的。该板块的2010年之前建造的二手房挂牌价也已经达到了15万/平，将要年内入市的静安73街坊&72街坊项目，主打改善住宅，建面约110-225㎡2-5房，预计新房价格14万/平，未来的二手房预估价达到了20万/平，势必又是一个高分盘。

  除了静安老闸北内环低分选手可以入手外，普陀的几个纯新盘也可以重点考虑一下，普陀二手房的价格在价格传统市区中处于下游水平，而且普陀去年推出的项目积分要求不高，所以对于低分想要入住市区的购房者来说，是比较友好的。今年推出的4个纯新盘中石泉的大华峯汇预计推出370套高层，与苏河望相连，预计均价同苏河望一样在10.5万+/平，去年苏河望积分在51.35，要求不高，该盘入市低分不高或不触发积分。

  总的来说，传统市区未来的土地供应可能无法满足大量的购房需求，物以稀为贵，未来市区的热度可能会愈演愈烈，积分要求或将更高。但是近两年，城市旧改还未结束加上前期土地供应，还是能够带来一批优质的改善类住宅。

  第二批也即将入市了，传统市区的这7个纯新盘也在其中，购房者可以根据自己的预算选择合适的房子了。