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6月下旬，上海楼市迎来了复工的第三周，身处其中，我们能明显感受到，上海楼市正在复苏回暖。随着楼市复工复产继续深入开展，上海新房市场持续回暖势头愈发明显。上周（6.13-6.19），上海商品住宅成交量明显回升，总成交金额达201.68亿元，环比上涨46.72%，且呈持续攀升的态势。

目前二批次新房官宣两周，认购已过半，截止23日，22年第二批46盘已有25盘公示认购时间，22年第一批余1盘（奉发宝龙广场）未公示认购时间。其中二批次17盘已结束认购，仅5盘（招商虹玺、中企云萃江湾、仁恒海上源、华发四季半岛、静安府）触发积分。目前来看，二批次的表现跟预期有些差距。

自二批次公示，23个盘已开启认购（包含一批次2个，六批次1个），目前6个盘触发积分（包含一批次一个），触发积分占比26%。整体来说成绩一般，触发积分的基本都是市区盘，其他区域表现平平。

目前已公布积分的有，仁恒海上源72.16分，华发四季半岛54.08分，招商虹玺67.34分。

可以看到，二批次仅5盘触发积分，均为市区豪宅、区域高品质项目。首发三盘均触发积分，其中仁恒海上源认购率达473%创下本项目新高，积分高达72.16分；华发四季半岛认购率达到252%，积分54.08分，比前一期高了0.12分；招商虹玺认购率达到353%，积分67.34分。另外中企云萃江湾和静安府暂未公布积分。

两周触发积分仅5盘 二批次或成史上触发积分最少

第二周的认购即将告一段落，从认购情况整体来看不如首周，没有爆火的项目，而且积分触发情况也不如首周，仅一盘触发积分。

中企云萃江湾截至认购结束，共认购963组，认购率高达430%，成为二批次目前第二高的项目，还超过了一期约262%的认购率和63.9的入围分，可见新江湾城的热度不减。

由于新江湾城的定位较高，之前的楼盘大多都是200平以上的户型，而中企云萃江湾推出81-138平户型，稀缺的小户型房源总价友好，非常具有竞争力。而且板块内教育资源丰富，周边有复旦科技园小学、上海音乐学院实验学校、复旦二附小、同济大学第一附属中学以及国际私立学校，如上海杨浦法国学校、上海杨浦德国学校等。

截至22日晚，静安府共认购30组，认购率达250%，触发积分轻而易举。之前比较看好的宝山的保利云上浔光截至认购结束，认购495组，认购率144%，很遗憾未能触发积分。青浦的中铁建花语江南截至认购结束，共认购315组，认购率94%；奉贤的几个盘截至22日，认购表现最好的要属中建海樾府了，认购结束共认购480+，认购率约140%。

从以上触发积分的情况来看，触发积分的盘确实很少，但从认购情况来看的话，并不算很差劲。据统计，有13个楼盘认购率超100%，这些楼盘的去化基本还是没有压力的。

虽然照比2021年同时期的成绩有所下滑，但跟积分制实施以前相比其实相差不大。首先这些没有触发积分的项目本身的位置不算很优越，在区域中也面临同质化竞争压力。其次，上海楼市停摆了两个月，想要恢复也是需要一定时间的。

从目前的情况来看，上半场大热的盘都是市区豪宅、中高端项目或者区域内标杆项目，无一例外都是改善盘、大开发商，而且地理位置优越，可见，在不利因素影响下，这些楼盘还是更稳定一些。

出师不利仅1盘认购超100% 宝山9盘开启内卷模式

当年顾村的地王项目信达上城院子，二批次认购数据竟然如此惨淡，截至认购结束，共认购60组，认购率仅23%。

同样位于顾村的大华锦绣四季认购数据也遭遇了滑铁卢，截至22日，认购110组，认购率仅40%，要知道大华锦绣四季可是触发过50.19分的项目。有人说可能是因为宝山顾村的城市界面有些差，有人说可能是因为周边的配套能级不够高，还有人说是因为涨价了，宝山一直号称是同环线价格洼地，顾村也算是宝山区域内距离市区较近，价格也较低的区域。大华锦绣四季首推的价格仅仅4.7万左右，但二批次价格却达到了53358元/平，跟附近中企光华雅境47500元/平的价格形成了鲜明对比，所以这次认购情况较差想必是因为这些原因。

无独有偶，位于美兰湖板块的保利云上浔光认购结果也并没有达到预期。认购率144%，没能触发积分。这个结果还是很令人意外的，毕竟保利云上浔光作为7号线旁的楼盘，在交通上是有优势的，该盘靠近地铁，一直以来关注度比较高，美兰湖板块未来的发展也很可观，项目还是品牌央企保利打造，怎么看都像是个能触发积分的项目。

没能触发积分，单价偏高也是个不能忽视的原因，要知道美兰湖板块相比较顾村而言，距离市区更远，从美兰湖板块到顾村还需要4-5站地铁的距离，但保利云上浔光的价格可没有因此低多少，46400元/平的单价只比顾村的中企光华雅境低了1100元/平，自然有很多客户因为价格问题犹豫。

可见宝山的大部分项目只能凭借低价俘获购房者的心，一旦价格上涨，购房者就会大大减少，可见大家对宝山的区域认同度还是不够高。

那么宝山就没有值得入手的项目了吗？漏！经纬学府阳光就是个非常好的选择。经纬学府阳光位于上大板块，教育资源非常丰富，包括上师大、世外、南大学校等。去年入市项目基本均触发积分，而且分数都不低。

对于即想要小户型又看重地段的人来说，经纬学府阳光的小户型可以说是当下性价比极高的。该项目在控制了户型面积的同时，居住的舒适程度并没有降低。推出276套建面约60-99㎡2-3房，也是收官房源，可以说是整个浦西中外环门槛最低的项目了，这次不买就真的没机会了。

但据项目销售说，目前验资的客户已经远远超过推盘量了，低分客户直接就劝退了。项目的热度显而易见，应该是妥妥的高分。

上港星江湾位于宝山、杨浦两区交界处，三期加推89-149㎡2-4房，与黄浦江距离仅约300米，项目距离轨交10号线国帆路站约700米，在地理位置上，该项目与杨浦新江湾仅一街之隔，项目均价高达73000元/平，远高于宝山区新房价格。前两期卖的都还不错，预计本周末认购。

一街之隔的碧桂园柏悦江湾看起来似乎没这么佛系，最近的蓄客活动还是非常积极的，据说不会触发积分，不过有些购房者对于7.3万买宝山的顾虑还是难以克服。

二批次开启暴走状态 多盘提前开盘

据了解，天汇世纪玺、中建御湖澜庭、特发学府里、保利云上浔光四个项目由于项目未触发积分制，经房管局同意提前开盘。

6月20日，天汇世纪玺项目官微发布通知称，由于项目未触发积分制，经房管局同意，项目开盘时间由7月2日提前至6月27日。天汇世纪玺此次推出490套建面约89-131㎡2-3房和10套建面约166㎡联排，均价123161元/㎡，入围比2.5，认购期间项目收到了约923组认购，认购率达到约180%，成为了目前市区开启认购的楼盘中唯一一个没有触发积分的项目。

临港的中建御湖澜庭、特发学府里也纷纷发布公告称，将开盘时间提前。

6月20日，中建御湖澜庭宣布认购比小于1.8:1，项目开盘时间由7月1日提前至6月26日。中建御湖澜庭此次开盘推出416套建面约74-115平精装2-3房，均价33000元/平，总价约211万起，项目认购数约为350+，认购率约84.13%。

6月20日晚，特发学府里宣布认购比小于1.8:1，项目开盘时间由7月1日提前至6月26日。特发学府里此次开盘推出204套建面约95-115平房源，均价32118元/平，项目认购数约为150+，认购率约73.53%。

此外，宝山的保利云上浔光开盘日期提前至6月29日。

综合来看，截至22日触发积分占比仅26%，表现似乎有些差强人意。市区豪宅、中高端产品的热度没有受到任何影响，刚需项目的热度大打折扣。期待一下下半场的房源，会给我们带来怎样的结果呢？

以下为2022二批次已公示的新房认购时间一览：