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3批次预测:42盘7月初入市 徐汇滨江地王或将登场
来源:乐居买房2022-06-25 16:31:30

距离二批次公示仅过去两周,46盘中已有25盘公布认购,其中17盘已结束认购,大多在6月底或7月初开盘,可见二批次的推盘速度。

截止24日,二批次已结束认购的楼盘中仅有5盘触发积分,除了传统市区以外,其他区域表现一般,整体认购情况低于预期,当然这可能与认购天数缩短或疫情之后购房者更谨慎有关。

二批次如此之快的推盘动作,让三批次不得不“早点报到”,有消息称三批次新房将在7月中旬进行公示,为此乐居整理了三批次即将入市的楼盘,仅供参考。

(三批次预计入市楼盘 注:标蓝为纯新盘)

从统计的表格中来看,三批次预计有42盘入市,其中有21个纯新盘,占比50%,或将成为2022年入市纯新盘最多的一批。另外从二批次入市的楼盘中可以看出,上海楼市对于低密别墅产品供应有加,三批次自然不甘示弱,预计有14盘带有叠墅、联排产品。而且从户型上来看,三批次主要以大面积为主,其中80平以下的仅有4盘,90平以下的有15盘且也带有大面积户型,不得不说一句:“上海楼市的置换时代已经到来。”

从环线来看以外郊环和郊环外的楼盘为主,分别有19盘、7盘,分布于五大新城和浦东区域;内环内3盘主要以静安、杨浦为主;值得一提的是内中环的楼盘有所增加,共有7盘且以大户型为主,或成为中高端客户首选。除此之外,中外环也有5盘供应,其中汇成南街里三期入市,势必会再现热潮。

从区域来看,传统市区、浦东、松江的楼盘供应较多,其中传统市区供应9盘与二批次入市楼盘相差不大,供应保持平稳;浦东一直是供应大户且此次入市的楼盘,地理位置优越,主要以唐镇、世博、周康、张江为主;松江二批次仅1盘供应不足,热度明显下降,而三批次供应增加共5盘入市;另外闵行、宝山供应稳定,五大新城除嘉定、临港外,奉贤、青浦供应有所减少。

从价格上来看,纯新盘大多参考房地联动价,加推的楼盘可参考上一批入市价格,当然不排除改变物业类型所带来的价格上涨,另外时隔2年老盘加推的楼盘,价格也会有些许的上涨,如汇成南街里、古北悦公馆、天安豪园等。另外从目前统计的价格中可以看出,5-8万/平的楼盘依然是主力,比较适合刚改、改善客户,另外3-4万/平,主要是临港、奉贤区域的刚需客,当然10万+/平的楼盘,还是传统市区的高端改善客群。

 

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传统市区去化加速 三批次21盘为纯新盘

传统市区的楼盘一直备受关注,截止2022年一批次,上海传统市区共推盘了41次,有26盘触发积分,占比63%,其中70分以上的有15盘,积分要求较高且有多个近乎满分的项目,足可以看出市区的楼盘虽然价格高但也从不缺购买力。

而且2022年二批次的认购情况更是认证了这一说法,截止24日,传统市区有5盘认购结束,其中4盘触发积分,另外锦绣里、华发仁恒苏河世纪、宝能公馆1288预计也会触发积分,可见市区的热度依然高涨。高热度带来的是楼盘去化速度加快,从传统市区入市的楼盘可以看出,近8成楼盘是纯新盘。

不仅传统市区,三批次整体的供应情况也以纯新盘为主,这其中有不少可看的项目,最值得一提的还是大虹桥核心区的徐泾,去年拿地,今年入市的虹桥璀璨公馆,以及徐汇滨江的地王香港置地启元。

另外其他热门板块也有新盘入市,如浦东世博的保利天峯,地理位置优越,靠近黄浦江,关注度也比较高;大宁的保利静安天悦,周边配套成熟,一二手倒挂明显,未来新房入市极具性价比;浦东高行的招商璀璨公馆,板块内新房供应稀缺,满足了本地客群的置换需求。

除此之外,在纯新盘中,外环的楼盘较多,有11个,其中靠近地铁的楼盘,热度比较高,如嘉定金地的金地峯汇靠近地铁11号线马陆站,房地联动价48100元/平,未来入市预计触发积分;另外首创禧瑞云启靠近17号线青浦新城站,该项目也是去年拿地,房地联动价是4.3万/平,对于刚需购房者来说,这些靠近地铁的楼盘可以考虑一下。

大虹桥核心区 徐汇滨江准满分盘亮相

在三批次预计入市楼盘中,不乏有一些准高分项目入市,其中香港置地启元可以说是备受瞩目,大平层项目,在上海也是比较稀缺的,再加上地理位置、周边配套以及徐汇滨江的规划加成,该项目的期待值是拉满的。

目前网传的户型是300平,而且直面黄浦江,尺度感和阔绰感是妥妥的拿捏了。

香港置地启元靠近云锦东方和百汇园,周边的二手房均价快要达到20万/平了,该项目未来入市预计均价在14万/平左右,还是具有性价比的,而且该项目在徐汇滨江的位置优越,周边有艺术中心和美术馆等,侧面提高了居住能级,对于购买豪宅的客户来说,香港置地启元是一个很好的选择。

同样位于徐汇的汇成南街里,更是超级红盘,在2020年12月二期加推的时候,237套房源,有3000多人认购,虽然当时入市还没有积分制政策,但也是购房者公认的最难入围的项目。

汇成南街里前面2期开盘,均价7.95万/平,性价比非常高了,放眼徐汇区,这就是价格洼地了,这样的准满分盘,积分不够可以不用考虑了。而且目前周边的新房已经普遍10万+/平了,此次入市价格上可能会有所增长。对比周边二手房价格,虽然不好买,但是对于预算足够,80分以上的购房者来说,还是值得冲一冲的。

另外值得关注的就是虹桥璀璨公馆了,徐泾作为大虹桥最具有发展潜力的板块,区域内的新房一直以来都是难买的存在,之前有蟠龙天地、万科天空之城,目前该区域入市的这个纯新盘也是热度不减。

虹桥璀璨公馆是17万方滨水社区,项目体量很大,规划建设26幢小高层和高层,共1779套房源,而且项目规划有约1500平会所,包括健身房,泳池等。该楼盘预计三批次入市,将推约81-162平2-4房,首批推出494套房源,房地联动价约6万/平,而且该项目80%以上中小户型,对于预算500的购房者来说,就可以上车大虹桥,这真的是非常友好了。

目前徐泾板块内的二手房价格已经达到了9万/平,虹桥璀璨公馆的价格占有一定的优势,性价比很高,倒挂现象明显,相信入市又是一个高分项目。

除此之外,静安大宁板块的保利静安天悦也不可小觑,周边的配套已经成熟,作为新兴的高端住宅区,已经成为了众多购房者的首选之地。而且周边二手房倒挂现象也比较明显,大宁金茂府挂牌到了14万/平,二批次入市的静安府价格较前期上涨了1万/平,保利静安天悦未来入市也是个“香饽饽”,有消息说保利静安天悦入市没有80分,就不用考虑了。

据了解,保利静安天悦预计三批次入市,推出建面约107-235平3-4房。项目未来预计将供应住宅约1300套,靠近1号线上海马戏城站,交通便利,周边的居住氛围已经形成,预算1000万+的购房者可以选择。

低积分或不触发积分项目 或将成为三批次捡漏机会

在三批次入市的楼盘中,除了一些高分的项目以外,大多数楼盘的积分没有那么多,当然也有一些未来入市有50-60分左右的楼盘,如浦发虹湾、颛桥紫薇花园、以及嘉定的金地峯汇、青浦新城的首创禧瑞云启,又或是普陀的低分楼盘等。

虽然低积分盘有一些不足,但其中也不乏一些具有购买价值的盘。如颛桥、周浦、南翔板块,虽然同环位价格偏高,但是周边的配套设施以及交通都还不错。

如颛桥的紫薇花园,在产品打造上极具风格,而且距离地铁较近,前期入市积分是57.37分;还有周浦的海上溪云也非常值得购买,均价6.77万/平,而该盘周边的二手房保利林语溪高层已经达到7.7万/平,别墅达到了9.1万/平,呈一二手倒挂现象,具有性价比;而南翔板块,作为嘉定区域内的宜居板块,城市界面比较好,板块内还有大型商场和公园,还是比较适合生活的。

还有一部分预计不会触发积分,如松江的金地新乐里、奉贤距离地铁远的楼盘、临港的楼盘等,这也是很多刚需购房者的买房机会。

三批次即将来到,不管是传统市区、徐汇滨江还是大虹桥都有高品质的项目入市,另外低分选手也有一些地铁盘可供选择,对于二批次想买房却又迟疑的购房者来说,提前锁定三批次楼盘,也是一个不错的选择。


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