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距离二批次公示仅过去两周，46盘中已有25盘公布认购，其中17盘已结束认购，大多在6月底或7月初开盘，可见二批次的推盘速度。

截止24日，二批次已结束认购的楼盘中仅有5盘触发积分，除了传统市区以外，其他区域表现一般，整体认购情况低于预期，当然这可能与认购天数缩短或疫情之后购房者更谨慎有关。

二批次如此之快的推盘动作，让三批次不得不“早点报到”，有消息称三批次新房将在7月中旬进行公示，为此乐居整理了三批次即将入市的楼盘，仅供参考。

（三批次预计入市楼盘 注：标蓝为纯新盘）

从统计的表格中来看，三批次预计有42盘入市，其中有21个纯新盘，占比50%，或将成为2022年入市纯新盘最多的一批。另外从二批次入市的楼盘中可以看出，上海楼市对于低密别墅产品供应有加，三批次自然不甘示弱，预计有14盘带有叠墅、联排产品。而且从户型上来看，三批次主要以大面积为主，其中80平以下的仅有4盘，90平以下的有15盘且也带有大面积户型，不得不说一句：“上海楼市的置换时代已经到来。”

从环线来看，以外郊环和郊环外的楼盘为主，分别有19盘、7盘，分布于五大新城和浦东区域；内环内3盘主要以静安、杨浦为主；值得一提的是内中环的楼盘有所增加，共有7盘且以大户型为主，或成为中高端客户首选。除此之外，中外环也有5盘供应，其中汇成南街里三期入市，势必会再现热潮。

从区域来看，传统市区、浦东、松江的楼盘供应较多，其中传统市区供应9盘与二批次入市楼盘相差不大，供应保持平稳；浦东一直是供应大户且此次入市的楼盘，地理位置优越，主要以唐镇、世博、周康、张江为主；松江二批次仅1盘供应不足，热度明显下降，而三批次供应增加共5盘入市；另外闵行、宝山供应稳定，五大新城除嘉定、临港外，奉贤、青浦供应有所减少。

从价格上来看，纯新盘大多参考房地联动价，加推的楼盘可参考上一批入市价格，当然不排除改变物业类型所带来的价格上涨，另外时隔2年老盘加推的楼盘，价格也会有些许的上涨，如汇成南街里、古北悦公馆、天安豪园等。另外从目前统计的价格中可以看出，5-8万/平的楼盘依然是主力，比较适合刚改、改善客户，另外3-4万/平，主要是临港、奉贤区域的刚需客，当然10万+/平的楼盘，还是传统市区的高端改善客群。

 

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传统市区去化加速 三批次21盘为纯新盘

传统市区的楼盘一直备受关注，截止2022年一批次，上海传统市区共推盘了41次，有26盘触发积分，占比63%，其中70分以上的有15盘，积分要求较高且有多个近乎满分的项目，足可以看出市区的楼盘虽然价格高但也从不缺购买力。

而且2022年二批次的认购情况更是认证了这一说法，截止24日，传统市区有5盘认购结束，其中4盘触发积分，另外锦绣里、华发仁恒苏河世纪、宝能公馆1288预计也会触发积分，可见市区的热度依然高涨。高热度带来的是楼盘去化速度加快，从传统市区入市的楼盘可以看出，近8成楼盘是纯新盘。

不仅传统市区，三批次整体的供应情况也以纯新盘为主，这其中有不少可看的项目，最值得一提的还是大虹桥核心区的徐泾，去年拿地，今年入市的虹桥璀璨公馆，以及徐汇滨江的地王香港置地启元。

另外其他热门板块也有新盘入市，如浦东世博的保利天峯，地理位置优越，靠近黄浦江，关注度也比较高；大宁的保利静安天悦，周边配套成熟，一二手倒挂明显，未来新房入市极具性价比；浦东高行的招商璀璨公馆，板块内新房供应稀缺，满足了本地客群的置换需求。

除此之外，在纯新盘中，外环的楼盘较多，有11个，其中靠近地铁的楼盘，热度比较高，如嘉定金地的金地峯汇靠近地铁11号线马陆站，房地联动价48100元/平，未来入市预计触发积分；另外首创禧瑞云启靠近17号线青浦新城站，该项目也是去年拿地，房地联动价是4.3万/平，对于刚需购房者来说，这些靠近地铁的楼盘可以考虑一下。

大虹桥核心区 徐汇滨江准满分盘亮相

在三批次预计入市楼盘中，不乏有一些准高分项目入市，其中香港置地启元可以说是备受瞩目，大平层项目，在上海也是比较稀缺的，再加上地理位置、周边配套以及徐汇滨江的规划加成，该项目的期待值是拉满的。

目前网传的户型是300平，而且直面黄浦江，尺度感和阔绰感是妥妥的拿捏了。

香港置地启元靠近云锦东方和百汇园，周边的二手房均价快要达到20万/平了，该项目未来入市预计均价在14万/平左右，还是具有性价比的，而且该项目在徐汇滨江的位置优越，周边有艺术中心和美术馆等，侧面提高了居住能级，对于购买豪宅的客户来说，香港置地启元是一个很好的选择。

同样位于徐汇的汇成南街里，更是超级红盘，在2020年12月二期加推的时候，237套房源，有3000多人认购，虽然当时入市还没有积分制政策，但也是购房者公认的最难入围的项目。

汇成南街里前面2期开盘，均价7.95万/平，性价比非常高了，放眼徐汇区，这就是价格洼地了，这样的准满分盘，积分不够可以不用考虑了。而且目前周边的新房已经普遍10万+/平了，此次入市价格上可能会有所增长。对比周边二手房价格，虽然不好买，但是对于预算足够，80分以上的购房者来说，还是值得冲一冲的。

另外值得关注的就是虹桥璀璨公馆了，徐泾作为大虹桥最具有发展潜力的板块，区域内的新房一直以来都是难买的存在，之前有蟠龙天地、万科天空之城，目前该区域入市的这个纯新盘也是热度不减。

虹桥璀璨公馆是17万方滨水社区，项目体量很大，规划建设26幢小高层和高层，共1779套房源，而且项目规划有约1500平会所，包括健身房，泳池等。该楼盘预计三批次入市，将推约81-162平2-4房，首批推出494套房源，房地联动价约6万/平，而且该项目80%以上中小户型，对于预算500的购房者来说，就可以上车大虹桥，这真的是非常友好了。

目前徐泾板块内的二手房价格已经达到了9万/平，虹桥璀璨公馆的价格占有一定的优势，性价比很高，倒挂现象明显，相信入市又是一个高分项目。

除此之外，静安大宁板块的保利静安天悦也不可小觑，周边的配套已经成熟，作为新兴的高端住宅区，已经成为了众多购房者的首选之地。而且周边二手房倒挂现象也比较明显，大宁金茂府挂牌到了14万/平，二批次入市的静安府价格较前期上涨了1万/平，保利静安天悦未来入市也是个“香饽饽”，有消息说保利静安天悦入市没有80分，就不用考虑了。

据了解，保利静安天悦预计三批次入市，推出建面约107-235平3-4房。项目未来预计将供应住宅约1300套，靠近1号线上海马戏城站，交通便利，周边的居住氛围已经形成，预算1000万+的购房者可以选择。

低积分或不触发积分项目 或将成为三批次捡漏机会

在三批次入市的楼盘中，除了一些高分的项目以外，大多数楼盘的积分没有那么多，当然也有一些未来入市有50-60分左右的楼盘，如浦发虹湾、颛桥紫薇花园、以及嘉定的金地峯汇、青浦新城的首创禧瑞云启，又或是普陀的低分楼盘等。

虽然低积分盘有一些不足，但其中也不乏一些具有购买价值的盘。如颛桥、周浦、南翔板块，虽然同环位价格偏高，但是周边的配套设施以及交通都还不错。

如颛桥的紫薇花园，在产品打造上极具风格，而且距离地铁较近，前期入市积分是57.37分；还有周浦的海上溪云也非常值得购买，均价6.77万/平，而该盘周边的二手房保利林语溪高层已经达到7.7万/平，别墅达到了9.1万/平，呈一二手倒挂现象，具有性价比；而南翔板块，作为嘉定区域内的宜居板块，城市界面比较好，板块内还有大型商场和公园，还是比较适合生活的。

还有一部分预计不会触发积分，如松江的金地新乐里、奉贤距离地铁远的楼盘、临港的楼盘等，这也是很多刚需购房者的买房机会。

三批次即将来到，不管是传统市区、徐汇滨江还是大虹桥都有高品质的项目入市，另外低分选手也有一些地铁盘可供选择，对于二批次想买房却又迟疑的购房者来说，提前锁定三批次楼盘，也是一个不错的选择。