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今天，网上房地产公布了上海2022年第三批入市项目，共计40盘（实际38盘），相比较二批次46盘（实际45盘）减少了7盘；在供应套数上，三批次共计12585套房源，相较二批次减少了566套，在总面积上，三批次约136.1万平米，同样减少了13.6万平方米。三批次相比二批次在供应套数和供应面积上，分别下降了4.5%和9.9%，可以看出，总体供应套数和面积保持平稳，没有出现太大波动。

 

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三批次涉及了浦东、静安、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港等10个区域。从环线来看，外环外供应高达28个，内环内有4盘，内中环1盘，中外环5盘。可以看出外环外依旧是供应主力，此外得益于宝山老盘发力，使得本批次中外环间供应盘数明显增加。本次新盘中有13个是纯新盘，占比34%。另外多个老盘惊现且时隔多年价格有所上涨，新盘中一些热度较高的楼盘价格上也出现了不同程度的上涨。值得一提的是中环旁的保利静安天悦，或将成为三批次高分项目。

传统市区供应减少 松江9盘入市供应呈爆发态势

从区域来看，松江、浦东（含临港）的供应较多，分别是松江9盘，浦东（含临港）8盘，松江供应爆发，浦东保持稳定；另外传统市区5盘，相比较二批次8盘，供应有所减少；嘉定、奉贤、闵行、宝山、青浦均保持稳定供应。

三批次入市的38盘中，传统市区有5盘入市，其中纯新盘有3个，分别是保利静安天悦、金隅外滩东岸、宁嘉馨苑。另外海上源和新湖青蓝国际都推出收官之作，本次售罄后再无后续房源。

松江比较出乎意料，入市楼盘达到了9个，对比二批次仅1盘入市，可以说供应井喷式爆发，也成为集中公示以来供应最多的一次。其中仅有首创禧瑞云庭是纯新盘，位于松江新城核心区，与松江印象城仅一路之隔。同时也有一些老盘加推，如松岳名都、复地九月、国贸佘山源筑、复地九月等。

除此之外，浦东（含临港）有8盘供应，森兰、唐镇、周浦等热门板块均有新盘推出，一定程度上缓解这些板块需求压力。另外临港3盘共供应了2086套房源，对于临港楼市来说，是一场不小的考验和挑战。

多盘价格出现上涨 限价疑似放松

此次三批次公示的楼盘中，有5盘是超10万+/平，4万以下的楼盘有4个，其他大多数是5-7万的楼盘，大多还是以刚改和改善为主。有不少楼盘出现了价格上涨的情况，仁恒海上源相比二批次价格上涨了4800元/平，据说也在筛选低分客户，入围门槛变高；嘉定的纯新盘金地峯汇比房地联动价上涨了900元/平，毕竟有靠近地铁的优势。另外，新湖青蓝国际价格上涨了2200元/平；颛桥紫薇花园价格比上一期上涨了2990元/平，而且推盘量变多了。金地丰盛道此次入市的产品和一批次相同，但价格上也上涨了2086元/平，足可以看出，一些热度较高的楼盘还是在真正的涨价。

另外碧桂园柏悦江湾、碧桂园柏悦前湾等有小幅的上涨，金地嘉源相比较二批次价格也有所上涨，主要是物业类型有所变化，有叠墅产品入市。

除此之外，还有入市价格高于预期的项目存在，如浦发虹湾，此次入市价格72300元/平，也是让很多购房者惊呼不可思议。虽说项目位于唐镇，但不在核心区，距离地铁较远，当初预计价格高层5.5-6万/平左右，叠加可能会略贵一些，但远没有入市价这么高，让人不免为它的去化效果担心。

对于三批次部分房价出现上涨的质疑，通过12345市民热线，询问相关部门得到的回复：受疫情影响，为快速稳健回复上海经济发展，结合市场情况及项目自身情况，各区多项目均进行了预售价格调整，为合理的调控举措。根据相关文件精神，新建住宅价格实行三级审批，最终由市房管局进行价格复核。

多个“诈尸盘”惊现 时隔近10年房价上涨163%

此次入市的38盘中，有10个楼盘是老盘加推，完全是意料之外的，如前面提到的松江4盘，还有宝山的央玺、和泰苑、保利叶上海，以及古北金鹰府、中粮首创禧瑞祥云、绿宝锦庭七期等。其中有6盘的入市套数在10-40套之间，预计是售完清盘。

值得一提的是，在这些重新加推的老盘中，部分楼盘价格出现了大幅上涨。其中保利叶上海上一期入市在2012年，均价是1.9万/平，时隔10年再入市且有236套房源，均价在5万/平，比上一期上涨了163%。绿宝锦庭七期入市价格是6.77万/平，相比2020年入市价格上涨了5700元/平。中粮首创禧瑞祥云前期推出的公寓价格在45000元/平，此次入市的叠墅产品，价格在58000元/平，足足上涨了13000元/平，当然不排除有一部分原因是物业类型有所改变。

老盘的加推也成为近几批次一个特点。究其原因，一方面这些老盘所在的区域新盘和土地供应都较少，而市场潜在需求较大。另外，不排除部分项目因为资金紧张，将保留房源出售的现象。

多个爆款项目入市 徐泾“顶流”地位或将被替代

三批次所推楼盘中，明星楼盘莫过于大宁的保利静安天悦。该板块这两年发展迅速，周边的配套已经成熟，作为新兴的高端住宅区，已经成为了众多置业者“争抢”之地。而且大宁背靠市北高新又加上大宁商圈的形成，结合了产业与居住功能，还是比较适合中高端置业者的。

从价格上说，周边二手房也出现了明显的倒挂，大宁金茂府的二手房挂牌到了14万+/平，保利静安天悦10.5万/平的均价，还是极具性价比的，预计将成为三批次爆款，高分预定。

另外值得关注的还有浦东森兰和唐镇的两个纯新盘，分别是招商璀璨公馆和浦发虹湾，其中招商璀璨公馆热度较高，而且距离6号线较近，周边一二手倒挂现象严重，周边的生活配套齐全，且该板块内之前推出的面积大多是大户型，而此次招商璀璨公馆的102-105平米户型优势明显，从置业顾问处了解，该盘入市预计70分左右。

另一个唐镇的浦发虹湾，入市热度也比较高，但是三批次入市的价格72300元/平，明显高于预期，虽说项目为50万方大体量社区，周边规划也还不错，但这样的价格是否是劝退购房者呢？后续是否会保持目前的热度，还是有待考证的。

除此之外，青浦三批次有3盘入市，均是纯新盘项目，其中徐泾有2盘，分别是象屿招商蟠龙府、虹桥璀璨公馆。这两个楼盘的备案价格与房地联动价持平，都是6万/平，相比较徐泾的二手房价，还是比较有竞争力的。

在二批次蟠龙天地全部售完之后，徐泾供应跟上，再推2盘入市共1030套房源，这两个项目直线距离400米，能够享受同样的生活配套，价格也相同，那么购房者在产品力上会更加注重，而且同一时间入市，也有可能会被分流。从地理位置上来说，蟠龙府距离2号线延伸线蟠祥路站会更近一点。不过这两个项目如果想要替代蟠龙天地，还是不太可能的。

另外一个入市的楼盘是首创禧瑞云启，作为17号线上的地铁盘，优势明显，不过目前没有售楼处和样板间，但据了解蓄客情况居然还不错，三批次入市大概率盲开。

此次三批次公示的楼盘，有不少纯新盘热度都比较高，非常值得关注，另外不难看出，从二批次开始，上海楼市的价格就出现了上涨的趋势，而三批次公示的楼盘价格更是认证了这一点，相比较刚需客，改善型客群或将成为未来市场的主力军。