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距离三批次公示已经过去三周，38盘中已有26盘公布认购，其中21盘已结束认购，大多在8月中下旬开盘，可见三批次的推盘速度。

三批次已经结束认购的楼盘中，已有11盘触发积分，占比52%，热度相比二批次还是有所上升的。而且三批次认购楼盘已经进入尾声，很多没有买到心仪楼盘的购房者纷纷把眼光放在了四批次上。

有消息称四批次新房将在8月中下旬进行公示，为此乐居整理了四批次即将入市的楼盘，仅供参考。

（四批次预计入市楼盘 注：标黄为纯新盘）

从统计的表格中来看，四批次预计有45盘入市，其中有19个纯新盘，占比42%。相比三批次13个纯新盘是有所增加的。另外从这几批次入市楼盘中可以看出，上海楼市对于低密别墅产品供应一直持续增加，四批次预计有15盘带有叠墅、联排产品。

从环线来看，以外郊环和郊环外的楼盘为主，分别有20盘、9盘，分布于浦东、宝山、五大新城等区域；内环内3盘主要以静安、虹口为主；值得一提的是内中环的楼盘有所增加，共有7盘且以大户型为主，或成为中高端客户首选。除此之外，中外环也有6盘供应，其中汇成南街里三期的入市，势必会再现热潮。

从区域来看，传统市区、浦东、宝山的楼盘供应较多，其中传统市区供应9盘，相比三批次供应有所增加；浦东一直是供应大户，四批次加上临港预计有14盘入市，或将成为2022年入市最多的批次，而且此次入市的楼盘，地理位置优越，主要以世博、张江、外高桥为主，临港有3个纯新盘将入市；宝山此次供应8盘，相比三批次有所增加，呈现爆发态势，另外五大新城除临港外，嘉定、奉贤、青浦、松江供应有所减少。

从价格上来看，纯新盘大多参考房地联动价和周边楼盘的价格，加推的楼盘可参考上一批入市价格，当然不排除改变物业类型所带来的价格上涨，另外时隔2年老盘加推的楼盘，价格也会有些许的上涨，如汇成南街里、天安豪园等。值得关注的是，四批次有3个高端盘入市，价格预计在15万/平+，分别是保利天峯、香港置地启元、海泰北外滩等。

另外从目前统计的价格中可以看出，4-7万/平的楼盘依然是主力，比较适合刚改、改善客户，另外3-4万/平，主要是临港、奉贤、金山区域的刚需客，当然10万+/平的楼盘，还是传统市区的高端改善客群。

传统市区高分预定 四批次19盘为纯新盘

传统市区的楼盘一直都备受关注，从2022年一批次开始，传统市区推盘了16次，除了宝能公馆还未认购以外，共有13盘触发积分，占比达到87%，且积分要求较高，不难可以看出市区的楼盘虽然价格高但热度不减。

高热度带来的是楼盘去化速度加快，从传统市区入市的楼盘可以看出，有5盘是纯新盘。不仅传统市区，四批次整体的供应情况中纯新盘也较多，这其中有不少可看的项目，最值得一提的还是徐汇滨江的地王香港置地启元，之前二三批次一直有消息称即将入市，但一直放购房者“鸽子”，此次四批次大概率会入市，有意向的购房者可以关注起来了。

其他热门板块也有新盘入市，如浦东世博的保利天峯，地理位置优越，靠近黄浦江，关注度也比较高；大宁的市北华庭，周边配套成熟，一二手倒挂明显，未来新房入市极具性价比；闵行梅陇的仁恒越秀天樾园和，板块内新房供应稀缺，此次入市也是满足了本地客群的置换需求；闵行莘庄的天安豪园也同样如此，板块内的购房需求旺盛，该盘的入市能够让购房需求得到释放；另外普陀的两个楼盘均位于内中环，未来入市也有一定的竞争力，其中大华峯汇靠近地铁7号线岚皋路站、卓越天元府靠近11/15号线上海西站，出行便利。

除此之外，在纯新盘中，外环的楼盘较多，有13个，其中靠近地铁的楼盘，还是比较值得期待的，如宝山的宝莲玖邑靠近地铁3号线淞滨路站；另外奉发名邸靠近5号线奉贤新城站，房地联动价4万/平，而且该项目是国企打造，房地联动价是4.3万/平，对于刚需购房者来说，这些靠近地铁的楼盘可以考虑一下。

徐汇滨江准满分盘再现 北外滩豪宅或将入市

在四批次预计入市楼盘中，不乏有一些准高分项目入市，其中香港置地启元可以说是备受瞩目，大平层项目，在上海也是比较稀缺的，再加上地理位置、周边配套以及徐汇滨江的规划加成，该项目的期待值是拉满的。

香港置地启元靠近云锦东方和百汇园，周边的二手房均价快要达到20万/平了，该项目未来入市预计均价在14万/平左右，还是具有性价比的，而且该项目在徐汇滨江的位置优越，周边有艺术中心和美术馆等，侧面提高了居住能级，对于购买豪宅的客户来说，香港置地启元是一个很好的选择。

同样位于徐汇的汇成南街里，更是超级红盘，在2020年12月二期加推的时候，237套房源，有3000多人认购，虽然当时入市还没有积分制政策，但也是购房者公认的最难入围的项目。

汇成南街里前面2期开盘，均价7.95万/平，性价比非常高了，放眼徐汇区，这就是价格洼地了，这样的准满分盘，积分不够可以不用考虑了。而且目前周边的新房已经普遍10万+/平了，此次入市价格上可能会有所增长。对比周边二手房价格，虽然不好买，但是对于预算足够，80分以上的购房者来说，还是值得冲一冲的。

另外值得关注的就是保利世博项目，预计四批次入市，推出建面约170-250平的3-5房，约800余套房源，供应套数还是挺多的。

从效果图来看，项目西侧沿江布置6栋8层住宅，其中靠世博大道5栋为保留建筑，且马路对面就是黄浦江，没有任何遮挡，所以整个社区未来基本可以纵享一线江景。

低分楼盘或成为刚需、刚改的置业机会

在四批次入市的楼盘中，除了一些高分的项目以外，大多数楼盘的积分并没有那么高，如宝山的四季都会、奉贤的奉发名邸、青浦的俊灿星城以及嘉定的招商南山虹桥璀璨领峯等。

四季都会位于宝山杨行的热门楼盘，一直备受关注，该盘靠近1号线富锦路站，约40分钟可达人民广场，出行便利。而且宝山作为同环线价格洼地，性价比较高，之前入市均触发积分，一批次分数为63.1分，而此次四批次入市约504套房源，建面约77-125平2-4房户型，总价段比较友好，比较适合刚需、刚改客户。

另外青浦徐泾的俊灿星城入市也值得关注，据了解，四批次青浦仅有2盘入市，除了俊灿星城以外，还有纯新盘中建颐璟臺入市，可以看出此次青浦供应较少，楼盘之间的竞争力并不大，想要入住徐泾的购房者或将把眼光放在这两个楼盘上。

还有一部分预计不会触发积分，如松江的金地丰盛道、金山的复地星愉湾、临港的港城悦庭、光明星城等，这也是很多刚需上车的好机会。

四批次即将来到，徐汇滨江、北外滩、世博、大宁都有不错的楼盘入市，热度与品质都是楼盘中不可多得的存在，另外低分选手也有一些地铁盘可供选择，在三批次中“落榜”或没有心仪楼盘的购房者，可以提前锁定四批次。

 

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