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普陀是个比较特殊的区域，区域内包含3个环线（内中外），板块内的房源自触发积分制以来，仅推出4个项目，较为稀缺，7次开盘，触发积分概率近6成，但高分项目仅锦绣里一盘，整体表现平平。

四批次，普陀内中环间迎来两个纯新盘，分别为大华峯荟以及天元府，其中大华峯荟是四批次单价最高的项目，均价约13.2万/平，天元府的价格在9.6万/平，两个项目价差约36000元/平，除了物业类型不一样外，还有其它不同吗？下面就跟随乐居的脚步一起来看一下吧！

大华峯荟和天元府都位于普陀内中环间，大华峯汇位于石泉板块，靠近内环，而天元府位于万里板块，靠近中环。

乐居去的第一站是大华峯荟，该项目距离7号线岚皋路站步行约600米，项目周边多以老小区为主，城市界面较为杂乱。

大华峯荟也是被老小区（石泉六村）包围住的项目，地块并不方正，像一个不规则的俄罗斯方块插在石泉六村里面。

小区的大门设在北面，靠近华池路，目前该项目已开放临时展厅，位于巴黎春天西南门外广场，项目处也在建造一个展厅，正在筹备中，预计在8月底或9月初开放。

大华峯荟叠加产品施工现场

大华峯荟为商住办综合地块，包含高层、洋房、叠加产品，容积率约2.52，，绿地率约29%。

项目由12幢楼组成，其中有4F-18F的住宅，5-6F的多层商业办公楼和20F的商业综合办公楼，另有1幢10F的保障房。此次大华峯荟首推的是56套建面约124-180平的叠加产品，目前已建设至2层左右，项目预计在2024年3月30日竣工。

大华峯荟施工铭牌

大华峯荟周边实景

大华峯荟规划有约89-170㎡高层、洋房、叠加，产品包括洋房约89平三房两厅一卫，小高层约99平三房两厅两卫；约149-169平下叠和113-149平上叠，适合刚需改善客群选择。

大华峯荟周边沿街商铺

在日常购物方面，大华峯荟项目周边沿街底商集聚，生活气息还是非常浓郁的，此外，距离项目约900米左右可到达融创精彩天地和弘基时尚生活中心，一街之隔还有融创精彩天地，可以满足日常所需，但周边暂无大型的商业配套，最近的高端的大型商业都在4公里以上，如静安寺，人广等地。

在教育方面，项目周边有岚皋路幼儿园、洵阳路小学、江宁学校（石泉校区）、培佳双语实验学校等学校，教育资源一般。

但是项目周边的医疗资源还是比较完善的，项目约5公里内包含了同济大学附属同济医院、上海市第十人民医院、复旦大学附属华山医院3所上海三级甲等医院。

目前板块内有两盘待售，分别为大华峯荟和品尊国际，大华峯荟与苏河望一路之隔，此前苏河望的推出的96-151平房源，均价约10.16万/平，此外，项目附近的品尊国际此前推出的价格约10万/平，较新的房源还有宝华城市之星，该盘入市价格在10.2万/平。同样位于内中环间的沁和园此前推出的289-380平叠加产品均价约106843元/平，而本次大华峯荟的约124-180平的叠加产品则直接升到了13.2万/平。二手房方面，该项目周边二手房也多以房龄近40年的老小区为主，价格在6.8万/平左右，而较新的宝华城市之星二手房最高挂牌价近14万/平，倒挂近4万/平。

从地段上来说，叠加产品是具有稀缺性，但是被老小区包围住的“大华峯荟”总有中“村中城”的感觉，开门就是老破小，居住体验感不高。但不可否认的是，项目靠近内环，且是一个轨交项目，所推出的改善产品也是符合市场需求，板块内的次新房倒挂现象也比较严重，还是能够吸引一部分人前去购买的，但就13.2万/平的单价，总价较高，结合以往情况，或将不会触发积分。

随后，乐居前往第二站——天元府，两个项目直线距离仅约2.5公里，其城市界面还是有一定反差的，天元府项目周边的城市界面较为崭新。

天元府售楼处

天元府是一个地铁上盖TOD项目，由金地、卓越打造，总体量约50万方，项目规划有建面约15万方总部办公、约10万方购物广场、约1.8万方独栋办公、约9500方行政公寓、约9.5万方的高端住宅等多种业态。项目目前展厅已开放，需提前预约，且持24小时核酸码进入展厅，项目目前已建设至6层。

天元府施工进度

50万㎡站前TOD综合体由三幅子地块组成。分别为X101-01地块、X102-02地块、X103-01地块。

其中X102-02地块将建造5栋19-33层高层住宅及商业办公、人才公寓及社区配套服务设施。该地块规划464套可售房源，容积率3.5。

X103-01住宅地块位于卓越京东万里项目的最东侧，是纯住宅用地，拟建设6栋16-21层高层住宅、一栋保障房以及配套用房。该地块住宅首开，共7幢楼386套高层房源，约320套105平的3房以及约66套148平的4房房源，容积率2.5。

项目紧邻上海西站，地铁上盖，双轨（11/15）交汇，该站还规划了20号线，交通优势明显。但劣势也显而易见。经过实地观察，发现项目紧邻的交通路来往的大型车辆较多，一路之隔的火车、高铁的噪音也会对紧邻的住宅产生影响，且项目是地铁上盖，地铁周边集聚了大量的助力车，对周边的城市界面会产生一定影响。

天元府周边实景

和大华峯荟一样，天元府附近也有一些沿街商铺，但是整体的界面较为整齐，此外，项目自带约10万方的购物广场，包含约7万方综合式商业Mall将导入未来数字化智慧场景，约3万方潮流高阶商业街将定制多云化消费场景，整体上较为高端，此外，项目周边还有绿地缤纷城，星光耀广场等商圈，可以满足居民日常购物需求。

在教育方面，板块内的中小学幼儿园偏多，如万里城实验幼儿园、华师大附属进华中学等，其北侧有晋元高级中学附属学校。在医疗方面与大华峯荟相差不大。

目前万里板块除了天元府外，还有中鹰黑森林尾盘在售，均价约12.5万/平，该板块已经许久没有新房入市，周边房源房龄多为20年，天元府入市价格约9.6万/平，周边的中骏天誉挂牌价在11.78万/㎡，豪宅中鹰黑森林挂牌价8.8-12.76万/㎡，相比之下，新房的吸引力更高。

总体来看，就开发商而言，大华峯荟是由大华打造，而天元府由金地、卓越打造，各有千秋；就地段而言，大华峯荟和天元府都位于内中环，大华峯汇靠近内环，而天元府靠近中环，大华峯荟的地理位置较佳；就轨交而言，两个项目都是地铁盘，大华峯荟距离7号线岚皋路站约600米，而天元府地铁上盖，未来将三轨（11/15/20）交汇，另有上海西站加持，天元府的交通优势明显；就产品而言，大华峯荟的物业类型较为丰富，有高层、洋房、叠加产品，覆盖的人群较多，而天元府虽然涉及一些大户型，但都是高层产品；就城市界面来看，大华峯荟周边多为老破小，且地块不方正，城市界面杂乱，相比之下，天元府城市界面较新，规划整齐，居住体验感较强；此外，两个项目均是商住办综合地块，但天元府打造的是一个站前TOD综合体项目，能级较高。两个项目即将认购，大家还是要根据自己的需求喜好选择房源~

 
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