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4批次的项目认购过半，大家对于5批次的期待值已经逐渐攀升。根据乐居统计，5批次目前有约46盘预计入市，先来看名单（觉得费眼睛的话，可以直接略过看后文我给大家划的重点）：

今年上海5批次预计入市项目

划重点：纯新盘占比较多。

上表中可以看到，46盘中，有23盘为纯新盘，其中不乏一些跳票王，从去年“演”到今年下半年，仍然是《即将入市》状态......可以说吊足了大家的胃口。而这其中，竟然还有2个2016年的“老地王”项目，分别是松江泗泾格力公园海德和奉贤新城的奉发名邸。

划重点：根据买方预算选定区域。

价格方面，内环在12w+，中内环9-10w，中外环8w......五大新城方面，临港3.3w、松江新城5.8w、奉贤新城4w、青浦新城4.3w（参考首创禧瑞云启）。

划重点：市区盘要尽快下手。

另外，这次5批次预计入市项目中，市区项目占比不少，静安、徐汇、杨浦、虹口、普陀等项目就占到11盘，再加上浦东外高桥、金桥、北蔡以及闵行莘庄等中环项目，占比逾3成，改善、中环区域内...逐渐成为了近期市场的主导，也或许预示着未来新房楼市的一个趋势。

市区盘“一山更比一山高” 内环杨浦仍是性价比之首

把中环及中环以内的项目放在一起来看： 

5批次预计入市内环、中环及中外环项目

内环内的供应一直都比较吃紧，只要拿证入市，基本都是“积分盘”，比如招商虹玺、金隅外滩东岸、天汇世纪玺等，今年都已连续加推，据悉，如果这些项目随第五批次入市的话，均为收官之作，也就是卖完之后直接清盘。

内环的新房，确实是卖一套少一套。而大家比较关注的小户型，本次也只有上述3盘有供应，后来的“新面孔”，主力户型定位基本都是大平层、超大平层、复式等。

其中的纯新盘，海泰北外滩，整个小区为三栋约160~170米的超高建筑，将取代华侨城苏河湾成浦西住宅第一高，是自带停机坪+私人定制的超级豪宅，面积约370-1500㎡大平层&复式。

而从价格来看，内环的新盘，除了上述“神壕”级别的新盘外，12w已经成了入户门槛，这样一来，不到12万的杨浦内环东外滩项目，确实是目前的性价比之首。

金隅外滩东岸，3批次推了270套房源，有效认筹达到1000+，积分70.62分。社区为低耗绿色住宅，国央企背景，户型面积段（尤其是100平米左右的）稀缺。

东外滩相对于其他几个市区的滨江板块，发展时间比较晚，但是起点高。所以目前12w不到的价格还有非常大的上升空间，互联网产业落地后，市场对于改善型户型的需求增大，那么未来供应的主力趋势和价格，应该会逐步看齐北外滩。

临港门槛放松 供应充足 新房要怎么选

临港的新盘，和去年的风向完全两样，随着大量宅地出让，开发商效率推盘，渐渐的，这个片区的供求比就发生了变化。以前临港的新盘，都要“持证”才有资格认购的，到现在，大部分盘，都不需要积分。

而且从前几批次推盘来看，临港的供应确实十分充足。很多购房者也放慢了购置速度，从原本的“即将下手”转到了“持币观望”状态。不过，对于临港的102片区来说，该出手时就要出手。

最关键的是，102片区的住宅用地已经全部出让完成，也就是说，预计到2024年，102片区将全部为二手房，虽然说，新房还能看其他如101、103、105片区等，但是，102片区是目前整个临港片区配套发展最为成熟的，商业、学校、居住氛围......说白了，如果你打算自住的话，102片区是最宜居的，打算投资的话，102片区目前来说也是最容易置换的。

这次5批次中，102片区预计入市的也仅有1盘，龙光天曜。

项目自2022年1月首开入市，人气就一直非常高，此前两次开盘连续售罄，跻身上海一季度楼盘销售榜前列。项目5批次预计推出85-133平户型，共计402套，前期备案价在3.28w左右。

5批次预测中，还有哪些值得持续关注的宝藏盘？

开头说过的2个老地王项目：格力公园海德，距离拿地已经6年，早就封顶了，房子都已经造的差不多了，整个社区容积仅1.6，层高做了3.2米，看得出开发商对于产品有一定的追求。主要是这批房源有54平的1房，这在新房市场上已很少见到，预计总价300万以内即可拿下。

奉发名邸，2016年6月30日奉贤发展打败了16家开发商拿下的地块，溢价240.04%，一举刷新区域溢价及楼面价纪录。项目紧邻上海之鱼（金海湖），高层可观湖景，东侧即为建设中的商业街区上江南。同批次的还有个中铁湖光逸景，2个项目均在上海之鱼旁边，距离5号线奉贤新城站直线距离都在1km以内，加上未来15号线延伸，未来都是双轨出行，有兴趣的话，2个项目可以一起看看。

闵行的天安豪园，七宝大盘，距9号线星中路站约300米，二期预备入市，项目隔壁已开盘的世纪古美价格为8.25w，三批次土拍古美新地块联动价为8.91w，如果这个项目能按照预计8.1w的价格开出来，绝对值得一冲。

闵行紫竹高新区，兰香湖雅苑。自从万科、紫竹半岛、兰香湖的卖完以后，区域里面只有270平米的大户型，总价门槛太高，就算华二在旁边，购房者还是心有余而力不足。这次兰香湖稀缺的小户型又有了，去年兰香湖壹号小户型没抢到的，这次可以重点关注。

浦东外高桥的尼德兰星屿，绝对是宝藏级别的项目，整个项目为4-6层低密洋房+三面环水+近森兰，仅94套房源，5批次赶得上入市的话全推，容积率低至1.03。

高桥新城是当初为了配合外高桥自贸区，进一步完善城市配套功能，由外高桥集团精心打造的一个约1平方公里的荷兰风情小镇，也是当时的“一城九镇”之一。经过10多年的建设，高桥新城早已是一个百万方大城，也是外环内少有的百万方生活城。

5批次还有哪些“大佬”即将问世？让我们9月中下旬见。