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乐居楼盘测评系列 测评师：宗颖

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

市北华庭地块为商住办性质用地，住宅部分仅2栋25层的高层住宅，住宅南面则是社区中心、商办部分。

【项目亮点】

1、紧邻中环线及地铁1号线汶水路站，北侧与仁恒静安世纪、静安映仅一街之隔。

2、项目板块内有约91万方“市北国际科创社区”，在市区有产业加持比较少见。

3、市北华庭位于静安区，备案价9.9万，不足10万，目前上海市区项目均价不足10万的项目比较少见。

【价格分析】

市北华庭所在的彭浦永和板块，距离大宁板块比较近，一二手房价倒挂较为明显。大宁周边二手房价格约为13-14万元/平米左右，市北华庭备案价为9.9万/平米，相当具有竞争力，且后期大宁、彭浦永和板块的新房供应稍显不足。一手房价格方面，虽然说市北华庭位于中外环，但是其地理位置可以说是贴着中环的，静安中环内的新房供应并不是很多，距离市北比较近的静安天悦位于中环内，2个项目相距约1公里，静安天悦均价约10.5万，故在价格上面，市北华庭有一定的优势。

【楼盘规划】

市北华庭整个项目中住宅体量占比较小，项目中包含约65%办公、约10%商业，住宅部分仅占约25%，建为2栋25F住宅楼。住宅南面则是社区中心、商办部分。住宅仅149套，住宅体量较小，社区规划如景观、业主配套设施等规划都比较受限，整个社区还有商办、商业部分，私密度会有一定折扣。

【楼盘基础信息】

1、项目的车位比还是比较亮眼的，可以保证每户1个车位，作为市区项目来说，还是非常难得的。

2、人车分流可以分隔噪音、汽车尾气污染，对于家里有老人和小孩的家庭来说，安全度也大大提升。

3、2.2的容积在靠近中环的项目来说不算高，住宅仅149户，虽然体量不大，但然保留了业主舒适的空间感。

【户型分析】

A2户型-三居室-建面约115㎡

这套是市北华庭建面约115平米，3房2厅2卫的A2户型，也是整个项目的主力户型。

户型整体方正，南北通透，动静分离，三开间朝南设计，格局恢弘大气，俯瞰城市繁华与自然，南向风情阳台，四季风景尽揽，诗意人生随享，独立书房，便于主人办公学习，不受来自外界干扰，主卧奢适套房设计，自带独立卫浴室，诠释尊崇私密奢享，三室空间大飘窗，一米暖暖阳光，一窗怡然风情，舒适生活。

【交通出行】

轨道交通：项目紧邻中环线以及地铁1号线汶水路站直线距离约600m。另外区域还规划了20号线，未来可享双轨出行。

公共交通：市北华庭周围1公里公交线路密集，有877路、528路、879路、762路、705路，500米范围内更有共和新路江阳路公交站点，汇集了4路、46路等15条公交线路，通达至市区各个节点都非常便捷。

自驾：市北华庭距离中环高架匝道不到600米，中环是上海的重要交通脉络，另外去市区也可走南北高架，便利通达市区任何板块。

【周边配套】

教育配套：周边基础教育资源丰富，市北华庭距离大宁国际第二幼儿园直线距离约1.5km，距大宁国际小学直线距离也在2km范围内；项目西侧就是规划中的大宁国际学校小学部，周边1公里内有风华初级中学、上海市静安区大宁国际学校，片区内学校资源众多。

医疗配套：医疗方面，市北华庭周边建有三级综合性医院第十人民医院，直线距离在300米范围内，医疗资源质量很高。

商业配套：商业方面，市北华庭周边密集地汇聚高能级商业体，如大宁国际、大宁久光中心、大宁音乐广场等，高品质大宁商圈提供优质商业资源。

公园配套：市北华庭1km范围内有静安中环公园，2km范围内有大宁郁金香公园，大宁郁金香公园为3A级景区，公园总面积为68万平方米，浦西最大的集中绿地。公园定位为“生态景观型城市公共绿地”，以叠山、理水，营造自然山水为构架，配置丰富多彩的乔木、灌木、草坪和地被植物，并因地制宜建设湿地沼泽园，形成稳定的人工植物群落。

适合市区改善人群，高净值圈层，或者在市北国际科创社区工作的高精尖人才购置。

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