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3月30日,自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

这意味着“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进。

“带押过户”到底是什么?“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。该模式主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期。

在传统的二手房交易过程,需要“先赎楼再过户”:卖方把房贷还清,解除原有抵押,才能办理过户手续,而后买方将房产再次抵押,获得银行贷款。卖方还清房贷的方式,往往是买方提前支付购房款垫付,或者卖方自行筹措“过桥”资金。

因此,“带押过户”不仅是交易流程上的简化,更针对性解决了传统二手房交易中筹集资金难、转贷时间长、资金周转不安全等痛点问题,便民利企,还有助于降低制度性交易成本。

《通知》发布后,北京迅速跟进,从3月31日起,居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款,可在原抵押权不解除情况下直接办理住房所有权转移登记,且买卖双方可在不同银行贷款,以降低居民住房交易成本。

易居研究院研究总监严跃进表示,相比其他城市,北京“带押过户”有一些创新。比如,政策明确兼容跨行贷款,买方可以选择卖方贷款行,也可以在其他银行申请贷款。不过,买方选择“带押过户”时,不能使用公积金贷款,这需要买卖双方注意。

广东省住房政策研究中心首席研究李宇嘉员指出:“带押过户”政策在落地执行中还面临一些问题:一是推行“带押过户”会免除过桥、赎楼、担保等环节,相关金融机构收益减少,主动开展的积极性低;二是跨行办理会导致原按揭银行损失贷款收益,贷款减少引致存款流失。

另外,多环节合并办理可能出现业主“一房二卖”,银行抵押权落空,买方付了款(首付和按揭)无法获得产权,房子过了户卖方收不到款等。当房屋产权或交易存在瑕疵、房屋评估值异动,当买卖双方存在诚信问题,如卖方隐瞒房屋纠纷,买方资信不够等,上述风险客观存在。

对此,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师给买卖双方建议提出建议,

首先,不论哪一方,都必须详细了解当地的带押过户具体政策,最好到不动产登记中心详细询问沟通。不同的城市,细化的操作可能有所不同,千万不要简单地上网溜达下就自以为很清楚了。

其次,对于购房人而言,虽然可以实现过户,实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且,可能在一定期限内,即使实现了过户,自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态,对之前卖方的债务承担抵押担保责任。在整个流程中,如果没有顺利实现解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态,并没有取得“完整意义”上的所有权。所以,如果想带押过户,务必注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精细化,涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位,避免出现一些不必要的时间差。

再次,务必注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定,虽然抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是当事人另有约定的,按照其约定。所以,即使是在可以带押过户的城市,也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候,明确约定了不能转让,则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚,查看下抵押权登记情况,看看是否有约定抵押期间不得转让。

作为购房人,建议对卖方做一些基本调查和了解,比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录,或者是否处于失信状态,尽量避免交易过程中房屋被查封,导致不必要的麻烦。

作为卖方,也需要提前核实购房人的个人征信,提前核实清楚购房人未来的贷款能力,避免后续贷款出问题,不能及时回款解押。

总之,“带押过户”对楼市影响几何还有待观察。无论如何,这项政策涉及到不动产登记部门、银行、买方、卖方甚至公证机构等,需要多方密切配合,完善交易流程,才能防止交易中出现的风险。