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金山区位于上海西南端，南接杭州湾、北连松江、青浦，东连奉贤，西与浙江平湖、嘉善接壤，在长三角一体化带动下，金山称得上是“上海西南连接长三角的桥头堡”。

但地处上海远郊，交通不方便，无地铁线路，出行还得靠“小火车”，化工区聚集，居住环境欠佳……均是人们对于金山一贯的印象，这也阻挡了大多置业者的脚步。

哪怕是整个金山区发展能级最高的金山新城，在十二五规划中曾位列上海七大新城之一，然而到了十三五规划中，五大新城已没了金山新城的身影，尽管顶着新城的名号，却没有什么实质规划利好加持，发展稍显疲乏。

金山现状：交通不便 人口不足 楼市低迷

从交通来看，金山本身没有地铁规划，仅有一个金山卫站，需三四十分钟才可到达上海南站，交通的不便很大程度上阻隔了金山与上海主城的距离，割裂比较明显。尽管金山的房价算得上是上海真正的价格洼地，但对于刚需者而言交通尤其重要，毕竟要考虑到通勤方面的影响，所以仅交通问题就使很多刚需置业者并不会将目光放在金山。

从产业来看，提起金山，大家就会联想到石油化工，以及空气污染问题，实在算不上置业好区域。同时传统的石油化工产业转型需要较长时间，而其他的新兴产业发展又比较缓慢，所以金山要想打造成产城融合的新城也很困难。

还有人口方面，根据第七次全国人口普查数据，金山全区常住人口不足百万，而交通、产业的落后，也使其无法吸引到更多人口进驻，所以金山地缘性客户极多。

而金山新房供应量较大，整体来看供远远大于求，所以金山的新房市场去化一向缓慢，不少项目认购率仅为个位数，触发积分的项目更是凤毛麟角。

新房市场：两极分化 有人欢喜有人愁

参考去年金山的新房市场，认购情况十分惨淡。

比如枫泾的长城逸府认购率约为3%；

亭林的云湖壹号，去年随一批入市，认购率在5%左右；

还有张堰的新华御著认购率仅约6%；

枫泾的世纪金源梧桐印象认购率同样不到10%，去化缓慢；

光明艺树家在四天的认购时间中，更是创下了“0”认购的窘境……

当然不是所有的项目都如此低迷，金山也有不少项目表现优异：

较早入市的碧桂园凤凰城项目，位于金山滨海新城核心区，享一线湖景，且距离金山卫站只有约500米，周边生活配套丰富，教育医疗资源也都跟得上，虽然体量巨大，但去化已超9成。

铂翠庭项目，距离金山万达仅约300米，教育医疗资源比较优质，项目本身采用金山少有的优雅法式风格。首次开盘当天去化就近9成，后期加推别墅房源，入围分达47.1分，更是金山首个触发积分的项目。

还有金玥湾项目，与铂翠庭位置相近，由建发匠心打造新中式风格，约1公里内聚集万达广场、金山医院、外国语学校等一线资源。首开认筹率就达到了97%，热度同样不低。

分析这些项目能够热销的原因，不难发现有几大共同点：

这些项目均位于金山滨海地区，同时各项配套资源比较优质，且独具特色。

由此可见，金山虽以地缘性客户为主，但本地置业者更注重生活配套以及产品品质，所以占据醇熟生活圈，又富有特色、品质绝佳的项目或能“杀出重围”。

金山滨海新城：战略升级 能否走出困境

上海市“十四五”规划明确提出“南北转型”的战略要求，并突出强调要大力推动金山滨海等重点区域转型发展。在2035规划中，金山滨海新城被定位为“城市副中心 ”，也是上海唯一沿海市级副中心，更是上海唯一体现沿海风貌的地方，未来将打造成产业服务、生态宜居、休闲商务、滨海旅游有机融合的杭州湾北岸核心城市，规格高于同板块其他的任何地区。

产业方面，金山滨海新城的核心区域内有上海湾区科创中心，园区坚持以数字经济为引领，生命健康为重点，围绕创新要素集聚、成果转化落地，全力构建创新创业生态圈，以科技创新蓄积区域转型发展新动能。园区秉承“以产兴城、以城带产、产城共建”的产城融合发展理念，旨在建设一座人才集聚、高端科研集成、先进成果转化、新兴产业汇聚、金融科技发展、品质生活融合的生态智慧科创新城。

休闲方面，金山滨海国际文化旅游度假区是上海“十四五”规划首批30个重大旅游项目之一，投资金额约300亿。整体包括金山城市沙滩、金山卫站城市综合体、金山嘴渔村和围填海区域四大功能板块，核心区围绕休闲度假、文化娱乐、特色商业、商务会展、生态示范、滨海生活六大功能，布局超五星级度假酒店、滨海艺术中心、海洋特色美食街、滨海会展中心、冲浪冒险岛、音乐岛等重点项目。打造地标建筑群以及网红打卡地，未来或将形成下一个“三亚亚特兰蒂斯”，同时旅游业的发展或将吸引不少客源。

除此之外，金山滨海新城内部的商业、医疗、教育等方面的配套也比较齐全。

商业方面，金山万达商圈目前已比较成熟，是目前金山区最大的城市综合体。除此之外还有光明koko都乐汇、红星美凯龙、苏宁易购、金山百联购物中心、乐购商场等商业体，日常购物生活能够满足。

医疗方面，区域内有金山区最好的公立医院——复旦大学附属金山医院，是一所集医疗、教学、科研、预防为一体的三级综合性医院；还有上海建国医院、金山卫镇社区卫生服务中心等，能购满足就医需求。

教育方面，金山滨海地区教育资源比较丰富，不乏优质学校，区域内有金山区前京幼儿园、金山小学、海棠小学、金山区前京小学(海棠小学北校)、金山初级中学、上海市金卫中学、金山世界外国语学校等学校，享全龄段教育配套。

生态方面，区域内有金山新城公园、汇龙湖公园、双拥主题公园、东礁公园、滨海公园、鹦鹉洲生态湿地、金山城市沙滩、金山嘴渔村景区等多个生态景点，提供了不少休闲娱乐的好去处，与自然零距离接触。

由此来看，金山滨海新城似乎有冒头迹象，看好区域发展，对于配套有要求的客群或许可以关注一番。

三盘齐发：竞争激烈 或将上演抢客大战

今年全年金山新城约有5盘入市，而最新公示的3批次中，金山新城一下子推出3盘，位置相近，均属于金山滨海地区，配套共享，且都推出大面积产品，竞争也不小。

从价格来看，佳运汇龙府单价最高，在金山大多“2”字头的情况下，项目均价约33531元/平，但其紧邻汇龙湖公园，坐拥一线湖景，生态宜居性更强。

项目建筑采用新中式主义风格，东方韵味十足，或将受到不少本地客群的喜爱。

整体由8幢仅10F的花园生态洋房组成，容积率约1.6，绿化率较高，十分低密宜居。楼间距约达30-40米，前后皆无遮挡，推窗即景。得房率较高，约达83-88%。同时层高约3.2米，市面上比较少有，空间感更强。

建面约123-210平3-5房，均是超百平的纯改善大房产品，功能性舒适度更强，比较适合本地的改善型购房者。

但项目价格较高，面积也不小，总价约400万起，对比区域内其他项目置业门槛仅2、300万，还是有不小的差距，汇龙府或将打造区域内的品质“天花板”，未来对于本地市场的置业者来说，接受程度如何还需拭目以待。

建发观唐府，更靠近金山万达商圈，旁边即是金玥湾项目，均价约30650元/平，包含建面约93-179㎡的3-4房高层产品以及建面约149-183㎡的叠墅产品，户型选择多样，考虑到不同家庭结构需求。

项目的开发商建发一直聚焦新中式的打造，而建发观唐府更是上海首座“山水唐风”作品，中式意境再次进阶，档次调性整体来看比较高，独具特色。

项目打造18栋高层住宅及保障房，19栋多层及相关辅助施设，容积率约为1.8，还是比较低密的。

从往期认购情况来看，项目22年随5批次入市，均价约32051元/平，认购率达86%，表现还不错；但随6批次入市的时候，认购率下降，去化仅约4成；今年随2批次入市，开盘去化率约达51%。此次四期入市，但均价已降至3万/平，单价差不多下降了2000元/平，或许会引起不少置业者的观望。

复地星愉湾共计规划18栋高层以及21栋叠墅，与上述两个项目相比，体量更大，容积率约1.8，绿化率约达36%。整个社区采取南低北高的布局，划分合理，并利用天然河道，构建滨水低密墅区。

此次是三期加推178套建面约99-196平3-4房高层产品，面积也不小，均是精装大宅，均价约28570元/平，同样面向改善型购房者。

但往期数据并不是很理想，复地星愉湾去年4批次入市均价约34893元/平，到了7批次价格已降至28742元/平，但认购率仅约18.5%。此次三期均价甚至依旧出现些许下降。

当地客群更偏向于品质比较突出的产品，复地星愉湾紧邻建发观唐府以及金玥湾项目，免不了一番对比，但复地星愉湾采用的是简约现代风格，或许远没有新中式风格那么有吸引力，所以去化或将依旧比较困难。