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纵观上海新房市场，临港板块似乎一直给人一种去化缓慢、不温不火的感觉，大批新房入市，但大多均在缓慢顺销、续销中，也极少有日光项目、现象级红盘的出现，楼市低迷，甚至板块也不被看好，主要离不开以下几个原因：

一是太“大”了

从板块来看，临港规划有873平方公里的面积，是黄浦静安徐汇长宁普陀杨浦虹口面积总和的三倍，占地庞大，本身发展起来就比较困难，所以整体看来表现并不是很突出。

二是太“远”了

临港独特的地理位置，过于偏远，很难承接到市中心的各种辐射利好，更多的得靠自身独立发展；同时临港新片区也才2019年刚刚设立，起步相对来说也比较晚，尽管有各项规划利好，但仍需要很长时间才得以兑现，所以大多置业者也在观望中。

三是太“多”了

临港新房供应量太过巨大，2022年上海全年新房共93403套房源，其中临港共有14105套，约占上海全市的15%。海量的供应量使得供远远大于求，去化压力更甚，所以大多楼盘顺销也是必然。

那么临港就此会被遗忘吗？从实际数据来看，并非如此！

首先，临港作为第一个新片区，兑现了“三年大变样”的承诺，成果显著，各项增速十分迅猛！

制度创新：国务院制定的《临港新片区总体方案》78项任务基本完成，国家、上海市、临港新片区管委会出台各类政策260余项，通过改革形成典型制度创新案例87个，其中全国首创性案例36个；

产业发展：新片区地区生产总值年均增长21.3%，规上工业总产值年均增长40.2 %，全社会固定资产投资年均增长43 %。三年来，累计签约前沿产业项目超300个，总投资超4200亿元，开放型、现代化的产业体系正加快构建。

新城建设：人才总量已经突破9万人，累计人才引进、居转户、留学人员落户8400余人，居住证积分核定1.97万人次，集聚各级各类高层次人才专家210余人、海外人才1500余人，各方面优秀人才近悦远来、纷至沓来的态势已经巩固形成

……

其次，临港的新房市场去化表现同样优异！

2022年上海全年成交88593套新房，其中临港成交10913套，约占13%，也是上海成交量唯一破万的板块，体量着实惊人。临港新房市场实际上并不低迷，不少购房者早已置业临港！

2023年临港楼市同样表现突出，今年一季成交量top5板块依旧有临港的身影，各个项目售楼处购房者明显增多，不少项目认购去化表现不俗，还罕见地出现开盘即售罄的盛况。

比如103片区的鹏瑞云璟湾项目，认购比达到了1：1.04，开盘去化直达90%；102片区的港城悦领更是出现久违地开盘即售罄，给临港楼市注入了不少信心。

同时还有不少新房项目价格也出现了轻微上涨：龙光天曜前期均价还不到3.3万/平，而今年的收官房源均价已达3.4万/平；还有港城悦领前期均价差不多在3.3万/平左右，但今年入市价格已涨到3.5万/平。

整体来看，临港的房价已有上涨趋势，且购买力十分强劲。

与此同时，临港仍保持着其蓬勃发展的态势，不断出新，利好频发！

规划上，人口导入数量巨大。临港自贸新片区定义为上海“十四五”科创中心承载区，也是中国（上海）自由贸易试验区。十四五规划明确，到2035年，临港新片区目标人口将达到250万，经济规划将达到1万亿，并将形成千亿产业集群，等于再造1个浦东，源源不断地人口导入也将为临港注入不少活力。

政策上临港是鼓励买房的。去年10月份，临港发布人才住房政策办事指南，其中，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，且在临港工作满6个月签订2年以上劳动合同，即可购房，购房资格也由居民家庭调整为个人。进一步优化了人才购房条件，对于人才的吸引力也近一步提升。

产业上，临港有望再造一个千亿级产业集群。今年4月9日下午，特斯拉储能超级工厂项目落户临港新片区，计划于2023年第三季度开工，2024年第二季度投产。据了解，特斯拉储能超级工厂将在上海新建一座“超级工厂”Megafactory，专门生产该公司的储能产品Megapack，初期规划年产商用储能电池可达1万台，储能规模近40GWh，产品提供范围覆盖全球市场。特斯拉再次加注临港，未来临港或将挑战上海汽车产业重镇——嘉定的位置，潜力巨大。

但土地供应今年迎来骤减。值得一提的是，近日临港也做了不少土地供应上的调整。今年3月份，规划和自然资源局公布了全年供地计划，临港住宅土地供应指标较去年大幅下降，从2022年的190-200公顷，下降到20-25公顷，土地大幅减少，住宅供应也会得到控制，未来也将有效缓解供大于求的局面。

目前临港的房价绝对算得上是洼地，核心区的几大片区单价也只是三字头，泥城蓝湾等地还会更低，大概两百万左右。数据显示：2022年全年上海总价低于400万的新房约2.1万套，其中超过1.4万套都在临港，撑起刚需购房者的半壁江山。

同时临港也是整个上海落户门槛最低的地方，较短的时间即可获得上海户口，享受到与主城相同的优质资源，极具吸引力。

但就临港的发展趋势来看，未来随着供应减少，人口剧增，还有各项规划全面兑现潜力飞升，未来临港的房子或将越发难抢，房价也必将水涨船高！

目前临港各个片区还有不少项目可供选择，想要抓住抄底机会，还有哪些盘值得入手？

首先备受瞩目的是临港新片区的重点核心区域——滴水湖核心片区，“一环、五片”的总体空间结构，使101、102、103、105片区各有侧重。

105片区：剑指下一个“陆家嘴” 或将刷新临港新高度

临港产业布局的方针就六个字：左金融右科技。而105片区正是金融集聚片区，是滴水湖地区开发强度更高、城市界面更新的一个片区。浦东的金融中心乃至上海的金融中心当之无愧是陆家嘴，那么之于临港陆家嘴2.0升级版即是105片区！105片区将与陆家嘴、外滩等金融集聚区错位发展，坐拥约300万方商办资源，跨境金融产业蓬勃发展，开启临港金融新时代。

105片区集聚自贸区开放型核心功能，重点布局新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等功能，营造高能商业商务环境。按照“全域统筹、区域联动、生态宜居、高端集聚”的建设要求，105区域现代服务业开放区构建以两港快线站点为核心、功能复合的“一岛五区”的空间布局。整个105片区分为中央商务区、跨境国际贸易与国际社区、国际信息产业集聚区、配套产业服务区。

除了高能的金融属性以外，更是集轨交、学校、地标建筑、地标商办、公园等城市资源于一身。

轨交通勤对于刚需置业者来说肯定是首要考虑因素，两港快线（预计2025年通车）、两港快线二期，和27号线，临港3条重要对外轨交均汇聚于此；还有临港市区线，南枫线（可能和两港快线二期并线），未来更是4轨交交汇，堪称交通枢纽中心。

教育方面，整个片区规划了18所幼儿园，8所小学，7所初中，2所高中，教育资源丰富。

全球仅有TOD枢纽之上的“空中境内关外”城市航站楼同样位于105片区；约300米建筑地标（规划）将刷新城市天际，约100-250米建筑群（规划）拔地而起；

除此之外，105片区还有临港五星级希尔顿酒店，预留市区级医疗设施，约54万方星空之境海绵公园，星空之境综合体（在建中）、文化艺术岛与国际文艺演艺中心（规划）等配套。

城市资源能级齐全且高能，105片区必将刷新临港新高度！

临港天宸，即位于105片区核心位置，与两港快线临港开放区站（在建）直线距离约350米，步行可达，妥妥的地铁房，4站即可直达浦东枢纽，通过换乘可以快速到达金桥、张江、徐家汇、三林、陆家嘴等核心板块；同时项目距离16号线滴水湖站直线距离仅约2公里。

由于优越的地理位置，项目近TOD商办建筑群，南侧紧邻约54万方星空之境海绵公园和二环公园带，距离片区内的各项利好仅咫尺之遥。

项目主推建面约99-185㎡3-4房，大空间、大尺度、宽境空间的格局，能够满足各个阶段购房者的需求。且均价仅约33000元/平，性价比还是极高的。

中铁诺德璟宸同样为区域内的红盘，项目步行可达开放区或综合区站，从临港综合区站上车，3站可达浦东枢纽（浦东机场T3和上海东站），换乘机场联络快线3站直达张江，并连接徐家汇、三林和虹桥等核心地标。由世界双500强打造，万亿央企品牌背书，品质值得信赖。项目还是绿建三星标准超低能耗建筑，更具生态感。

项目户型建面约89-129㎡3-4房，但均价仅约3万/㎡。目前105片区内其他项目房地联动价均在33000元/㎡，而中铁诺德璟宸便宜了整整3000元/平，极具价格优势。

103片区：比肩张江2.0 将占产业新高地

既然临港将再造1个浦东，那么有了金融中心——陆家嘴2.0的105片区，那么也不得不提张江2.0的103片区。

103片区一共由3个板块构成：科创总部湾+顶科社区+科技创新城。在上海“十四五”规划中，定位目标成为“新时代重大前沿科学策源地”，规划形成“一核·三带·三片·多点”的空间结构。

在临港十四五规划中，临港将构建包括“4+2+x”的千亿前沿产业体系，其中103板块就占据了“4”大产业：集成电路、人工智能、生物医药、新一代信息技术。产业类型与张江极其类似，俨然就是“张江2.0”版本。更高的产业能级，也将加速人口导入。目前103片区已累计签约企业达400多家、累计入驻科研人员达5000多名。

除了产业支撑外，全维配套也在迅速落地中。

区域内规划设置11块教育用地，分别为6所幼儿园，2所小学，2所中学，1所高中。其中，折纸幼儿园主体结构成功封顶，将于2023年9月正式投入使用。

世界顶科论坛永久会址计划于今年10月投入使用；科技成果转化中心计划于今年8月主体结构封顶。

生态配套方面，项目紧邻投资了5.3亿、占地约14.3公顷的公园绿地——莫比乌斯公园。

商业方面，与顶科社区仅一街之隔的，约11万方的大型商业综合体海港中心（规划中，暂命名），计划于2024年年初运营。

中建玖海云天即位于临港103世界顶科社区，紧邻莫比乌斯公园以及临港中心；项目旁边的103海港大道上，规划有T2中运量美人蕉路站，步行即可到达，可便捷通往临港各个主要节点；还享有第六人民医院、双学区的超级配套。

项目由央企中建二局开发，是区域内唯一的建筑面积约70万方（含联合研发中心）大城，未来将聚集大量的科创精英，形成高端精英圈层；也是临港首个依据《高品质建筑大纲》要求落地的绿建三星+超低能耗住宅项目，让房子能耗更低、碳排更少、居住体验感更佳。

项目即将加推建面约93-160㎡3-4房，均价约3.4万/㎡，包含临港极为缺少的大户型，进一步提升了舒适度。

101区域：置业首选 但新房库存早已见底

101片区位于滴水湖核心区门户位置，也是临港新片区对外的优质名片。片区的规划定位主要是围绕轨交16号线临港大道站，结合海昌极地海洋公园和冰雪世界等高能旅游项目，将打造成文体旅游目的地和上海国际消费中心城市承载地。

2023年1月7日，港城集团与印力集团在港城广场18楼签署战略合作协议，将先行启动主城区101区域相关项目商业板块的合作，围绕“年轻家庭”打造的潮流玩趣商业的“集中式购物中心”将作为整个项目的核心，成为承载高能级商业进入临港新片区的重要载体和地标项目。同时，作为集中商业的延伸规划，将以舒适开发空间商业形式呈现“街区”，联动打造“站点-MALL-广场”的商业动线，引入娱乐休闲业态。未来将吸引不少年轻群体聚集。

101片区先天占据临港文娱旅地标、公园、地铁、商业、生活等资源于一体，宜居程度极高，是当仁不让的品质生活高地。但遗憾的是，区域内目前没有待入市的新房。

102片区：醇熟宜居 但住宅地块基本断供

作为临港先行发展的板块之一，102片区的城市界面大致已经成型。102片区定位为文教生活区，突出特色是：教育+居住。

得益于临港大学城的基础，102片区汇聚了从幼儿园、小学、中学到大学约21所学校环绕，包括建平、明珠、冰厂田在内的众多知名学府，配套成熟度极高，“文教生活”可谓实至名归。

同时片区居住氛围十分浓厚，聚集了多个住宅小区，也是临港住宅的主力供应区。

除此之外，片区还规划了2处大型商业综合体：蓝鲸世界购物中心（在建，计划2023年开业）、海港中心（在建，计划2024年开业）。目前已经开业的商业有：港城新天地、百联临港生活中心、碧云商业街等，总体量超23万方。还有南汇新城城市公园、航海博物馆等城市级休闲资源，应有尽有。

如此配套使得102片区在整个临港中最为醇熟宜居，而今年临港唯一一个开盘即售罄的项目港城悦领，就来自于102片区。项目本身是个百万方大盘，品质不低，备受追捧；收官房源仅剩少量的221套，其中还有52套是临港十分稀缺的叠墅房源，所以一开盘便火速日光，别墅更是全部被3.1人才包揽，足以可见大城项目、别墅产品的热度之高，以及人才的购买力之强。

但目前102片区待开发的土地资源非常稀少，住宅地块基本断供，在售房源就显得十分稀缺，更别提其中的别墅房源了。

随着港城悦领的完美收官，置业者可以将目光放在龙光天曜上。项目占据板块C位，尽享醇熟配套；作为片区内唯一一个由5个地块组成的综合体大盘，总建面50万方，市场热度不低，且多次登上全市楼盘销售TOP榜单。

项目自带建面约13万方TOP级商业——龙光蓝鲸世界；项目旁申港大道、水华路双轨交站点也已经官宣；更重要的是，项目即将推出建面约89-128㎡高层以及120-137㎡稀缺叠墅产品，其中叠墅仅约52套，或将掀起“抢房潮”，延续楼市火热。

当然，除了上述核心区域之外，临港其余板块的发展也不容忽视。

蓝湾：第五代高端国际化品质社区 直指碧云2.0

根据临港“十四五”规划，蓝湾被划进了主城区范围。临港新片区的发展由西向东，而蓝湾正好处于中部中心。蓝湾国际社区是对标美国第二大硅谷城市-尔湾来打造的，同时还汲取了碧云国际社区的打造经验，在规划之初，临港蓝湾就被定义成为：继碧云之后的下一个国际社区。

目前一系列具有国际化特色的教育、运动、医疗、休闲等公建配套落户蓝湾，蓝湾国际社区雏形已现。

华师大二附中落地建设，亿元巨资打造的林上云屋蓝湾幼儿园蓝湾幼儿园招生开学，五四学校扩建计划提上日程，新商业地块出让，加上已经办学的奉贤区世外教育附属临港外国语学校，规划已在加速落实中，未来蓝湾将聚合优质资源，接轨国际教育，让蓝湾国际社区更为全面，吸引更多中外人才与家庭进驻；

6万平米的商业体蓝湾天地已盛大开业。美爵酒店、SFC上影国际影城、美格菲健身中心、Fa-store生鲜超市等品牌均已进驻；

熙康云医院试营业，另有综合医院在建；尤文图斯足球学校，皮划艇俱乐部均已开业；

生态环境相当优越，近约16000亩上海海湾国家森林公园，相当于8个世纪公园，还有滨海岸线；

交通目前主要还是以沪通铁路四团站为主，未来将接入市域铁路南枫线等规划，值得期待，堪称滴水湖之后的后起之秀。

电建地产泷悦蓝湾即位于蓝湾国际社区，由央企电建以及国企临港集团联手打造，是临港主城区稀有的只有四层的真叠墅。

时隔一年，主力建面约152-215㎡宽境大叠再度归来，极具尺度感与舒适度，而均价仅约32300元/平，总价达到400万级，改善客户迎来改善机遇。

泥城：临港主城门户 滴水湖向西第一站 承接双重利好

泥城是临港主城区的门户，与其他核心区域相比，泥城距离主城区更近，地理位置十分优越，更能承接诸多利好辐射；同时处在滴水湖核心区向西的第一站，未来核心区域的短缺供应和高昂新房价格的挤压下，会产生大量人口的外溢，而泥城即享红利第一站。

泥城也是高新产业园区集聚地，区域内高新产业高密度覆盖，重装备产业园区产值占临港产业区总产值的60%，吸引了大批人群汇聚。

商业方面，拥有宝龙广场+万达广场双商圈，也是整个临港唯一一个坐拥双商圈的区域，宜居性拉满。

光明星城是一座总建筑面积约80万方米的开放式复合型活力社区，项目未来将会有约1万方的开放式商业，在三期地块西北侧未来设有大型公交枢纽站、菜场、邻里市集和教育配套规划，集“衣食住行”各项配套于一体，极具居住舒适度。一旦建成，未来这座超级大盘将成为临港备受瞩目的标志性社区。项目的开发商是来自上海本土的老牌国企——光明食品集团旗下的光明地产，跟着国企买大城产品，极具安心值，交付也有保障。

光明星城此次推出77平两房产品，是临港市面上比较少有的小户型；同时单价同样处于价格洼地，仅2.6万/平，这样总价轻盈落在200万左右，使得不少置业者能够轻松上车临港主城区，堪称刚需福音。

目前光明星城已登陆2023年第四届春季线上房交会，更有活动专属优惠权益，可享受到访有礼手机充值话费50元的福利！

书院：交通产业双双升级 黑马板块正崛起

书院位于临港主城区西北角，承担起了大规模的产业功能，即当下的临港前沿产业区北区（万祥-书院园区），未来将形成集成电路、民用航空、智能新能源汽车、高端装备制造四大产业布局，未来毕竟导入大量的高素质人口，目前已吸引了中芯国际这个千亿级别的国家重点产业项目。

两港快线横穿书院，向上连接在建中的浦东国际机场和上海东站，向下紧邻临港金融中心，书院占据“承上启下”的中间位置，地理位置十分优越，潜力不容小觑。

16号线在书院板块设置了一个书院站，目前已有地铁接驳车往返于16号线书院站和各个社区，未来还有中运量T5线，连通万祥、书院、16号线以及105金融集聚片区。

借助于规划辐射利好，未来书院板块将加快建设步伐，发展前景还是值得期待的。

其中的中建玖里书香项目是由央企中建集团打造的约44万央企水岸墅区，备受买房者追捧。项目坐拥约632万方潮流商业，16号线书院站书院TOD（规划中,约350万方）、两港快线东大公路站TOD（规划中,约280万方），享国际都会繁华生活圈。生态方面，白龙港生态水系在侧，周边还有鲜花港、滨海森林公园、滨海高尔夫球场等，尽享天然氧吧。

项目推出户型建面约86-99㎡精装三房以及建面约120-153㎡叠墅，满足不同家庭结构的需求。与此同时，新房价格远远低于浦东区域以及105片区，价格友好，十分具有吸引力。

4月17日，由中国房地产业协会发起、乐居与天猫好房共同举办的2023第四届春季线上房交会将正式开启，上海多个优质楼盘倾情参加本届房交会，并带来活动专属优惠权益，为置业者提供了线上看房买房的便捷渠道。同时上海馆贴心地设置由房交会精品展馆，临港置业馆现已强势入驻，4月26日起更有房交会直播，带领消费者了解更多潜力板块，找到更多优质好房！