纵观上海新房市场,临港板块似乎一直给人一种去化缓慢、不温不火的感觉,大批新房入市,但大多均在缓慢顺销、续销中,也极少有日光项目、现象级红盘的出现,楼市低迷,甚至板块也不被看好,主要离不开以下几个原因:
一是太“大”了
从板块来看,临港规划有873平方公里的面积,是黄浦静安徐汇长宁普陀杨浦虹口面积总和的三倍,占地庞大,本身发展起来就比较困难,所以整体看来表现并不是很突出。
二是太“远”了
临港独特的地理位置,过于偏远,很难承接到市中心的各种辐射利好,更多的得靠自身独立发展;同时临港新片区也才2019年刚刚设立,起步相对来说也比较晚,尽管有各项规划利好,但仍需要很长时间才得以兑现,所以大多置业者也在观望中。
三是太“多”了
临港新房供应量太过巨大,2022年上海全年新房共93403套房源,其中临港共有14105套,约占上海全市的15%。海量的供应量使得供远远大于求,去化压力更甚,所以大多楼盘顺销也是必然。
那么临港就此会被遗忘吗?从实际数据来看,并非如此!
首先,临港作为第一个新片区,兑现了“三年大变样”的承诺,成果显著,各项增速十分迅猛!
制度创新:国务院制定的《临港新片区总体方案》78项任务基本完成,国家、上海市、临港新片区管委会出台各类政策260余项,通过改革形成典型制度创新案例87个,其中全国首创性案例36个;
产业发展:新片区地区生产总值年均增长21.3%,规上工业总产值年均增长40.2 %,全社会固定资产投资年均增长43 %。三年来,累计签约前沿产业项目超300个,总投资超4200亿元,开放型、现代化的产业体系正加快构建。
新城建设:人才总量已经突破9万人,累计人才引进、居转户、留学人员落户8400余人,居住证积分核定1.97万人次,集聚各级各类高层次人才专家210余人、海外人才1500余人,各方面优秀人才近悦远来、纷至沓来的态势已经巩固形成
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其次,临港的新房市场去化表现同样优异!
2022年上海全年成交88593套新房,其中临港成交10913套,约占13%,也是上海成交量唯一破万的板块,体量着实惊人。临港新房市场实际上并不低迷,不少购房者早已置业临港!
2023年临港楼市同样表现突出,今年一季成交量top5板块依旧有临港的身影,各个项目售楼处购房者明显增多,不少项目认购去化表现不俗,还罕见地出现开盘即售罄的盛况。
比如103片区的鹏瑞云璟湾项目,认购比达到了1:1.04,开盘去化直达90%;102片区的港城悦领更是出现久违地开盘即售罄,给临港楼市注入了不少信心。
同时还有不少新房项目价格也出现了轻微上涨:龙光天曜前期均价还不到3.3万/平,而今年的收官房源均价已达3.4万/平;还有港城悦领前期均价差不多在3.3万/平左右,但今年入市价格已涨到3.5万/平。
整体来看,临港的房价已有上涨趋势,且购买力十分强劲。
与此同时,临港仍保持着其蓬勃发展的态势,不断出新,利好频发!
规划上,人口导入数量巨大。临港自贸新片区定义为上海“十四五”科创中心承载区,也是中国(上海)自由贸易试验区。十四五规划明确,到2035年,临港新片区目标人口将达到250万,经济规划将达到1万亿,并将形成千亿产业集群,等于再造1个浦东,源源不断地人口导入也将为临港注入不少活力。
政策上临港是鼓励买房的。去年10月份,临港发布人才住房政策办事指南,其中,在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上,且在临港工作满6个月签订2年以上劳动合同,即可购房,购房资格也由居民家庭调整为个人。进一步优化了人才购房条件,对于人才的吸引力也近一步提升。
产业上,临港有望再造一个千亿级产业集群。今年4月9日下午,特斯拉储能超级工厂项目落户临港新片区,计划于2023年第三季度开工,2024年第二季度投产。据了解,特斯拉储能超级工厂将在上海新建一座“超级工厂”Megafactory,专门生产该公司的储能产品Megapack,初期规划年产商用储能电池可达1万台,储能规模近40GWh,产品提供范围覆盖全球市场。特斯拉再次加注临港,未来临港或将挑战上海汽车产业重镇——嘉定的位置,潜力巨大。
但土地供应今年迎来骤减。值得一提的是,近日临港也做了不少土地供应上的调整。今年3月份,规划和自然资源局公布了全年供地计划,临港住宅土地供应指标较去年大幅下降,从2022年的190-200公顷,下降到20-25公顷,土地大幅减少,住宅供应也会得到控制,未来也将有效缓解供大于求的局面。
目前临港的房价绝对算得上是洼地,核心区的几大片区单价也只是三字头,泥城蓝湾等地还会更低,大概两百万左右。数据显示:2022年全年上海总价低于400万的新房约2.1万套,其中超过1.4万套都在临港,撑起刚需购房者的半壁江山。
同时临港也是整个上海落户门槛最低的地方,较短的时间即可获得上海户口,享受到与主城相同的优质资源,极具吸引力。
但就临港的发展趋势来看,未来随着供应减少,人口剧增,还有各项规划全面兑现潜力飞升,未来临港的房子或将越发难抢,房价也必将水涨船高!
目前临港各个片区还有不少项目可供选择,想要抓住抄底机会,还有哪些盘值得入手?
首先备受瞩目的是临港新片区的重点核心区域——滴水湖核心片区,“一环、五片”的总体空间结构,使101、102、103、105片区各有侧重。
105片区:剑指下一个“陆家嘴” 或将刷新临港新高度
临港产业布局的方针就六个字:左金融右科技。而105片区正是金融集聚片区,是滴水湖地区开发强度更高、城市界面更新的一个片区。浦东的金融中心乃至上海的金融中心当之无愧是陆家嘴,那么之于临港陆家嘴2.0升级版即是105片区!105片区将与陆家嘴、外滩等金融集聚区错位发展,坐拥约300万方商办资源,跨境金融产业蓬勃发展,开启临港金融新时代。
105片区集聚自贸区开放型核心功能,重点布局新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等功能,营造高能商业商务环境。按照“全域统筹、区域联动、生态宜居、高端集聚”的建设要求,105区域现代服务业开放区构建以两港快线站点为核心、功能复合的“一岛五区”的空间布局。整个105片区分为中央商务区、跨境国际贸易与国际社区、国际信息产业集聚区、配套产业服务区。
除了高能的金融属性以外,更是集轨交、学校、地标建筑、地标商办、公园等城市资源于一身。
轨交通勤对于刚需置业者来说肯定是首要考虑因素,两港快线(预计2025年通车)、两港快线二期,和27号线,临港3条重要对外轨交均汇聚于此;还有临港市区线,南枫线(可能和两港快线二期并线),未来更是4轨交交汇,堪称交通枢纽中心。
教育方面,整个片区规划了18所幼儿园,8所小学,7所初中,2所高中,教育资源丰富。
全球仅有TOD枢纽之上的“空中境内关外”城市航站楼同样位于105片区;约300米建筑地标(规划)将刷新城市天际,约100-250米建筑群(规划)拔地而起;
除此之外,105片区还有临港五星级希尔顿酒店,预留市区级医疗设施,约54万方星空之境海绵公园,星空之境综合体(在建中)、文化艺术岛与国际文艺演艺中心(规划)等配套。
城市资源能级齐全且高能,105片区必将刷新临港新高度!
临港天宸,即位于105片区核心位置,与两港快线临港开放区站(在建)直线距离约350米,步行可达,妥妥的地铁房,4站即可直达浦东枢纽,通过换乘可以快速到达金桥、张江、徐家汇、三林、陆家嘴等核心板块;同时项目距离16号线滴水湖站直线距离仅约2公里。
由于优越的地理位置,项目近TOD商办建筑群,南侧紧邻约54万方星空之境海绵公园和二环公园带,距离片区内的各项利好仅咫尺之遥。
项目主推建面约99-185㎡3-4房,大空间、大尺度、宽境空间的格局,能够满足各个阶段购房者的需求。且均价仅约33000元/平,性价比还是极高的。
中铁诺德璟宸同样为区域内的红盘,项目步行可达开放区或综合区站,从临港综合区站上车,3站可达浦东枢纽(浦东机场T3和上海东站),换乘机场联络快线3站直达张江,并连接徐家汇、三林和虹桥等核心地标。由世界双500强打造,万亿央企品牌背书,品质值得信赖。项目还是绿建三星标准超低能耗建筑,更具生态感。
项目户型建面约89-129㎡3-4房,但均价仅约3万/㎡。目前105片区内其他项目房地联动价均在33000元/㎡,而中铁诺德璟宸便宜了整整3000元/平,极具价格优势。
103片区:比肩张江2.0 将占产业新高地
既然临港将再造1个浦东,那么有了金融中心——陆家嘴2.0的105片区,那么也不得不提张江2.0的103片区。
103片区一共由3个板块构成:科创总部湾+顶科社区+科技创新城。在上海“十四五”规划中,定位目标成为“新时代重大前沿科学策源地”,规划形成“一核·三带·三片·多点”的空间结构。
在临港十四五规划中,临港将构建包括“4+2+x”的千亿前沿产业体系,其中103板块就占据了“4”大产业:集成电路、人工智能、生物医药、新一代信息技术。产业类型与张江极其类似,俨然就是“张江2.0”版本。更高的产业能级,也将加速人口导入。目前103片区已累计签约企业达400多家、累计入驻科研人员达5000多名。
除了产业支撑外,全维配套也在迅速落地中。
区域内规划设置11块教育用地,分别为6所幼儿园,2所小学,2所中学,1所高中。其中,折纸幼儿园主体结构成功封顶,将于2023年9月正式投入使用。
世界顶科论坛永久会址计划于今年10月投入使用;科技成果转化中心计划于今年8月主体结构封顶。
生态配套方面,项目紧邻投资了5.3亿、占地约14.3公顷的公园绿地——莫比乌斯公园。
商业方面,与顶科社区仅一街之隔的,约11万方的大型商业综合体海港中心(规划中,暂命名),计划于2024年年初运营。
中建玖海云天即位于临港103世界顶科社区,紧邻莫比乌斯公园以及临港中心;项目旁边的103海港大道上,规划有T2中运量美人蕉路站,步行即可到达,可便捷通往临港各个主要节点;还享有第六人民医院、双学区的超级配套。
项目由央企中建二局开发,是区域内唯一的建筑面积约70万方(含联合研发中心)大城,未来将聚集大量的科创精英,形成高端精英圈层;也是临港首个依据《高品质建筑大纲》要求落地的绿建三星+超低能耗住宅项目,让房子能耗更低、碳排更少、居住体验感更佳。
项目即将加推建面约93-160㎡3-4房,均价约3.4万/㎡,包含临港极为缺少的大户型,进一步提升了舒适度。
101区域:置业首选 但新房库存早已见底
101片区位于滴水湖核心区门户位置,也是临港新片区对外的优质名片。片区的规划定位主要是围绕轨交16号线临港大道站,结合海昌极地海洋公园和冰雪世界等高能旅游项目,将打造成文体旅游目的地和上海国际消费中心城市承载地。
2023年1月7日,港城集团与印力集团在港城广场18楼签署战略合作协议,将先行启动主城区101区域相关项目商业板块的合作,围绕“年轻家庭”打造的潮流玩趣商业的“集中式购物中心”将作为整个项目的核心,成为承载高能级商业进入临港新片区的重要载体和地标项目。同时,作为集中商业的延伸规划,将以舒适开发空间商业形式呈现“街区”,联动打造“站点-MALL-广场”的商业动线,引入娱乐休闲业态。未来将吸引不少年轻群体聚集。
101片区先天占据临港文娱旅地标、公园、地铁、商业、生活等资源于一体,宜居程度极高,是当仁不让的品质生活高地。但遗憾的是,区域内目前没有待入市的新房。
102片区:醇熟宜居 但住宅地块基本断供
作为临港先行发展的板块之一,102片区的城市界面大致已经成型。102片区定位为文教生活区,突出特色是:教育+居住。
得益于临港大学城的基础,102片区汇聚了从幼儿园、小学、中学到大学约21所学校环绕,包括建平、明珠、冰厂田在内的众多知名学府,配套成熟度极高,“文教生活”可谓实至名归。
同时片区居住氛围十分浓厚,聚集了多个住宅小区,也是临港住宅的主力供应区。
除此之外,片区还规划了2处大型商业综合体:蓝鲸世界购物中心(在建,计划2023年开业)、海港中心(在建,计划2024年开业)。目前已经开业的商业有:港城新天地、百联临港生活中心、碧云商业街等,总体量超23万方。还有南汇新城城市公园、航海博物馆等城市级休闲资源,应有尽有。
如此配套使得102片区在整个临港中最为醇熟宜居,而今年临港唯一一个开盘即售罄的项目港城悦领,就来自于102片区。项目本身是个百万方大盘,品质不低,备受追捧;收官房源仅剩少量的221套,其中还有52套是临港十分稀缺的叠墅房源,所以一开盘便火速日光,别墅更是全部被3.1人才包揽,足以可见大城项目、别墅产品的热度之高,以及人才的购买力之强。
但目前102片区待开发的土地资源非常稀少,住宅地块基本断供,在售房源就显得十分稀缺,更别提其中的别墅房源了。
随着港城悦领的完美收官,置业者可以将目光放在龙光天曜上。项目占据板块C位,尽享醇熟配套;作为片区内唯一一个由5个地块组成的综合体大盘,总建面50万方,市场热度不低,且多次登上全市楼盘销售TOP榜单。
项目自带建面约13万方TOP级商业——龙光蓝鲸世界;项目旁申港大道、水华路双轨交站点也已经官宣;更重要的是,项目即将推出建面约89-128㎡高层以及120-137㎡稀缺叠墅产品,其中叠墅仅约52套,或将掀起“抢房潮”,延续楼市火热。
当然,除了上述核心区域之外,临港其余板块的发展也不容忽视。
蓝湾:第五代高端国际化品质社区 直指碧云2.0
根据临港“十四五”规划,蓝湾被划进了主城区范围。临港新片区的发展由西向东,而蓝湾正好处于中部中心。蓝湾国际社区是对标美国第二大硅谷城市-尔湾来打造的,同时还汲取了碧云国际社区的打造经验,在规划之初,临港蓝湾就被定义成为:继碧云之后的下一个国际社区。
目前一系列具有国际化特色的教育、运动、医疗、休闲等公建配套落户蓝湾,蓝湾国际社区雏形已现。
华师大二附中落地建设,亿元巨资打造的林上云屋蓝湾幼儿园蓝湾幼儿园招生开学,五四学校扩建计划提上日程,新商业地块出让,加上已经办学的奉贤区世外教育附属临港外国语学校,规划已在加速落实中,未来蓝湾将聚合优质资源,接轨国际教育,让蓝湾国际社区更为全面,吸引更多中外人才与家庭进驻;
6万平米的商业体蓝湾天地已盛大开业。美爵酒店、SFC上影国际影城、美格菲健身中心、Fa-store生鲜超市等品牌均已进驻;
熙康云医院试营业,另有综合医院在建;尤文图斯足球学校,皮划艇俱乐部均已开业;
生态环境相当优越,近约16000亩上海海湾国家森林公园,相当于8个世纪公园,还有滨海岸线;
交通目前主要还是以沪通铁路四团站为主,未来将接入市域铁路南枫线等规划,值得期待,堪称滴水湖之后的后起之秀。
电建地产泷悦蓝湾即位于蓝湾国际社区,由央企电建以及国企临港集团联手打造,是临港主城区稀有的只有四层的真叠墅。
时隔一年,主力建面约152-215㎡宽境大叠再度归来,极具尺度感与舒适度,而均价仅约32300元/平,总价达到400万级,改善客户迎来改善机遇。
泥城:临港主城门户 滴水湖向西第一站 承接双重利好
泥城是临港主城区的门户,与其他核心区域相比,泥城距离主城区更近,地理位置十分优越,更能承接诸多利好辐射;同时处在滴水湖核心区向西的第一站,未来核心区域的短缺供应和高昂新房价格的挤压下,会产生大量人口的外溢,而泥城即享红利第一站。
泥城也是高新产业园区集聚地,区域内高新产业高密度覆盖,重装备产业园区产值占临港产业区总产值的60%,吸引了大批人群汇聚。
商业方面,拥有宝龙广场+万达广场双商圈,也是整个临港唯一一个坐拥双商圈的区域,宜居性拉满。
光明星城是一座总建筑面积约80万方米的开放式复合型活力社区,项目未来将会有约1万方的开放式商业,在三期地块西北侧未来设有大型公交枢纽站、菜场、邻里市集和教育配套规划,集“衣食住行”各项配套于一体,极具居住舒适度。一旦建成,未来这座超级大盘将成为临港备受瞩目的标志性社区。项目的开发商是来自上海本土的老牌国企——光明食品集团旗下的光明地产,跟着国企买大城产品,极具安心值,交付也有保障。
光明星城此次推出77平两房产品,是临港市面上比较少有的小户型;同时单价同样处于价格洼地,仅2.6万/平,这样总价轻盈落在200万左右,使得不少置业者能够轻松上车临港主城区,堪称刚需福音。
目前光明星城已登陆2023年第四届春季线上房交会,更有活动专属优惠权益,可享受到访有礼手机充值话费50元的福利!
书院:交通产业双双升级 黑马板块正崛起
书院位于临港主城区西北角,承担起了大规模的产业功能,即当下的临港前沿产业区北区(万祥-书院园区),未来将形成集成电路、民用航空、智能新能源汽车、高端装备制造四大产业布局,未来毕竟导入大量的高素质人口,目前已吸引了中芯国际这个千亿级别的国家重点产业项目。
两港快线横穿书院,向上连接在建中的浦东国际机场和上海东站,向下紧邻临港金融中心,书院占据“承上启下”的中间位置,地理位置十分优越,潜力不容小觑。
16号线在书院板块设置了一个书院站,目前已有地铁接驳车往返于16号线书院站和各个社区,未来还有中运量T5线,连通万祥、书院、16号线以及105金融集聚片区。
借助于规划辐射利好,未来书院板块将加快建设步伐,发展前景还是值得期待的。
其中的中建玖里书香项目是由央企中建集团打造的约44万央企水岸墅区,备受买房者追捧。项目坐拥约632万方潮流商业,16号线书院站书院TOD(规划中,约350万方)、两港快线东大公路站TOD(规划中,约280万方),享国际都会繁华生活圈。生态方面,白龙港生态水系在侧,周边还有鲜花港、滨海森林公园、滨海高尔夫球场等,尽享天然氧吧。
项目推出户型建面约86-99㎡精装三房以及建面约120-153㎡叠墅,满足不同家庭结构的需求。与此同时,新房价格远远低于浦东区域以及105片区,价格友好,十分具有吸引力。
4月17日,由中国房地产业协会发起、乐居与天猫好房共同举办的2023第四届春季线上房交会将正式开启,上海多个优质楼盘倾情参加本届房交会,并带来活动专属优惠权益,为置业者提供了线上看房买房的便捷渠道。同时上海馆贴心地设置由房交会精品展馆,临港置业馆现已强势入驻,4月26日起更有房交会直播,带领消费者了解更多潜力板块,找到更多优质好房!
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