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当前的楼市,一线城市任何一个动作,都有可能成为全国风向标,尤其是上海和北京。

在一线城市全面实行认房不认贷之后,市场对接下来政策走向充满了期待。

就在10月24日,上海迎来了特定区域的边际放松。

金山区发布人才安居新政,经区人才管理部门认定,同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才,按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的,可购买1套住房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。 

实际上,在上海政策空间仍有余量的情况下,本次调整体现了“因区施策”的原则,整体仍然偏谨慎保守,后续政策或将持续从人口、特定区域入手边际放松,重在扭转预期。

根据“i金山”发布的《金山区重点转型区域人才购房实施细则》,我们梳理发现,此次人才新政重点包括以下三方面内容。

1、优化人才购房准入条件,限购社保或个税年限由5年缩短至3年。简单来说,就是在金山区签订二年及以上劳动(聘用)合同且工作满一年的非沪籍人才,缴纳社保或个人所得税3年以上,本市无住房的可购买一套住房。调整之前,外地人社保和个税年限要求是5年。整体而言,调整幅度比较保守。

2、针对人才进行定向宽松,且划定人才购房实施范围,局部放松限购范围。具体来看,包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域,共计36.2平方公里。其中,滨海城区面积28.9平方公里,高新社区面积1.5平方公里;亭枫社区面积5.8平方公里。

3、购房资格由原来的以居民家庭为单位调整为个人。也就是说人才类购房取消了单身限购的条件。至此,上海终于撕开了外地单身限购的一个口子。

而且划定的限购范围还可根据实际情况适当优化,体现出充分的政策自主权。

金山区此次调整的意图很明显。归纳来讲,一个是聚焦重点产业、重大项目和社会事业等各类人才安居需求,推动区域职住平衡;另一个是通过租购并举,满足人才刚性住房需求,保持市场供需平衡。

从房地产的角度来看,金山区属于上海远郊,购房需求外溢本身并不多,更多的是以内生需求为主,而此次定向松绑之于整个上海而言,更多意味着非核心区持续宽松的信号意义。

9月20日,广州宣布多个非核心区域放开限购,打响了一线城市放松限购的“第一枪”,市场对北上深充满了更多期待。

10月24日,金山放松限购,上海版“限购松绑”政策为新房市场再添一把火。

实际上,在金山区放松限购之前,早在9月初,临港已经在因区施策上提供了可参考样本。

9月7日,临港发布了定向放松限购政策:在临港重点支持单位工作的人才,原来工作6个月才能买房,现在只需要3个月。

两区域共同点在于,政策并未完全放开,只是针对特定人群缩短了时间限制等。

此次松绑为什么是金山区,而不是五大新城?

首先,从金山区的地理位置来看,已属于郊环外。实际上,在房地产市场下行的情况下,上海远郊区楼市成交下行更甚,从环线来看,2023年前9月郊环外成交面积为138.15万平方米,较去年同期减少33.68%。而同期全市商品住宅成交面积较同期仅减少5.58%,市场分化严重。

再来看金山区,前9月金山区成交面积为29.18万平方米,同比增加10%,月度平均成交3.2万平方米。

从去化的角度来看,截至9月末,金山区库存面积为84.43万平方米,去化周期达到24.9个月,在上海各区中去化压力排在前三位。此次政策松绑,一定程度上可以缓解金山区库存压力。

从“认房不认贷”以来,上海楼市政策落地相对较积极。

2023年9月1日,上海房管局等四部门发布通知,执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。紧接着“存量房存款利率下调”“延长公积金贷款年限”“优化住房公积金个人住房贷款住房套数认定标准”的政策组合拳出台。

从政策效果来看,新政后劲略显不足,区域分化依旧显著。

先来看新房,9月上海新建商品住宅成交面积为76.32万平方米,环比增加21.43%,但同比仍然下降39.88%。

二手房市场方面,认房不认贷之后上海二手成交数据虽有所提升,9月二手房成交量1.53万套,环比8月上升11.5%。但需要注意的是,政策之后二手房挂牌量猛增,客户抛售意愿增加,成交量实际是建立在大量挂牌的基础上,实际影响力度并不如预期。

在前一轮政策不及预期,且一线城市限购松动,同时尚有松绑空间的情况下,我们认为一线城市非核心区域有放松限购的可能,如上海五大新城等。

金山区之后,五大新城限购限贷政策能否松绑,成为上海政策和市场层面关注的焦点。

整体而言,五大新城是上海落实分区的差异化调控的优选项。

一方面,五大新城作为上海近年来的重点,目的在于盘活远郊区域、减轻中心城区负荷;另一方面,上海“2035规划”中,五大新城有明确的新增人口指标,适时放松限购从而导入人口也是必要措施。

当前市场核心一二线城市复苏动能在转弱,且内部也存在分化行情,调控确有进一步松绑的必要,未来二线城市政策或将进一步松绑甚至全面放开,一线城市调整精细化,局部或将适当放宽限购政策。

在广州、上海松动之后,政策宽松已进入加速落地阶段,一线城市政策仍有进一步优化空间,未来有望按照“因区施策”原则,优化限购政策,非核心区域或有进一步放宽的可能。