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2月20日，央行下调5年期及以上LPR。此次LPR降息25个基点，即从4.20%下调至3.95%。此次全国开启了最宽松的降息周期，对于房贷政策具有积极的影响。本报告基于此次降息政策，统计了全国重点城市的房贷利率，以更好理解房贷政策的变动特征，进而预判今年购房交易市场的变动趋势。

本报告统计了全国20个重点城市首套房的商业贷款利率。基于房贷政策的历史演变和各地房贷利率的调整情况，我们选取了四个重要时间节点进行分析。

1）2021年7月：其属于全国房贷利率政策最严厉的时候。当时银行贷款额度明显收紧，各地纷纷上浮基点，房贷利率也创下历史最高水平。

2）2023年6月：其属于购房政策宽松的阶段。当时各类购房政策持续宽松，房贷利率也积极下调。但后续利率相对稳定，源于LPR本身连续8个月没有做调整。

3）2024年1月：其属于新一年购房政策进一步宽松的阶段。各地也积极落实了房贷“双降”政策，同时一些城市进一步突破了房贷利率定价下限。

4）2024年2月：其处于历史上最大的降息周期阶段。一次性将LPR下调25个基点非常罕见，其客观上将引导房贷在内的中长期资金利率下行。

统计显示，基于全国20个重点城市的统计数据，这四个节点房贷利率分别为5.57%、4.15%、3.95%和3.70%。据此分析，若从最高利率进行计算，当前房贷利率下调了至少187个基点。按“100万贷款本金、30年等额本息”的房贷案例计算，其房贷利率最高点时的月供额为5722元，而现在则为4603元，累计减少1119元。这说明最近两年房贷利率政策的调整和优化，贷款100万每月少还约1200元。若是在大城市贷款500万，则每个月可以少还约5500多元。

各城市房贷利率水平

基于1月份各城市的房贷利率，以及此次LPR的调整状况，我们据此统计分析2月下旬后各地房贷利率状况，这也是后续各地可以执行的最低房贷利率。统计显示，20个城市房贷利率形成梯队，并有几个重要的特征。第一、全国所有城市房贷利率均进入到4.0%以下的水平。即便是房贷利率最高的城市北京，其房贷利率也将从4.2%降低到3.95%。第二、房贷利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此类城市属于高能级城市，据此可以认为，部分城市尤其是中小城市房贷利率低于3.5%的可能性会非常大。各地要积极宣传好“低房贷利率”的优惠政策。第三、房贷利率不断接近公积金贷款利率（3.1%），办理房贷成为具有高性价比的一件事。此类重点城市的房贷市场将呈现持续活跃的态势。

结论与趋势

本报告认为，此次LPR调整开启了我国历史上的最大降息周期，其对于房贷定价和房贷发放等都有积极影响。第一、此次LPR的调整，充分说明今年对中长期贷款资金发放落实了宽松和降成本的导向，具有非常强的信号意义，有助于进一步稳定预期和降低资金成本，对购房在内的中长期投资消费等都有积极作用。第二、此次政策调整，将传导到银行房贷的定价工作中。按过去的操作逻辑，一般LPR下调后的第二天，各银行都会陆续发布公告和公布最新一期最低房贷利率。这也意味着2024年2月21日开始，购房者将享受到更低的房贷利率，进而增强了购房的积极性。第三、此次政策对存量房贷利率的降低也有积极的影响，当然具体如何调整，要看具体银行的重定价日和定价规则。

观察历史上房地产市场的交易数据和周期变化，房贷政策始终是非常重要的影响变量。房贷政策宽松，交易市场就容易活跃。回顾历史，自2021年9月人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会以来，全国房贷政策出现拐点，即重新进入新一轮的宽松周期。期间包括：房贷利率突破下限、二套购房可以享受首套房贷政策等，都充分说明房贷政策在持续宽松。此次LPR降息25个基点，进一步为房贷政策宽松创造了良好的条件。随着今年住房消费市场的复苏，我们认为，房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应，其对于房地产市场的企稳复苏和向好发展等都有积极的影响。