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  近日，上海2024年第一批次首轮集中土拍收官，收官当日，上海土地市场官网挂出上海2024年第一批次第二轮土拍出让公告。

  从“出让须知”来看，出让地块对“中小套型住宅设计建设标准”进行了调整。

  2006年建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中要求新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。该标准被业内称为“7090政策”。

  2006年至今，随着我国住房条件的提升，可以说，从总量上来看，目前已经进入了“不缺房”的时代。七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间。

  但从住房来源、家庭住房面积、代际住房间数及现有住房年代分布等方面多层次、多角度进一步深挖可以看到，城乡居民住房来源结构分布差异明显。

  此次对“中小套型住宅设计建设标准”的调整，在一定程度上是对“加快构建房地产发展新模式，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的响应。

  近日，上海土地市场官网挂出上海2024年第一批次第二轮土拍出让公告，其中“出让须知”中多个地块“中小套型住宅设计建设标准”发生变化。

  具体来看，上海此前“中小套型住宅设计建设标准”参考的是2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中“新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”要求（下称“7090政策”）。

  在“7090政策”标准下，一直以来上海“中小套型住宅设计建设标准”主要为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

  而此次推出的“中小套型住宅设计建设标准”为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

  不仅如此，根据以往的土地出让信息，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等，而此次出让地块中小套型占比则从50%到70%各有不同，其中浦东曹路和闵行浦锦地块要求不得低于50%，奉贤新城地块要求不得低于55%，嘉定菊园和静安中兴地块要求不得低于60%，普陀桃浦地块要求不得低于70%。

  随着“7090政策”的松绑，上海市场的供应结构也将发生改变，未来新房市场的户型面积或也将变大。对改善类购房需求影响较大。

  “7090政策”出台于2006年，至今已过去了近18年，这18年来，房地产市场经历了翻天覆地的变化。

  在城镇化的加速推进下，城镇居民住房条件也明显改善。七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，全国人均住房建筑面积由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。人均住房间数由2010年的1间上升至1.2间。

  但受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间，中国居民住房的结构性需求仍在。

  对比各省市城镇人均住房面积，31个省市人均住房面积的极差达到了17平方米，其中最高值达到了最低值的1.6倍。其中广东省城镇人均住房面积最小，上海其次，只有31.1平方米，明显低于其他省市人均住房面积。

  与此同时，从相关统计结果来看，“多代同住”是住房改善需求最为迫切的一类，其中最为常见的是“两代人居所为一室”，或“三代人居所为二室”。虽然目前中国城镇家庭户已经达到了人均1.06间住房的水平，但是这些家庭还没有达到“一代人一间房”的水平。

  七普统计数据显示，“多代同住一室”最严重的是上海，共有10.7%的城镇家庭存在多代同住一室的现象。

  由此可见，上海此次对“7090政策”的松绑，一方面是在过去十几年房地产发展背景下，已基本满足了“有没有”的问题，此时对“中小套型住宅标准”进行松绑，符合市场变化，另一方面，也能更好的满足上海“多代同住一间房”及人均住房面积明显较低家庭的改善需求。

  过去几年，上海三房及以上户型热度不断提升，尤其三房户型是市场的绝对主力。小户型新房越来越少，一房已经基本退出新房市场。

  而从户型面积交叉分析数据来看，过于紧凑的小户型逐渐失去市场青睐，更舒适面积段热度升温。面积小、总价低曾经是小三房的优势，但随着“房住不炒”下居住属性的回归，购房者观念转变，对室内舒适性的重视度提升，小三房往往通过牺牲一个或多个空间的使用功能才能增加房价数量，其居住体验并不好，因而市场份额出现明显的收缩。

  2024年1月，上海商品住宅成交户型分布中三房产品是大多数购房者的目标，成交比重维持在七成以上，四房占比12.6%，与去年同期持平。

  从面积来看，90-100平方米产品成交比重保持在三成左右，这主要与“7090政策”有较强的关联性。

  主力的100-120平方米产品成交趋弱，其占比较去年同期下降12.5个百分点至23.2%，120-140平方米和140-160平方米产品比重均提升至一成以上。同面积段，舒适型三房比紧凑型四房更受欢迎，这说明改善客户注重性价比、舒适度与功能性的平衡。

  由此可见，此次“7090政策”的松绑，在一定程度上可以更好的满足购房者对大户型的需求，推动市场更好的达到供求平衡。

  刚刚结束的两会政府工作报告提出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

  住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题会上答问也提出：构建房地产发展新模式要下力气建设好房子。

  此次上海对“7090政策”的松绑，是对“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的响应，也是对“下力气建设好房子”的支持。

  不同面积、不同价位都有不同的好房子，随着“中小套型住宅标准”的松绑，能够在一定程度上鼓励企业研发更好的产品，满足各类改善购房需求，推动房地产市场平稳健康发展。

文章来源：丁祖昱评楼市