正文

  自2021年下半年以来，随着部分房企流动性危机出现，出险房企急于打通项目股权出售渠道，市场上收并购机会增加。

  2023年以来房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落。

  据克而瑞北京监测，2023年全国涉房收并购体量下降，成交数量同比下降7.1%，成交额同比下降31.2%，成交主要集中在综合、办公和工业/园区三类，公寓和酒店物业成交回暖。

  我们认为，随着REITs资产扩容至消费基础设施，商业资产重估空间提升，未来商业资产获得市场青睐。

  数据来源说明：涉及全国房地产收并购资产交易（含拟收购），包括住宅、商业、办公、酒店、公寓、工业/园区、数据中心等物业类型。

  过去十年行业经历了两轮收并购高峰。

  第一轮自2016年下半年开始，这轮收并购潮典型特征是企业规模扩张驱动。行业收并购规模在2017年达到高位，并延续至2018、2019年。通过收并购快速扩充土储，成为当时房企保持规模增长和完成战略布局的重要途径。据不完全统计，在2017年上半年和下半年，中国房地产行业收并购规模分别达到近4200亿元和4500亿元，均超过往年全年的规模。

  第二轮是在2020年下半年“三道红线”提出后，在降负债、降杠杆的监管要求以及行业下行、企业自身流动性承压的背景下，基于资产出让、业务剥离的需要，带动行业收并购规模再次走高，2021年全年行业收并购规模近7600亿元，2022年上半年也达到逾3700亿元。

  然而，自2022年下半年起收并购热度明显下降。

  这主要是因为，当时房企并购资金的来源以银行并购贷款为主，自2021年底并购贷款被首次提及起，并购贷款授信名单从国企央企向民企延伸。但自2022年5月以后，市场上没有房企再获新增贷款额度。在市场未回暖、不确定性高的情况下，多数房企并购意愿不高，并购融资推进缓慢。

  进入2023年政策层面鼓励通过市场化收并购的方式纾困出险房企，但经济仍处于平稳恢复期，收并购资产规模下降，买方更为谨慎，投资需求下降。

  据克而瑞北京监测，2023年全国涉房类项目收并购共成交369笔（含拟收购），成交金额达1995亿元，分别同比下降7.1%和31.2%，整体成交体量有所下降。其中下半年共成交183笔，成交金额为892亿元，成交笔数同比2022年同期下降9.9%，成交金额同比下降38.8%。纵观2023年四个季度收并购情况，从Q2季度至Q4季度，连续3个季度成交情况均不景气，季度成交金额平均值约429亿元。

  2023年涉房收并购成交笔数虽有保持一定量，但是现行市场“成交规模下降、成交总价低”的态势在2023年表现最为明显。

  从物业类别上看，2023年成交主要集中在综合、办公、工业/园区物业三类，成交金额分别占比25.5%、24.9%、22.4%；公寓和酒店物业成交回暖。

  其中，综合类物业成交最多，成交金额为507.8亿元，成交共43笔；其次为办公物业，成交金额为495.9亿元，成交共53笔。工业/园区、商业虽然成交笔数较多，但成交金额相对较少，工业/园区物业成交135笔，成交金额447.2亿元，商业物业成交99笔，成交金额281.7亿元（主要原因是有些物业未对外披露具体成交价格以及物业成交规模较小）。

  2023年公寓、酒店物业成交回暖，成交金额分别同比增长93.0%和11.9%。2023年下半年成交主要集中在工业/园区、商业和办公三类，成交金额分别占比22.7%、20.2%、19.5%，与2023年上半年不同的是，综合类物业成交金额断崖下降，位居第四，占比14.2%。

  从买方类型来看，2023年房地产开发运营商和投资机构成交单量占总成交单数的40%，投资机构成交单数明显减少，投资需求下降。2023年，房地产开发运营商成交单数最多，成交共60笔，成交总金额为435.7亿元；投资机构买家共计47笔（同比下降52.0%），成交金额为300.1亿元（同比下降57.1%），投资需求明显下降。

  2023年下半年，房地产开发运营商买方数量比投资机构多11单，位居买方首位；房地产开发运营商共成交25笔，成交金额为130.7亿元；投资机构共成交14笔，成交金额为39.7亿元。

  卖方行业以房地产开发运营商为主，2023年房地产开发运营商共出售131笔，同比2022年下降28%。2023年下半年房地产开发运营商出售72笔，同比下降19%，占总单数的42.6%。纵观2023年四个季度，房地产开发运营商一直保持出售首位。

  目前收并购市场重点依然聚焦于一二线城市或战略深耕区域的资产，企业对收并购的态度和资产选择上更加谨慎。

  2023年涉房收并购成交热点地区前三名分别为浙江、上海、北京，成交单量分别为59笔、58笔和49笔，三个地区成交单数占总单数的45.0%，成交金额分别为156.2亿元、459.9亿元和341.5亿元。

  城市能级方面，2023年涉房收并购在成交额上以一线城市成交为主，在成交单量上以二线城市为主。一线成交单数123笔，成交总金额943.7亿元，占总成交的33.3%和47.3%。二线城市成交单数168单，成交总金额555.9亿元，占总成交的45.5%和27.9%。

  综合来看，由于经济仍处于平稳恢复期，市场投资需求下降，买方更为谨慎，收并购资产规模下降，房企仍频繁出售。

  预计2024年整体成交仍以内资为主，外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场。房企仍将持续出售项目，而随着资产价格的下调和可售优质资产数量的增多，将吸引更多私人资本投资和配置高性价比优质资产，企业自用高需求预期将延续。