正文

  5月27日，上海市住建委等四部门联合出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下称《通知》）。从限购、限贷、信贷、土地和住房供应等多方面进行调整，政策优化力度达到2011年以来最大。

  松绑单身、离异等七类限购

  《通知》对现有住房限购政策进行了调整优化，以服务人才安居，促进职住平衡，满足合理住房需求。

  一是，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

  二是，扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

  三是，调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

  四是，支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

  此外，《通知》提出，支持多子女家庭合理住房需求。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

  购房首付款比例不低于两成，提高公积金贷款额度

  在优化住房信贷政策方面，按照因城施策原则，对新发放商业性个人住房贷款的有关政策也进行了调整。

  一是，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。

  二是，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。

  同时，优化住房公积金个人贷款政策，进一步发挥支持居民合理住房需求的作用。

  首先，提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金最高贷款额度调整为160万元。

  对多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金最高贷款额度调整为130万元。

  其次，降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

  支持居住困难家庭改善居住条件

  《通知》提出，在支持居住困难家庭改善居住条件上，阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件。

  补贴对象为自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。

  补贴标准按照出售住房建筑面积，实行分档定额补贴：建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。

  优化土地和住房供应，建立健全住房保障体系

  此外，《通知》还要求优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。

  根据《通知》规定，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子；加强监测监管，维护房地产市场秩序。

  新政将有效提振市场信心

  《丁祖昱评楼市》认为，当前的上海房地产市场已基本实现“房住不炒”，一手房和二手房都相对较为稳定。这次上海新政充分考虑了刚需和改善的购房需求，对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都进行了通盘考量，真正实现了差异化、分区域调整，在全国范围内也起到一定的表率作用。

  克而瑞研究中心表示，上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心，尤其是过往被社保要求限制住的非沪籍居民，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群，将踊跃入市。预计政策成效将率先体现新房的来访认购端，以及二手房的带看量等数据层面。

  易居研究院指出，此次上海一揽子房地产政策，将发挥积极作用和效应。政策立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策导向。此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。