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  易居研究院近日发布的报告显示，2024年4月全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米，环比增长0.2%，同比增长-1.5%。

  报告指出，自去年9月份以来全国百城库存规模总体呈现小幅下滑态势。易居研究院认为，这与“认房不认贷”等系列政策出台对去库存有积极作用，尤其是二季度以来各地全面取消或放松限购，及四部门出台新政降低首付、降低房贷利率、下调公积金利率和推进“以购代建”模式等。客观上使得购房人数进一步增加，去库存的动力增加。

  强二线城市紧迫感最强

  从城市分类来看，二线城市由于政策宽松力度最大，表现较好。根据报告，4月份全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3590万平方米、24242万平方米和22188万平方米，环比增速分别为0.1%、0.3%和0.1%，同比增速分别为12.7%、-3.6%和-1.2%。

  报告指出，由于4月份各地新房交易的环同比下降等因素，房企和地方普遍感受到去库存压力，对于政策进一步放松有较大的呼声。如成都、西安、杭州和合肥等强二线城市，普遍都感受到销售端降温的压力。因此，该类城市4月份以来购房政策持续放松，尤其体现在限购政策全面退出方面，表明强二线城市的紧迫感最强。

  从城市排序来看，高库存城市和销售数据萎靡关系大。报告显示，4月份全国百城中共有39个城市库存规模出现同比正增长。单纯从城市库存绝对规模来看，持续拉升的城市数量反而少。

  易居研究院认为，由于各地最近几年土地市场降温，所以并没有产生太多库存规模，这说明高库存压力主要源于消化能力的偏弱。此外，部分城市库存规模偏大分为两种情况：一种是近期推盘增加但销售数据走下坡路；另一种是供应量不大但销售数据从去年四季度开始就明显萎缩。

  供应表现乏力

  从供求方面来看，供应能力总体表现乏力。报告显示，4月份全国百城新建商品住宅供应面积为1908万平方米，环比减少6.1%，同比减少35.1%，百城新房供应面积已出现连续11个月的同比下降态势，较为疲软。

  报告指出，有效去库存可以有两个方向，一是，将此类房源转化为其他用途，即大批量收购并一次性消化；二是，增加居民家庭购买力和购买量，尤其是对需求潜力的挖掘非常重要。

  从供求关系上来看，呈现出供大于求的态势。报告显示，4月份全国百城新建商品住宅供应面积为1908万平方米，成交面积为1804万平方米。报告指出，最近几个月的供求关系总体是“均处于低位、供求差异不大”的特征。

  易居研究院表示，目前供求关系的新问题是，市区和好地段的关系有所缓解，但郊区项目在原有基础上进一步恶化。一方面，此类郊区的新盘库存房源本身就相对多；另一方面，随着限购的全面放开，部分需求由郊区转向市区，这都会导致郊区供求关系进一步恶化。

  去化压力增倍

  从去化周期方面看，4月份全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月，去化压力已增加一倍。报告认为，去库存形势较为严峻，但并不意味去化机制明显恶化。今年购房者购房比较关心房价是否会企稳、名下二手房能否较快出售，以及什么时候是购房最好时机等。从该角度看，去库存潜在动力仍存，后续围绕去库存痛点做好文章，打好去库存攻坚战。

  从城市分类来看，一线城市去库存尤为关键。报告显示，4月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1个月、23.0个月和34.0个月，三类城市去库存周期均异常高。

  报告称，最近几年去库存主要集中在一线城市和新一线城市中。此类城市“房价只涨不跌”、“买房稳赚”的心态已发生重要变化，甚至影响到“租房或购房”决策上。对此，易居研究院认为，一线城市等超大特大城市在购房政策方面应该进一步优化和调整，以持续推进去库存工作。

  此外，从城市排序来看，4月份全国100个城市有42个城市去化周期超过36个月，有37个城市位于18-36个月区间，剩下的21个城市去化周期低于18个月。

  易居研究院认为，对此类城市的去化周期数值，需要客观去看待。一是，各部门和机构对去化周期计算方法有差异，且各地新房构成、库存统计和公布机制会有不同。二是，建议各地监测好去化周期未来三个月走势，对于去化周期拉大的城市需要警惕并防范数据恶化，去化周期数据稳定城市风险可控。三是，各地可结合二手房挂牌量进行考虑。