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2025年开春，上海房地产市场呈现戏剧性转折。前滩公馆认购率高达334%，3月单日首次二手房网签量突破1400套，土地市场开局触发双高双竞，更频现30%高溢价地块，种种迹象显示市场正从调整周期快速转向活跃期。

先来说几个现象：

【现象一】土地市场量价齐升显信心

2025年土地市场呈现三大特征：

全面开花；2025年共二批次，推出5幅地块，溢价全部超过10%成交。与以往中心城区一枝独秀的表现不同，嘉定、奉贤、松江地块均产生溢价，其中嘉定新城更是成为今年首个触发双高双竞的板块。

核心区持续冲高；虹口、杨思热门地块争夺激烈，溢价率均超过30%，同时静安区拟以协议方式出让静安寺附近的两宗地块中住宅用地，楼板价更飙至16.11万/平米，刷新全国单价地王纪录。

外资现身；一批次土拍中，有两家新加坡房企现身，庆隆联手金茂拿下瑞虹新城板块宅地，星狮联手国贸、金地斩获松江新城宅地。中海、招商、华润等头部企业更是频繁现身上海土拍市场。房企敢砸重金，背后是对上海楼市的长期看好，上海市场“头部效应”凸显。

【现象二】二手房走出价格修复曲线

市场出现标志性转折信号：2月全市二手住宅网签1.67万套，单日峰值逼近1300套。进入三月，仅11天内，二手房成交量已突破1万套。3月8日更是达到1432套，仅次于2024年12月28日的1466套。有机构预测，3月上海二手房成交量有望再次突破3万套大关，恢复至2020年的水平。

同时，根据安居客数据显示，二手房挂牌价结束了7连跌实现了环比增长。

有中介人士称，目前市场挂牌价出现了强劲的反弹势头，特别是徐汇、静安、黄浦等中心城区，房价在上调了5%后，仍能快速成交。而近外环板块，如闵行梅陇、嘉定南翔等区域止跌迹象。

尽管目前二手房挂牌价尚未全面止跌，但随着市场逐步回暖，成交量攀升，以及不断刷新的地价刺激，都为未来的市场走向提供了积极的信号。

【现象三】新房市场蓄势发力

受到供应影响，上海新房市场表现并不算亮眼。

2月上海新房12盘累计供应1807套房源，其中开启认购的10个项目中，5个项目认购率突破100%，2个项目触发积分。而开盘的7个项目中，也有两个项目因为认筹人数过少取消摇号。

进入3月，上半月已有13个项目官宣入市。截至3月12日，开启认购的8个项目中，有4个项目认筹率超过100%。且前滩公馆成为今年首个认购人数高达800余人，认购率达334%的项目。

不过目前上海新房市场两极分化现象依旧严峻。核心区域凭借规划与稀缺性维持热度，随着供应的下降，价格或将进一步上涨。近核心区域市场则有望随着需求外溢逐步回暖。

结论：2025市场呈现三大结构性特征

自2024年实施"降门槛+降成本"新政以来，上海购房成本显著下降。单身限购松绑叠加LPR利率累计下调50个基点，直接激活需求。政策红利形成"政策底-市场底-价格底"三重共振，推动二手房市场持续回暖。受到二手房市场的逐步传导，新房市场中改善型区域复苏提速中。

政策工具箱持续开启：进一步降息、郊区差异化的政策有望扩大；

土地市场有望进入全面溢价时代，区域地王频现。

价格传导机制分化：传统核心地段豪宅价格出现上涨，改善型区域房价平稳上扬；