上海市规划和自然资源局官网近日公示，徐汇区斜土社区C030301单元125、127b街坊控规调整正式获批。该地块（原东安新村旧改片区）规划总建筑面积达60万平方米，其中住宅体量约41.8万平方米，估值预计高达577亿元，有望超越当前全国总价地王纪录，引发市场高度关注。

根据批复文件，东安新村地块共规划7宗土地，涵盖商住、教育、医疗等多功能：  

125-31地块：为核心商住综合区，用地面积10.39万㎡，容积率4.38，总建面45.5万㎡，限高195米，住宅占比60%，未来或成徐汇滨江新地标； 

住宅用地集中于127-23、127-24地块，总建面14.53万㎡，限高100米，并保留部分历史建筑；  

配套方面 规划九年一贯制学校（幼儿园至初中）、医疗卫生用地（限高72米），形成完整生活服务体系。

此次批复的文件中，涵盖了去年动迁大热区域东安一、二村。众所周知东安一、二村旧改项目作为上海历史上单地块征收体量最大项目，于2024年10月启动签约，仅5天签约率达99.95%，2025年完成拆迁并实现“净地”交付，为土地出让扫清障碍。其高效推进凸显政府城市更新决心，也为开发商缩短开发周期提供便利。

地块位于徐汇内环内，紧邻轨交4/7/12号线，与香港置地2020年以310.5亿元摘得的“西岸金融城”地块（现为区域核心商务区）接壤。叠加徐汇滨江“一江一河”规划红利，该片区已成上海高端商住开发热土。业内人士分析，其区位稀缺性、规模效应及滨江溢价空间，是推高估值的关键。

目前，地块已进入上海土地市场出让倒计时。虽然该地块最终出让方式未定，但有传言，该地块会在上海土地市场公开拍卖。有内部人士透露，多家头部房企正密集筹措资金，意图争夺这一“数年一遇”的优质标的。若以577亿元成交，将远超当前全国总价地王纪录，改写城市土地价值坐标。

“东安地块兼具规模、区位与政策三重优势，其成交价将直接反映市场对上海核心资产的长线信心。”一位地产分析师指出，当前楼市处于止跌回稳的关键期，但核心城市稀缺地块仍为资本避险首选，该地块入市或成2025年地产市场风向标。  

徐汇东安地块的入市，不仅是上海城市更新进程的里程碑，更将重塑全国土地市场格局。随着规划落地与房企竞逐开启，这一“巨无霸”地块能否登顶总价地王，值得持续关注。