上海等四城试点"以房养老"

6月23日，保监会发布指导意见，决定从7月1日起，在北京、上海、广州、武汉4座城市开展"以房养老"，试点为期两年。 而业内则普遍认为金融产品替代公共养老还为时尚早。

 
 
第550期
 
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上海试点"以房养老" 金融产品难以替代公共养老

在保险业的范畴下，保监会规定四地60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，老人可以继续拥有房屋占有使用权等，并按约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得房产处置权。

  上海市民政局、上海市老龄办、上海市统计局在4月联合发布的数据显示，截至2013年年底，上海市1432万户籍人口中，60岁及以上老年人口达387万人，占总人口的27.1%。
  另据统计，上海市户籍以老年人为户主的家庭，84%拥有自己的住房。在老龄化严重的上海，“以房养老”若得以推广，将极大缓解政府的公共治理压力。
  不过，上海财经大学公共经济与管理学院陈杰认为，“倒按揭”效果有限，不可能替代公共养老。
  之所以选择这四座城市进行试点，保监会人身险监管部人士透露，主要考虑这几个城市房地产市场容量较大、老龄化步伐快等原因，而与此同时，以房养老是新生事物，还需要不断探索、总结、完善。
  如何让适合的老年群体能够实现“以房养老”，在上海，其统计部门之前也做过一些调研。2013年9月，国家统计局上海调查总队公布的一项调查结果称：67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。
  但出人意料的是，调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”，仅26.9%表示“不赞同”。
  在上海，拥有自己住房的老年人是一个很高的比例，2010年第六次人口普查数据显示，上海84%拥有自己住房的老年人，53%是自建或从市场购置的，31%是房改房或保障房。
  另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。所以，这是个巨大的市场。

目前险企尚无产品发布

"保险公司是有意愿做的，但是普遍比较谨慎，加之这一险种本身十分复杂，因此还没有产品发布出来，但我们预计未来一定会有产品上市，虽然时间不一定很快、量不一定大"。

  据记者了解，此前在保监会征集试点方案过程中，平安、新华、泰康、合众等保险公司都对以房养老项目做了研究。试点公司之一合众人寿的产品精算部副总经理关娇阳告诉《经济参考报》记者，合众人寿以房养老产品方案已经成型。但对于具体如何开展业务，还需进一步细化方案。
  从目标人群看，该险种的投保人应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。为保护投保人权益，《意见》规定，老年人住房反向抵押养老保险产品的犹豫期为30个自然日，保险公司应在犹豫期内再次向投保人介绍反向抵押养老保险产品，确认投保人的真实购买意愿。
  在产品设计上，保监会人身保险监管部主任袁序成介绍，一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。
  如果出现房价下跌等情况，房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，依据“不可追偿条款”，不再向老年人的家属追偿。

九成网友认为以房养老荒唐 不如收租诱人

"以房养老"试点一石激起千层浪。昨日，新浪针对网友们对"以房养老"的态度做了一个调查，有九成网友认为"以房养老"荒唐，仅一成网友认为其有合理之处。在不少网友激烈的言论中，多数网友认为"无法接受，不确定因素很多且不靠谱"。

  记者了解到，除了消费者对于该项政策的接受程度有限，事实上，满足条件的保险公司，态度也较为谨慎，有险企负责人向记者表示，目前尚无试点公司和试点产品的报备。
  昨日，养老概念相关个股表现抢眼，截至收盘时，板块平均上涨1.88%。个股方面，桑乐金上涨8.64%，新华锦上涨6.94%，天宸股份上涨5.04%。
  算账：卖掉房子买5年期国债收益反更稳定
  70岁的张奶奶住在越秀区的一个约50平方米的老房子，楼龄约为20多年。昨日，她向记者感慨，“按照现在广州的楼价来看，我这个房子大概售价 为100万元，老伴在几年前过世了，现在唯一的儿子也在番禺买了房子成家了，时不时过来看看我，等我年纪再大点估计他们就会把我接过去住。”险企人士表 示，按试点规定的要求，张奶奶若将自己的房子抵押给保险公司，可以继续享有房屋的居住权，另一方面按照约定每月固定领取养老金。按照险企精算人员的初步计 算，张奶奶大概每月能够从保险公司领取5400元的养老金。
  张奶奶感慨，“从内心上说，肯定愿意跟儿子住在一起，房屋如果拿出来出租每月收的租金也能作为一笔养老费用。而且后期可以再进行出售。”
  险企人士也表示，尽管拥有了所抵押不动产的处置权，“但是未来老人家一旦去世，房产70年产权到期，房产贬值，房屋维修等多方面的不确定性仍然困扰着保险公司。
  “住房反向抵押养老保险，适用面非常窄。”中原地产首席分析师张大伟认为，大部分老人会将房产遗留给子女；即使是孤寡老人，如果有房产，可以选 择的养老办法也很多，比如出租城市房产，到郊区或者农村居住，或者是卖掉城市房产，到农村居住，都比保险获得的收益高很多。“以北京为例，如果在城区有一 套房产，平均售价在300万左右，如果将其出售，购买5年期国债，年收益就可以到16.23万元。这种情况下，不仅收益稳定，本金还可以以备不时之需。”

一位养老保险公司内部人士表示，“以房养老”的客户群体主要面对那些拥 有房产又“失独”的老人，或者不愿将房产留给后人的老人，这类群体多是弱势群体，且资产不一定良好，所以对于参与“以房养老”的保险公司来说，这也是需要考虑的风险。

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