正文

  2020年2月17日，上海真如城市副中心发展有限公司（上海宁臻置业有限公司）以3.9亿元（39000万元）拍得普陀区曹杨新村街道曹杨社区W060501单元X6-01地块，出让总面积约4047.3平方米，容积率4.0，地块起拍价（3.9亿元）39000万元，成交楼板价约2.4万元/平，溢价率0%。

  地块总范围：东至上海惠银房地产开发有限公司（X6-03地块），南至上海市公路管理处（X6-02地块），西至中宁路，北至武宁路；

地块位置图

  本次土拍的普陀区曹杨新村街道曹杨社区W060501单元X6-01地块位于武宁路（南侧段）的南侧位置，临近规划中14号线轨交站中宁路站，步行距离约200米，购物便捷。

  此外，地块周边多为年代较早的小区，人口密度较高，同时周边商业也较匮乏，故未来该处商业设施建成后能一定程度缓解当地居民的购物需求。同时商业、办公一体的设计能够为当地居民带来就近就业便利的同时，也能为该处就业人群解决用餐等问题。

周边曾商业用地出让 成交楼板价不断上升？

  2018年至今，该地块周边曾迎来2幅商业地块出让。一幅是2018年10月中旬出让的真如W060802单元F04-05地块，另一幅是今年1月2日出让的普陀区真如社区W060802单元E03-03地块。

真如W060802单元F04-05地块商用地块位置图

  真如W060802单元F04-05地块商用地块位于11号线真如站东侧位置，位于中海臻如府北侧，为商业办公用地，成交楼板价约1.53万元/平。

真如社区W060802单元E03-03地块位置图

  普陀区真如社区W060802单元E03-03地块位于11号线真如站南侧位置，规划中14号线西北侧位置，为商业、办公问题用地，成交楼板价约2.14万元/平。

  这两幅地块均距离本次出让地块位置较近，均没有超过直线距离1公里，其中与上期出让的E03-03综合地块仅隔两条马路。未来，其将碎片化的服务周边曹杨二村、曹杨八村等小区。

  从成交楼板价角度来看，该处地块先后经历了约1.53万元/平、2.14万元/平、2.4万元/平共2次楼板价调整，虽呈现涨势，但较平缓。

笔者总结

  普陀区曹杨新村街道曹杨社区W060501单元X6-01地块作为一块商办用地，能够一定程度为周边居民提供就业机会的同时，也能够提供商业价值，使老小区商业配套欠缺的问题一定程度上得到缓解。结合2018年10月中旬以及2020年1月出让的地块楼板价来看，本期约2.4万元/平的出让价格较前两期均有小幅上涨，但整体的涨幅较稳定。