清华北大也卖房，好事还是坏事？

外行跨界做地产，已不是新鲜事。雅戈尔做服装的企业，来做地产了。海尔、苏宁电器做家电的，也来做地产了。这些都不稀奇，被誉为"中国最高学府"的清华北大，也开始进军房地产了，这是好事还是坏事？

 
 
第502期
 
往期回顾

清华北大“变身”房地产开发商

近日，北大资源集团母公司、方正集团执委会主席兼首席执行官李友公开宣称，希望北大资源能进入中国房企开发前三强的位置，“未来，也许很多项目是某些知名企业开发建设的，但它们或许都将被贴上北大资源的品牌。”

  • 中国产业地产领域活跃着这样一批独特的企业，它们依托国家强力的鼓励政策和相关规划支持，凭借着高校教育资源和产学研体系的光鲜招牌在全国范围内“攻城略地”。其中，清华科技园（以清华大学为背景）和北大资源集团（以北京大学为背景）尤为突出，在其优质的教育资源、有效的科研孵化两大杀手锏下，各地政府和购房者往往“束手就擒”，地方政府无论是基于地方经济的发展，还是面子工程的建设，都非常看好北大资源集团和清华科技园为代表的学院派地产开发商的到来，并且愿意提供土地价格与税收优惠、资金扶持等优惠政策，这对于地方建设的效果和声望也可谓是事半功倍。
  • 以清华科技园为例，2012年在宜昌市建设的清华科技园（宜昌）以“国家级孵化器”为建设和规划标准，原本的规划是投资10.5亿元，总占地约160亩，预计建设面积约22万平方米，在建成后可同时入孵中小微型企业2000多家。然而实际上，该园对其进行投资开发的是宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，整个项目分三期开发，整个开发周期为2-4年，而第三期则是住宅地产。
  • 另据前瞻产业研究院了解，北大资源也曾两次推出“商务地产”，第一次是在2011年推出的博雅A5项目，该项目原本定位为“全球中小企业的微总部基地及创业中心”，最终变成“利用北京限购的机会销售的商改住项目”。
清华

挂羊头卖狗肉 学院派的逐利之心

“在北大、清华这样一流高校光环和口碑下，地方政府无论是基于经济的发展，还是面子工程的建设，都非常看好北大资源集团和清华科技园为代表的学院派地产开发商的到来，并且愿意提供土地价格与税收优惠、资金扶持等优惠政策，这对于地方建设的效果和声望也可谓是事半功倍。”动力联行董事长梁春表示。

  • 北京中关村地段“寸土丈金”，获取规划用地的难度可想而知，但清华和北大依然可以通过建设高科技园区的构想，将学校附近的土地收入囊中。事实上，高校收编周围土地并非通过高校自身来运作，而是通过这些校办企业负责实施，北大资源正是由此诞生并壮大起来的。
  • 但显然，如今的清华科技园和北大资源已经不再满足于对学校周围土地资源拉锯式的收编，而是将触角延伸到北京以外乃至全国。目前，清华科技园以及“北大资源—北大科技园”联合体已经在全国范围多个城市形成布局，圈地规模不容小觑，陈鸿波甚至表示未来几年将在全国复制100个清华科技园。
  • 对产业地产深有研究的上海大成律师事务所合伙人李晨也认为，科研用地的土地转让价格相对低廉，而且由于国家以优惠的方式鼓励扶持科技事业的发展，科研用地的价格甚至不到周边住宅用地价格的十分之一。
  • “这种与住宅用地、商业用地、工业用地有着明显区别的拿地价格，是吸引具有逐利之心的高校背景地产开发商的首要原因。”李晨指出。
北大

“书生做地产”的歧路风险

“这些学院派产业地产商能够实现盈利并非难事，只要掌握好项目配比，控制好内在风险就行。”朱跃军表示，“但最关键的是外在风险，例如对于产业本身的调配和扶持会存在一些矛盾。”

  • 在众多分析人士看来，“学院派”地产开发商无论是从品牌，还是教育、科技资源等方面都占有极大的优势，而且在土地获取方面也表现出良好的竞争力，但在产业地产项目的开发运营上是否具备足够的把握能力确实还有待市场验证。“书生做地产”如果做上歧路，对高校的百年品牌来说会是一个沉重的打击。当然，危机和风险也不仅仅潜藏在企业运作这单一层面上。
  • “他们津津乐道的是自己的高校教育资源、人才资源和平台资源，但这些优秀的资源恰恰是很难进行大规模地全国扩张的，所谓的科技园复制蓝图，更像是一张难以实现的"饼画"而已。”一位产业地产人士坦言。
  • 中国人民大学土地管理系教授郑华表示，如果在工业用地上过多地开发和增加诸如住宅等产品，相应的产业功能就会减少，即便在短期内住宅收入有所增加，从长远来说却会对地方经济造成危害。相应的，企图在工业用地上开发非工业项目，就会与该区域的土地使用用途相违背，城市未来的发展规划也会因此被打乱，社会结构发展不协调的祸根也因此种下。
  • 除此之外，自身能力也是其异地扩张的重中之重。李晨认为，要打开异地市场，实现大规模的项目复制，这些校办企业出身的产业地产开发商首先要具备良好的资金承受能力、产品开发能力、优秀企业文化以及优秀项目管理人才这四种能力，而在项目开发之时，也要随时准备应对项目出现“水土不服”的情况，否则“书生意气”之下“挥斥方遒”的劲道便难于发挥。

从国际上的案例来看，无论是美国斯坦福模式、印度班加罗尔模式，还是剑桥模式，大学只会给高科技产业提供人才，专心进行科研，一旦形成成果就将其交给社会，让公司组织实现产业化。其研发阶段可与大学兼容，以后便须脱离大学，几乎不会将这方面的盈利与大学挂钩，更遑论地产开发和住宅销售。归根到底，大学就是想从房地产这里分一杯羹而已。