上海三轮土拍:各地国企出手 冷热分化严重 六成地块底价

2021-12-06 09:03:07|来源:乐居买房
摘要|  长达一周的上海第三批土拍今日落幕,揽金469.91亿元。与时隔不到2个月的第二批土拍相比,寒意有过之无不及,底价成交比例(除去城中村和限价地块)从首批的22%、二批的50%,上升至如今的63%。

  过山车坐过吗?一旦过了某个高点俯冲便开始,强烈的下降感让你怀疑它是否能冲到下一高点。上海第三批土拍,仍未摆脱这段俯冲。

  长达一周的上海第三批土拍今日落幕,揽金469.91亿元。与时隔不到2个月的第二批土拍相比,寒意有过之无不及,底价成交比例(除去城中村和限价地块)从首批的22%、二批的50%,上升至如今的63%。

  第二批土拍的诸多“特点”,也显然在第三批延续,国央企继续唱主调。但与第二批略微不同的是,各路外地国企新入上海土拍市场,试图在本地国企专注“托底”与民企酣睡的态势下,好好围猎一番。

底价收割

       15幅地块底价成交,63%的比例,第三批土拍看起来比第二批还要惨淡。

  金桥在12月1日同时底价收割3幅临港大地块,让人感慨临港这个上海楼市“新生代”竟然也如此之冷。

  但看看第三批土拍中被零溢价收割走的地块,就不会再奇怪。青浦徐泾、嘉定南翔、奉贤新城这样有楼盘销量撑腰的板块,也全以底价成交。

  这种状况实际也是第二批土拍的延续,第二批9幅地块底价成交,其中不乏有杨浦定海、徐汇漕河泾这样的市区地块。

  此外纯住宅以外的地块,也成为两轮土拍底价收割的主要对象。第三批7幅地块涉及多业态,其中6幅底价成交,第二批5幅多业态地块全部底价成交。

  这些多业态地块几乎是“报名即得”,与首轮土拍完全不同。

  有业内人士表示,在资金面趋紧的情况下,住宅在开发节奏、销售回款等环节更加稳定可控。在纯宅地都开始底价成交时,多业态的商住、商住办等地块出让恐怕更难突破。

  但反观另一面,本轮底价成交对拿到地的房企更加利好。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此轮土拍溢价率相对不高,竞争也不激烈,部分拿地房企后续的盈利空间反而可以得到保障。 

冷热分化

       底价成交增多预示土拍进一步冰冻,但第三批土拍中还是有一些地块呈上了几场较激烈的火拼。

  最先透露的是青浦区朱家角镇港周路西侧D13-03a地块和闵行区华漕镇MHP0-1403单元67-02地块。在11月26日上海土地市场公布本批地块出让方式时,2幅地块报名竞买人大于6家,将采取招标方式于最后一天出让,作为本轮土拍的压轴戏。

  此外,第三批中只要存在竞价的地块,必触发中止价。

  共计7幅地块竞买人大于2家,这7幅地块全部进入一次书面报价环节,且最终溢价率都在8%以上。

  与第二批土拍10幅地块竞买人大于2家,其中6幅地块达到中止价并进入一次书面报价相比,第三批土拍地块热度分化、竞争分化更加明显。

  且部分地块热度愈发难预料,如奉贤新城条件类似的地块,在第一批、第二批土拍中溢价率均较高,即使在第二批土拍速冻的情况下,奉贤新城地块也达到了9.5%的溢价率。但在第三批土拍中,奉贤新城地块却以底价成交,让人意外。

  有如这样被冷落的,相反也有被捧起的。在第三批土拍整体冷淡下,青浦朱家角地块成为黑马,共2幅出让,1幅竞价者超过6家,另1幅5家竞争者,溢价率近9%,大有超越青浦虹桥地块热度之势,同样有些意外。

国央唱主

        第二批、第三批土拍民企躺平,国企和央企纷纷来“托底”,上海也未幸免。

  上海第三批土拍有18幅地块涉国央企拿地,占比75%,而第二批土拍为12幅,占比67%;第一批土拍,含国央企拿地占比约50%。

  在国企、央企逐渐占据土拍拿地企业主流的背后,是多数民企陷入庞大的资金压力与债务旋涡中难以抽身,拿地余力不足。

  据中国房地产报统计,2021年上半年,TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元,手握现金对有息负债平均覆盖率仅42%。

  有业内观点认为,当前行业融资环境有所放宽,但是受惠的主要还是国企、央企以及混合所有制房企。国企央企扛起拿地大旗,至少以后在项目开发上有所保障。 

  而在各路国央企都开始参与土拍后,在竞争态势上又出现了一些小变化。一部分本地国企,尤其是以深耕区域为主的国企,为“自家托底”;而一部分央企、外地国企开始大范围进军。

  上海第三批土拍中这种现象尤为明显。本批土拍共出让9幅浦东和临港地块,港城、金桥、浦发、临港城投等企业,底价包揽了7幅。

  与此同时,央企、国资联合体和外地国企开始围猎上海。招商击败建发、外高桥和上海建工联合体拿下浦东高行地块;象屿&招商&江苏海鸿三家国央联合体,从国央企、外资企业混战中突围,拿下青浦西虹桥地块。

  以往从未参与过上海集中土拍的安徽交控、深业、陕建、北京建工等也来分羹,且确能有所收获,第三批土拍中安徽交控收获2幅地块,深业、陕建各获1幅。

  血拼谈不上,毕竟多数为底价获得,但国央企在此批土拍的扫货,力度也确实空前。

乘机入场


       在首批土拍最多18家头部房企争1地的竞争下,实力与经验某种程度上代表入场券,而在第三批土拍中,机会吸引着更多新面孔。

  青浦区朱家角镇港周路西侧D09-01地块,参与竞买的企业为北京建工、安徽交控、同润、星河、中垠&山东黄金联合体,除同润参与过第二批1幅地块的竞买外,其他企业均为首次参与上海集中土拍。

  这样的一个组合体,将朱家角地块捧出了热度。

  第三批土拍中类似的面孔还有很多,如西虹桥地块的参与者上海西郊庄园、江苏海鸿。且总有人会被机会垂青,如上海恒都、龙信在第三批中均有收获,前者落子松江,后者落子青浦。

  值得一提的是,第三批土拍中大名城似乎也看准了这次难得机会,连续两日底价拿下2幅地块,分别位于临港和青浦。

  但据乐居统计,TOP50房企中参与上海第三批土拍的仅1成左右,与第二批基本持平。大型国央企坐镇前排,中小型房企乘机入场,成为上海第三批土拍的最终队形。

  “适应改变,伺机而动”在这场围猎赛中这样的老话依然引人深思。

上海第三批集中土拍出让结果


上海三轮土拍:六成地块底价


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