正文

  过山车坐过吗？一旦过了某个高点俯冲便开始，强烈的下降感让你怀疑它是否能冲到下一高点。上海第三批土拍，仍未摆脱这段俯冲。

  长达一周的上海第三批土拍今日落幕，揽金469.91亿元。与时隔不到2个月的第二批土拍相比，寒意有过之无不及，底价成交比例（除去城中村和限价地块）从首批的22%、二批的50%，上升至如今的63%。

  第二批土拍的诸多“特点”，也显然在第三批延续，国央企继续唱主调。但与第二批略微不同的是，各路外地国企新入上海土拍市场，试图在本地国企专注“托底”与民企酣睡的态势下，好好围猎一番。

底价收割

  金桥在12月1日同时底价收割3幅临港大地块，让人感慨临港这个上海楼市“新生代”竟然也如此之冷。

  但看看第三批土拍中被零溢价收割走的地块，就不会再奇怪。青浦徐泾、嘉定南翔、奉贤新城这样有楼盘销量撑腰的板块，也全以底价成交。

  这种状况实际也是第二批土拍的延续，第二批9幅地块底价成交，其中不乏有杨浦定海、徐汇漕河泾这样的市区地块。

  此外纯住宅以外的地块，也成为两轮土拍底价收割的主要对象。第三批7幅地块涉及多业态，其中6幅底价成交，第二批5幅多业态地块全部底价成交。

  这些多业态地块几乎是“报名即得”，与首轮土拍完全不同。

  有业内人士表示，在资金面趋紧的情况下，住宅在开发节奏、销售回款等环节更加稳定可控。在纯宅地都开始底价成交时，多业态的商住、商住办等地块出让恐怕更难突破。

  但反观另一面，本轮底价成交对拿到地的房企更加利好。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此轮土拍溢价率相对不高，竞争也不激烈，部分拿地房企后续的盈利空间反而可以得到保障。 

冷热分化

  最先透露的是青浦区朱家角镇港周路西侧D13-03a地块和闵行区华漕镇MHP0-1403单元67-02地块。在11月26日上海土地市场公布本批地块出让方式时，2幅地块报名竞买人大于6家，将采取招标方式于最后一天出让，作为本轮土拍的压轴戏。

  此外，第三批中只要存在竞价的地块，必触发中止价。

  共计7幅地块竞买人大于2家，这7幅地块全部进入一次书面报价环节，且最终溢价率都在8%以上。

  与第二批土拍10幅地块竞买人大于2家，其中6幅地块达到中止价并进入一次书面报价相比，第三批土拍地块热度分化、竞争分化更加明显。

  且部分地块热度愈发难预料，如奉贤新城条件类似的地块，在第一批、第二批土拍中溢价率均较高，即使在第二批土拍速冻的情况下，奉贤新城地块也达到了9.5%的溢价率。但在第三批土拍中，奉贤新城地块却以底价成交，让人意外。

  有如这样被冷落的，相反也有被捧起的。在第三批土拍整体冷淡下，青浦朱家角地块成为黑马，共2幅出让，1幅竞价者超过6家，另1幅5家竞争者，溢价率近9%，大有超越青浦虹桥地块热度之势，同样有些意外。

国央唱主

  上海第三批土拍有18幅地块涉国央企拿地，占比75%，而第二批土拍为12幅，占比67%；第一批土拍，含国央企拿地占比约50%。

  在国企、央企逐渐占据土拍拿地企业主流的背后，是多数民企陷入庞大的资金压力与债务旋涡中难以抽身，拿地余力不足。

  据中国房地产报统计，2021年上半年，TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元，手握现金对有息负债平均覆盖率仅42%。

  有业内观点认为，当前行业融资环境有所放宽，但是受惠的主要还是国企、央企以及混合所有制房企。国企央企扛起拿地大旗，至少以后在项目开发上有所保障。 

  而在各路国央企都开始参与土拍后，在竞争态势上又出现了一些小变化。一部分本地国企，尤其是以深耕区域为主的国企，为“自家托底”；而一部分央企、外地国企开始大范围进军。

  上海第三批土拍中这种现象尤为明显。本批土拍共出让9幅浦东和临港地块，港城、金桥、浦发、临港城投等企业，底价包揽了7幅。

  与此同时，央企、国资联合体和外地国企开始围猎上海。招商击败建发、外高桥和上海建工联合体拿下浦东高行地块；象屿&招商&江苏海鸿三家国央联合体，从国央企、外资企业混战中突围，拿下青浦西虹桥地块。

  以往从未参与过上海集中土拍的安徽交控、深业、陕建、北京建工等也来分羹，且确能有所收获，第三批土拍中安徽交控收获2幅地块，深业、陕建各获1幅。

  血拼谈不上，毕竟多数为底价获得，但国央企在此批土拍的扫货，力度也确实空前。

乘机入场

  青浦区朱家角镇港周路西侧D09-01地块，参与竞买的企业为北京建工、安徽交控、同润、星河、中垠&山东黄金联合体，除同润参与过第二批1幅地块的竞买外，其他企业均为首次参与上海集中土拍。

  这样的一个组合体，将朱家角地块捧出了热度。

  第三批土拍中类似的面孔还有很多，如西虹桥地块的参与者上海西郊庄园、江苏海鸿。且总有人会被机会垂青，如上海恒都、龙信在第三批中均有收获，前者落子松江，后者落子青浦。

  值得一提的是，第三批土拍中大名城似乎也看准了这次难得机会，连续两日底价拿下2幅地块，分别位于临港和青浦。

  但据乐居统计，TOP50房企中参与上海第三批土拍的仅1成左右，与第二批基本持平。大型国央企坐镇前排，中小型房企乘机入场，成为上海第三批土拍的最终队形。

  “适应改变，伺机而动”在这场围猎赛中这样的老话依然引人深思。

上海第三批集中土拍出让结果