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  历经跌宕起伏，我们带着希冀和疑惑进入2022年。对于有置业需求的购房者来说，今年房贷利率走势如何？新规政策有哪些影响？各大区域都有哪些新盘推出……都是他们关注的话题。有鉴于此，乐居特别汇总呈现2022上海置业热门话题20问，帮助大家春季买好房、少踩坑。

  1.2022年，具备什么资格才能在上海买房？

  外地买房资格：已婚；夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前63个月缴满60个月。

  2.购买首套及二套房产，首付比例分别是多少？

  居民家庭购买首套住房，首付款比例不低于35%。

  在本市已拥有1套住房的：购买普通自住房，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  3.目前上海的商贷利率是？和去年比，高了还是低了？

  首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%。跟随LPR，整体下调5BP。

  4.新房贷款审批现在通常需要多久？二手房呢？

  上海目前放款速度从之前的4个月以上缩短到1-2个月。二手房情况基本和新房一致。

  5.去年以来上海出台了哪些楼市新政，对购房者有何影响？

  上海自去年以来出台多项政策，其中对于新房客群影响最大的就是上海推出买房摇号积分制。新房摇号规则明确后，将采用“计分制”规则。市房管局、民政局、社保中心等根据购房者在新房认筹时提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保的相关资料，计算得分。然后，按照房源数量和130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围线的所购对象可参与摇号。确认入围摇号名单后，满足条件的入围者可按照正常程序参与公证摇号。从8月起，上海新房积分入围比进行调整，认购比由1.3提高至2.5。同时，所有项目中凡是认购比高于1.3的，将实行“5年限售”政策。

  这项政策的出台保障了无房购房者的置业机会，同时也缓解了部分区域过热，分流了网红盘的供需压力。近期盛传入围积分比例将进一步扩大，特别是内环内区域，缓解高端置业压力的同时，为更多低分置业者提供机会。

  6.2022年上海房价会如何变化？

  从2022年预计入市新房来看，全年上海新房整体成交量保持平稳是大概率事件，具体情况仍需依据发证节奏具体观察。价格来说，由于2021年集中土拍均设定房地联动价，对比目前周边房价，呈现出稳中有升现象，这也预示着2022年新房成交价格可能出现缓慢小幅增长。

  考虑到此前上海宅地成交情况，临港、五大新城等板块将成为新房供应大户，大虹桥板块成交热度依然领先。

  二手房市场则会不同，在“三价就低”“核验价”等政策影响下，2021年年底二手房月度成交量均低于2万套，这一态势至少会延续到2022年上半年，判断二手房会是先抑后扬走势。

  二手房存在量在价先规律，预计2022年上半年成交量低迷时，会出现二手房价格松动情况，这也将促进下半年量能复苏。但上海楼市部分区域存在严重一二手房倒挂现象，二手房成交一方面取决于自身价格，另一方面需要等待一手房价格的提升。

  7.从目前的市场格局看，今年“金三银四”是购房的好时机吗？

  从目前上海市场来看，无论是房价还是成交量都保持稳中有升的态势。受到一二手房倒挂的影响，目前上海的新房市场仍具有一定的购买价值。

  从以往成交数据以及供应情况来看，未来改善型需求将成为市场主力。在房价上涨的背景下，购房者迫于房价压力，会选择让渡居住面积和舒适度，以保全低总价和功能性。

   改善需求持续稳定释放，2022年，三房、四房成交比重有望继续提升，继续巩固成交主力地位。基于上海目前整体情况而言，户型小型化趋势更加明显并持续强化。80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和总价优势，90平方米以下三房、120平方米以下四房将会成为购房者的首选。

  8.打算春天买房，新房有哪些区域值得关注？

  2022年第一批次新盘已上会，快的话预计近期会公示。从目前不完全统计，共有38意向入市。其中传统市区预计入市7个盘、浦东5个、闵行3个、奉贤3个、青浦1个、松江5个、宝山9个、嘉定4个，崇明1盘，其中纯新盘有16个。从统计的名单看，本批次爆款项目不多，主要热点区域还是集中在市区和大虹桥范围内，但依旧有一些热门区域值得关注：如闵行华漕、杨浦东外滩、新江湾城、虹口北外滩、宝山上大、杨行等板块。

  9.想买二手房，2022年二手房走势如何？

  上海二手房成交方面受政策面影响较大。2021年二手房出现了先扬后抑的走势，在8月出台“三价就低”政策落地，二手房交易量急剧下降，仅在12月出现了翘尾行情，但成交量仅为年初的三分之一。 专业人士预测：预计2022年上半年上海二手房成交量将是一个不断整固筑底的过程，到了三季度之后，可能会在一个相对合理的时间点开始缓慢增长。全年情况来看，预计2022年上海二手房成交量将较2021年出现1成到1成半的萎缩，成交价格可能会出现5%以内的小幅下跌。

  同时当前上海二手房市场信贷政策最紧的“三价从低”原则，首套房近六成首付，二套房近八成首付是影响交易的最大障碍。

  10.新房刚需上车，目前首付的最低门槛是多少？

  上海首付比例根据公积金贷款和商业贷款，首付比例不同。

  住房公积金贷款首付比例：购买首套住房，住房建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20％；住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。

  商业贷款首付比例：居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35％。

  从上海现在在售新房来看，仅有春申阳光一盘满足，公积金首付比例20%的条件。

  根据纯公积金贷款计算，90平米以下首套房，按20%首付计算，最低首付为29万。

  商业贷款购房者最低首付在53万左右。

  不过此类项目在上海并不多，属于偏远区域，出行、配套都较为不便，选购时需注意。