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经过5天的竞拍，2022上海首轮集中供地正式收官。36幅地块全部成交总金额达834.7亿元，19幅底价成交，17幅均出现溢价，其中13幅地块“触顶”进入了一次书面报价环节，闵行七宝、松江泗泾、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等6幅地块，更是触发了“随机值”，另有3幅地块溢价率不到2%。

 

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在19幅底价成交地块中，16幅为仅1家报名，3幅为2家报名，但进入现场竞价后只报价一轮便成交。这3幅地块位于松江佘山北、金山新城以及青浦重固，虽然鲁能、碧桂园、中建出现在现场，但无报价，最终地块被国贸、佳运、大名城底价获得。

首轮土拍整体氛围还是偏谨慎，延续去年第三轮的情绪。有些房企虽然报名了，但到了现场没有出价，相当保守。另外，房企的谨小慎微还体现在竞价过程中，出价速度有所减缓。最终达到中止价并进入一次性报价的地块为13幅，占比略超三分之一。甚至出现多次进入一次性报价后，有房企放弃出价“搏一把“的情况。

业内专家分析，房企的谨慎与资金相关，虽然5月底上海出台政策允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让款，但房企对此仍然谨慎。

从拿地数据上看，普陀长风地块为首轮土拍中成交总金额最高，由宸嘉发展以63.7亿底价竞得；徐汇滨江地块的成交楼板价和房地联动价最高，分别是86285元/平、131000元/平，被招商&香港置地&徐汇城投联合体拿下；同时，也是溢价率最高的地块，达到9.6%。

从房企拿地上看，央企、国企依然是主角，共拿下了29幅地块，占比超8成，而民企报名及成功拿地者仅在少数。招商蛇口以独自或联合体形式，一举拿下4幅地块，成上海首轮土拍最大赢家；中铁建、建发则各收获3幅地块；华发、中建八局等房企各拿下2幅地块；另外还有港城、上海金桥等房企均有收获地块。

另外，不管是国央企联合又或是民企联合的现象也在这次土拍中表现明显，例如招商&象屿、建发&华发、越秀&仁恒，都参与多幅地块竞争。对此，有房企直言，“组团参与的好处有很多，对自身的资金要求降低，开发风险减少等，都更适合当下环境。”

上海土拍对房企资金要求十分严格，在竞拍土地前，房企有2笔资金需受到监管，第一笔为保证金，为地块起始价的20%。第二笔为监管资金，为地块起始价的110%（如今已下降至90%）。因此，在土拍期间，将会有地块起始价110%-130%的资金被冻结，对于参拍房企而言压力不小，组团可以很大程度分担资金压力，并能同时参与多幅地块竞争。从最终结果来看，联合体总计拿下8幅地块。

本轮土拍整体结果符合预期，疫情和土拍延期并未对房企的参拍热情造成很大影响，未来的新房市场已定，房地联动价稳中有涨。

多地块房地联动价出现上涨

2022年首轮土拍出让地块，一般来说将是今年年底或明年新房的主力。相比去年出让的地块和前期开盘的项目，本轮房地联动价出现稳中有涨的趋势。

其中涨幅最为明显的便是杨浦平凉社区地块，房地联动价为123920元/平，这一价格可以说是区域新房价格天花板，比海上源11.5万/平的价格要高出近1万/平。另外还有普陀长风社区地块，也呈现了上涨趋势，该地块的房地联动价比2020年开盘的长风瑞仕璟庭高出8000元/平，可见传统市区的价格依然是稳中上涨的。

建发&华发拿下的浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块，住宅供应套数下限为706套，楼板价40580元/㎡。该地块房地联动价为6.8万/㎡，相较于2020年保利锦上二期入市均价64715元/平呈现小幅上涨。而周边次新房二手挂牌价都在8万/平，还是存在明显一二手房价倒挂。

除此之外，青浦西虹桥、赵巷、松江泗泾、松江新城、奉贤新城、奉贤庄行以及临港103片区的房地联动价均上涨了1000-3000元/平不等。足可见传统市区、地铁沿线和热门地块的需求势头依旧强劲，说明上海的新房市场还是在一路看好的。

青浦是继传统市区之外，热度最高的区域，而此次土拍中青浦的3幅地块均产生溢价且价格有小幅上涨，其中2幅位于徐泾，1幅位于赵巷。青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，位于徐泾板块的核心，该地块的房地联动价63000元/平，招商以19.187亿竞得该地块，成交楼板价37088元/平方米，溢价率9%。周边还有国家会展中心，而且靠近虹桥交通枢纽以及2号线徐泾东站、17号线、嘉闵高架，出行便利，生活配套齐全，是一幅位置非常优越的地块。

同位于徐泾板块的青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块房地联动价约62000元/平，吸引了5家房企参与竞拍，中铁置业、中铁诺德联合体40.22亿竞得该地块，成交楼板价36989元/平方米，溢价率8.8%。该地块靠近2号线西延线潘祥路站，周边有徐泾中学、徐泾中心小学、青浦外国语小学等教育资源以及永业购物中心等商业资源。值得一提的是，旁边的虹桥融景二手房价格已经达到了90000元/平，倒挂近30000元/平。

因为徐泾板块的热度持续升级，地块的房地联动价也略有涨幅，此前，周边的沪青平公路蟠龙府以及虹桥璀璨公馆的房地联动价均约60000元/平，而此次地块涨幅达2000-3000元/平，但结合二手房价格来看，新房的价格优势明显。

除此之外，松江泗泾08-01号地块，共吸引了建发、保利发展、中建、中铁建、招商等6位竞买人，争抢过程也是十分激烈，最终中铁建以19.882亿元竞得，房地联动价48100元/平，溢价率9.4%。泗泾在2021年的新房清盘之后，无在售新房，之前拿地项目迟迟不入市，该地块的出现，让泗泾的新房市场活跃起来了。

该地块距离地铁9号线泗泾站700米左右，周边小区众多，生活配套丰富。参考近两年入市的泗水和鸣、9号公馆，备案均价都是46200元/平。该地块的联动价也提高了近2000元/平。

松江的另一幅松江区中山街道新城主城C单元C07-01号地块，位于松江新城，房地联动价是55400元/平，周边金地丰盛道的备案均价约5.4万/平，该地块的价格也是有小幅上涨，虽然金地丰盛道因推盘速度快，之前三次开盘均没有触发积分，但是去化效果还是比较好的，而且该板块的生活配套成熟，比较适合居住。

另外，奉贤宅地联动价涨幅还是比较明显的，去年5号线奉贤新城站附近的宅地是4万/平，大名城庄行项目的房地联动价还是3万/平，随着奉贤各种医疗、教育、产业导入，价值体现更加明显。

以奉贤区奉贤新城10单元10-06区域地块为例，该地块被保利以14.4568亿元底价成交，房地联动价41800元/平。该地块与保利明玥霞光、保利明玥湖光也比较近，对面就是上海交通大学附属第六人民医院，医疗配套完善，而且靠近5号线奉贤新城站以及上海之鱼。之前奉贤新城周边的楼盘，如银河丽湾、金海壹品、保利明玥霞光均触发积分，虽然该地块距离地铁站约1.4公里，但是大概率会触发低积分。

从这些出现涨幅的地块来看，都有着高去化或高热度的共性，如松江区泗泾地块吸引6家房企，还有闵行七宝、浦锦地块、青浦赵巷和西虹桥地块，板块内的热度较高，楼盘开盘即售罄，去化完全不用担心，这也是各大房企争抢的一大原因。

另外，首轮集中供地的地块均成功出让，对上海楼市回归有一定促进作用。接下来便是这些地块陆续开工，加快速度，实现部分项目年底入市，那么新增的供应量也会满足市场需求。