据上海链家研究院的监控数据显示,成交方面,6月份全市共成交新建商品房7516套,环比增长689%,同比下降17%,成交金额685亿,环比增长798%,同比增长31%,套均总价911万元/套,环比增长14%,同比增长58%,成交均价75380元/平,环比增长5%,同比增长43%。2022年上半年,全市累计成交金额2479亿,同比下降20%,成交套数33089套,同比下降33%,套均总价749万元/套,同比增长20%,成交均价65572元/平,同比增长18%。
供应方面,6月份新增供应金额338亿,同比下降50%,新增供应1653套,同比下降50%,套均总价935万元/套,同比增长48%,供应均价78373元/平,同比增长48%。(4、5月份供应暂停,故无环比)2022年上半年,累计供应金额2207亿,同比增长20%,供应套数31498套,同比下降4%,套均总价701万元/套,同比增长25%,供应均价62679元/平,同比增长20%。
供应套数同比下降供应均价、套均总价同比增加
今年上半年,由于3月下旬起至5月底受疫情影响,楼市停摆近2个半月的时间,对供应节奏造成一定影响。随着6月各项经济活动逐步恢复,第二批集中供应迅速启动,并且通过流程的优化和提速,截至6月底已经有超过七成的楼盘开启认购,其中有近一半的楼盘已经开盘。供应节奏加快,有效的缓解了供需矛盾,而认购比的进一步放宽,有助于激发参与认购的积极性,对于恢复楼市活力、提振市场信心起到重要的作用。
因此,我们可以看到上半年的新房供应呈现以下两个特点:
(1)供应套数同比下降。上半年供应量下降主要是受到疫情影响,但是从第二批次的供应体量来看有明显的放量。此外,参照去年的供应节奏,6月份理论上应该开启第三批次的认购,而在已经落后一轮的情况下,上半年的累计供应(开盘)套数同比仅下降4%。预计随着第三批次的入市,后续供应量可能会赶超去年。
(2)供应均价、套均总价同比增加。价格的增长主要是供应结构导致的,今年上半年市区供应量较大,比如徐汇的百汇园、浦东的嘉盈峰、虹口的瑞虹新城等,其次还有热门板块的楼盘比如锦博苑、森兰名苑等均价都不低,导致上半年供应均价和套均总价有明显增加。此外,由于去年同期市区供应量较少,所以基数较低,使得同比增长比较明显,但随着去年下半年市区供应量逐步增加,预计后续同比差距会缩小。
图1:单月供应套数及增速 |
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图2:累计供应套数及增速 |
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数据来源:上海链家 |
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数据来源:上海链家 |
成交金额、成交套数同比均出现下滑 成交价格同比增长
上半年由于有两个多月的暂停,所以实际成交时间不足四个月,因此成交金额和成交套数同比均出现下滑。但是成交价格同比增长,这个主要由供应结构和开盘延期导致。特别是6月份,因疫情延期的多个高价位楼盘集中网签,如弘久新弘北外滩、嘉盈峰、瑞虹新城、苏河望、上海星河湾、金鼎首府等均价都高于7万/平,使得成交均价增长明显。
但是,随着后续成交节奏恢复常态,同比增速有望收窄。考虑到房地联动价并未出现明显放松,新房年内价格将保持平稳。
图3:单月成交套数及增速 |
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图4:累计成交套数及增速 |
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数据来源:上海链家 |
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图5:单月成交均价及增速 |
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图6:累计成交均价及增速 |
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数据来源:上海链家 |
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中环内成交同比大幅上涨 中环外则下跌
分环线来看,6月份外郊环间成交2706套,占全市总成交量的36%,郊环以外成交1398套,占比19%。内环以内成交1717套,占比23%,成交占比属于近年以来最高。而且从同比来看,中环内成交同比大幅上涨,而中环外则下跌。2022年上半年,内环以内成交占比9%,比去年全年高出3个百分点,中环以外占比则下降。
从均价来看,6月份内环以内成交均价119438元/平,同比增长3%。内中环间和郊环以外同比下跌。2022年上半年,中环以内和郊环以外均价同比下跌,中外环间和外郊环间均价同比增长。
图7:单月成交套数 |
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图8:单月成交套数同比 |
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数据来源:上海链家 |
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数据来源:上海链家 |
图9:单月成交均价 |
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图10:单月成交均价同比 |
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数据来源:上海链家 |
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分区域来看,6月成交量TOP3区域为浦东、虹口和松江,分别成交2027/1121/992套,均价为65999/120323/47890元/平。2022年上半年,累计成交TOP3区域为浦东、松江和宝山。成交同比大幅增长的区域为虹口、杨浦和浦东,从均价来看,长宁、杨浦、金山、黄埔和浦东的均价同比下降。
图11:各区单月成交情况 |
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图12:各区累计成交情况 |
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数据来源:上海链家 |
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数据来源:上海链家 |
分板块来看,6月成交量TOP5板块为四川北路、高行、周康、临港新城和顾村。从上半年的累计成交情况来看,TOP5板块为临港新城、唐镇、四川北路和松江新城。
成交结构变化显著 改善型房源占比增加
从今年上半年的累计成交结构来看,90-110平的占比增加较为显著,达到48%,较去年增加了7个百分点。110平以上的占比33%,较去年持平。其中,110-140平的占比下降了1个百分点,140-200平的占比增加了1个百分点。70-90平的占比下降了7个百分点,而70平以下的占比则微乎其微。
从总价段来看,600万以上的占比显著增加,共增加了15个百分点,其中1000万以上的占比增加了7个百分点。而600万以下的占比出现下降,其中300-400万的占比下降了7个百分点。
图13:各面积段占比 |
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图14:各总价段占比 |
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数据来源:上海链家 |
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数据来源:上海链家 |
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