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32幅宅地、起拍总价681.7亿，二批次交易会将于2022年7月25日开始举行，具体交易时间以2022年7月22日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

二批次32幅宅地涉及浦东新区、静安区、长宁区、普陀区、杨浦区、宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区12个区，虽然数量及金额均不及首轮土拍，但地块质量还是非常值得关注的。

二批次出让的地块中，传统市区供应最多，8幅地块入市，其次是嘉定、青浦各有5幅地块；闵行4幅均是热门地块；奉贤、浦东各3幅；松江2幅、宝山&金山各1幅。可以看出此次传统市区土地供应增多，长期断供的长宁此次也有地块入市，且容积率仅1.2，未来打造产品也是非常令人期待。而此次宝山供地减少，临港无土地入市也是比较意外的。

此次32幅宅地中，有28幅是纯住宅地块，12幅是容积率1.5左右的低密地块，未来入市可能有洋房、叠墅产品，于购房者而言，也意味着有更高的居住体验。

从房地联动价来看，3-5万/平的地块最多有14幅，主要以五大新城为主，比较适合刚需购房者；5-8万/平的地块有8幅，从价格来说，比较适合刚改、改善的客群，主要以闵行、青浦徐泾为主；8-10万/平的地块有4幅，适合中高端改善置业者，主要以普陀桃浦、杨浦五角场为主；10万+/平的地块有5幅，地理位置优越，房地联动价最高的是长宁区新泾镇232街坊地块，达16.3万/平。

除了此次传统市区的8幅地块是备受关注的地块以外，闵行的4幅地块比较值得期待，分别位于浦江、七宝、吴泾板块，位置都非常不错，而且首轮土拍闵行的3幅均产生高溢价，可见闵行供应的土地热度非常高。另外嘉定此次出让的5幅地块，有3幅地块房地联动价达到了4.98万/平，房地联动价有明显上涨，不过也和地块位置有关，主要是位于嘉定新城的核心区域，未来嘉定新房的门槛再次提高。

尽管重磅地块频出，但临港新城无一幅地块颇令人意外。作为曾经的市场热点区域，临港历来都是土拍供应大户，二批次无一幅地块入市，或将于首轮土拍的8幅临港地块均以底价成交有关。不过临港宅地本轮缺席或许是休整一下，可能在这期间做进一步投放的优化方案，对临港未来发展可能更有利。

长宁再添别墅项目 房地联动价破16万/平

传统市区此次共有8幅涉宅地块，涉及静安区、杨浦区、普陀区，其中4幅位于内环内，位置非常不错，分别是杨浦江浦社区地块、普陀中山北社区地块、静安天目地块。1幅位于中外环，处于长宁西郊板块，地理位置优越。

首先来看长宁区新泾站232街坊地块，距离10号线上海动物园站约700米，而且该地块距离虹桥机场约3公里，出行十分便利。

同板块内无新房供应，周边二手房大多为别墅。虽然地块体量不大，但是容积率较低，仅为1.2，房地联动价已经突破16万/平，未来势必是豪宅别墅产品。

静安区天目社区07-03地块，位于静安内环内，也是二批次面积最小的地块。周边3、4、8、12号线在侧，出行非常便利，该板块目前有多个城市更新的项目，周边安康苑前期价格是12.88万/平，与该地块房地联动价持平。

该地块周边的生活配套也比较齐全，周边还有上海大悦城、华润苏河湾中心以及万象天地，未来安康苑还会带来合生汇等大型综合体，生活品质优越。

再看杨浦江浦社区的两个地块距离非常近且是旧改项目，位于杨浦内环内，周边有12、18号线双轨交环绕，同时周边的配套也非常丰富，有互联宝地、紫荆广场、君欣时代广场、江浦公园以及新华医院等，能够满足日常的生活需求。

而且这两个地块距离仁恒海上源和纯新盘金隅外滩东岸比较近，仁恒海上源价格约11.5万/平，之前已经开盘两次，均触发积分，分别是73.44和50.68分，该地块的房地联动价与海上源价格一致，未来入市积分可以参考。

不过从首轮杨浦平凉社区地块可以看出，1.7的溢价率是低于预期的，可见杨浦旧改项目的热度一般，这两块地虽然位置不错，但是周边老小区较多，城市界面会受到影响。

另外杨浦的长海社区位于中外环，靠近五角场商圈，该板块之前没有新房供应，此次土地入市也是满足了板块的购房需求，房地联动价9.9万/平。

普陀中山北社区地块位于普陀武宁板块，位于内环内，靠近苏州河，距离3、4、11、14号线曹杨路站不远，地理位置很好，周边生活氛围浓厚。该地块周边有已售罄的新湖明珠城和首轮土拍的招商武宁项目，房地联动价是10.52万/平，与该地块的房地联动价一致。

另外普陀桃浦科技智慧城的2幅地块，相距非常近，房地联动价8.3万/平，属于中外环，而且桃浦板块长期处于断供状态，此次2幅地块入市，也是唤起了板块内老小区居民的置换念头，大概率也是底价成交。

浦东、闵行再推热门地块房地联动价与前期持平

二批次土拍中浦东有3幅、闵行有4幅涉宅地块，其中备受关注是地块位于唐镇、周浦、七宝、吴泾、浦江等板块。而且在首轮土拍中，浦东和闵行的地块均出现高溢价，可见这两个区域的关注度不减。

首先是浦东的3幅地块，唐镇地块的位置最好，位于外环边上且是唐镇核心区域，距离2号线唐镇站约800米，周边是绿城玉兰花园、金爵别墅、仁恒东郊花园以及六批次入市的华侨城纯水岸，周边的高端居住氛围已经形成又加上唐镇站的商业配套，非常能够满足购房者的需求。

目前该地块的房地联动价是70620元/平，与华侨城纯水岸的价格持平，而且周边的绿城玉兰花园二手房价整体达到10万/平，最高挂牌到12万/平，未来新房入市，倒挂现象还是比较明显的。

目前唐镇核心区域没有新房在售，融创金融未来城也因为种种原因暂时不会入市，之前开盘的项目也都触发积分，而且该地块的位置也更好，可以预见该地块未来也将是一个高分项目。

除此之外，浦东的周浦地块距离16号线周浦东站约1.8公里，还是有些距离的，不过与周浦医院距离较近，而且目前周边有绿地缤纷广场和绿地乐和城，日常生活能够满足。

同样备受关注的还有闵行七宝古美社区地块，北面是天安豪园，距离12号线虹莘路站与9号线星中路站直线距离约1.5公里，与首轮土拍中华发&建发拿的七宝地块相邻，房地联动价是82500元/平，另外周边还有售罄的融信旭辉世纪古美，均价约8.25万/平，入围分63.26分，该地块房地联动价也是8.25万/平，与之前的项目价格一致。

七宝的新房供应本来就比较稀缺，加上该板块的教育资源在闵行区是靠前的，新盘的去化是不用担心的，未来闵行外环内又一高分盘入市。

另外闵行浦江地块靠近近8号线浦江镇站，该地块与一批次拍地建发&华发浦江项目相距非常近，房地联动价都是68000元/平，且两个地块的容积率都是1.2。

周边有保利茉莉公馆，陆家嘴红醍半岛，上海桃花源、桂鸿院等项目，居住氛围还是比较高端的，未来该地块入市预计将打造别墅产品。

徐泾再推1幅地块奉贤新城、青浦新城、嘉定新城房地联动价有所上涨

二批次供地中，青浦的5幅依然会成为焦点，分别位于徐泾、青浦新城、朱家角板块，位置都还不错，嘉定新城有3幅地块，房地联动价近5万/平。

青浦徐泾地块与17号线徐盈路站直线距离约1公里，周边配套成熟，还有招商虹桥公馆和万科天空之城在侧，而且徐盈路站周边还有天空之城的商业，能级较高。而且这两个楼盘的二手房也已经达到9-10万/平，该地块6.4万/平的价格，未来新房入市性价比很高。

青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01、08B-01地块处于青浦新城核心区域，也是未来的重点区域，靠近17号线青浦新城站，该项目与佳兆业未来城相邻，前期均价4.4万/平。另外该地块还与首创禧瑞云启相邻，该盘预计三批次入市，房地联动价4.3万/平，而08D-01地块房地联动价是4.41万/平，价格呈现了小幅上涨。

青浦新城地块周边配套也比较成熟，有青浦绿地缤纷城以及复旦大学附属中山医院在侧，能够满足日常生活需求，且周边居住氛围也已经形成，比较适合刚需购房者。

嘉定5幅主要以马陆、嘉定新城为主，其中JDC1-2301单元地块与50-08地块和23-01、29-01为主，距离11号线马陆站较近，未来入市比较有竞争力。这两个地块周边的金地峯汇房地联动价是4.81万/平，而这2幅地块的房地联动价是49800元/平，上涨了1700元/平。

另一个49800元/平的地块，位于远香湖中央活动区，值得关注的是，该地块周边规划新建一所幼儿园以及一所九年一贯制学校。

奉贤3幅地块有2幅位于奉贤新城，其中E09D-02地块，妥妥的地块盘，距离奉浦大道直线距离500米，周边还有奉贤万达广场，未来入市也是一个触发积分项目。另外1幅28-05区域地块是一个低容积率地块，距离较近的是中建海樾府项目，已经随二批次入市，备案价格4.02万/平，相比较该地块4.2万/平的房地联动价，是有所上涨的。

本轮上海土拍诚意满满，除了8幅传统市中心地块，其他很多地块诸如徐泾、七宝等，都是改善关注度较高的热门板块，相应的开发商拿地热情也会高涨，从而推动上海土地市场进入正常热度。此外，好地块应该有好价格，房地联动价显现出自然、合理、稳定上涨，有助于强化市场信心。