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一千个人心中有一千个哈姆雷特，一千个人眼里也有一千个上海楼市。

2022上半年的上海楼市受到疫情冲击，显得有些凌乱。最终新房市场交出“3.3万套、2479亿”的成绩单。相对于去年同期，成交套数少1.65万套，金额减少600亿。

这些数字背后，是正在加剧的市场分化，疫情后市区火爆和城郊低迷形成鲜明对比。

 

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市区火爆

陈芳是一位拆迁户，今年3月位于黄浦区的老房子动迁，因为四五月的封控，动迁款直到6月才到手，总计约800多万。由于从小在市区长大，因此还是考虑在市区买房。恰逢上海今年第二批集中推盘，她也开始了看房摇号之旅。

在今年二批次新盘中，有不少市区项目，在对比总价、区位，企业等各方面条件后，她最终选择了杨浦的一个楼盘，看中的户型总价在1000万左右。

万万没想到，最终该楼盘参与摇号人数是楼盘套数的4倍之多，陈芳最终买房失败。

“真没想到1000多万的房子也有那么多人抢，本想着疫情后大家会减缓买房的节奏，结果真是意外。”陈芳无奈的表示。

截至7月6日，已公布摇号结果的4个市区项目摇号人数均远超推盘套数。其中，仁恒海上源372套1759人摇号，中企云翠江湾224套959人摇号，招商虹玺379套963人摇号，天汇世纪玺500套918人摇号。

参与摇号的除了陈芳这类动迁户之外，也有一些二套房购房者，他们本已在市区有一套房，但手上仍有闲钱，考虑在市区再买一套。在他们眼里，上海市区的新房是非常不错的配置标的。

在业内看来，这类楼盘火爆的底层逻辑在于有利可图。近几年来，上海新房一直限价，而二手房则限制较少，造成部分区域一二手房价格倒挂，市区尤为明显。因此，市区新房一方面生活配套丰富，另一方面具备很高的安全性和上升空间。

城郊低迷

陈芳们眼里的上海楼市无疑是火爆的，但有些人眼里的上海楼市则是冰冷的。

王强是一位新上海人，今年刚取得在沪购房资格，但因为资金有限，只能选择郊区项目，最终选择了宝山美兰湖的一个项目，摇号人数还不到套数的30%。

在顺利选到房后，王强说，“上海楼市没有想象中那么热，以前看新闻什么一房难求之类的，实际并不是这样。”

这就是王强们眼里的上海楼市，他说的也并没有错。

在已公布结果的二批次新盘中，摇号人数不到推盘数一半的项目有不少。包括美兰金悦府323套87人摇号，信达上城院子258套37人摇号，悦澜天地644套269人摇号，海上湾然景轩278套89人摇号，大名城映园740套191人摇号，特发学府里204套69人摇号。

“相对于市区存在一二手倒挂的区域，倒挂未发生或不明显的区域更能反应目前购房者的心态。”有专家如是分析。

谁的市场

那么，上半年的市场究竟是怎样的？我们从数据可见一斑。

根据上海链家研究院提供的数据显示，2022上半年上海新房市场成交金额2479亿，同比减少20%，成交套数33089套，同比减少33%，成交均价65572元每平方米，同比上升18%。

业内分析称，市区新盘成交活跃，推高了全市均价，但因为成交有限，难阻半年成交金额的下滑。

另一组数据也印证了上述分析，以各总价成交占比来看，今年上半年虽然400-600万价位段的成交仍是最高，但占比已较去年大幅下降。伴随着的是1000万以上的成交占比大幅上升，位列第二。此外，600-800万、800到1000万的占比也出现上升。

各总价段成交占比

“如今的上海楼市是中高端项目抬头的市场，由改善型主导。相对于刚需客，改善客正在成为购房主力。房企也因此开始转变策略，主力户型也越来越大。”一位观察上海楼市十年的媒体人如是说。

各看各的市场，各买各的房子，这或许是未来上海楼市常态。