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4天32地715.3亿，10幅底价成交13幅达到中止价，近7成地块溢价成交，2022年上海第二轮集中土拍落幕。

与6月初的首轮土拍相比，32幅地块中13块达到中止价，占比41%，首轮土拍为36%。此外，二轮土拍底价成交地块10幅，占比31%，首轮则是53%。二轮土拍整体热度略有升高，但仍处复苏阶段。

保利招商华发包揽四成地块 五大新城热度出现分化

保利、招商、华发成为本轮最大赢家，三家总计拿下13幅地，占比超40%，而一些百强之外的中小型房企现身也成为本轮土拍一大亮点。

保利发展总计参与14幅地块，最终拿下5幅，均采用联合体形式，其拿下的5幅地块分别为：与越秀联合2幅，与上海建工联合1幅，与联发联合1幅，与招商新世界联合1幅。

招商则参与了8幅地块，并最终拿下5幅。其拿地方式同样采用联合体方式，分别为：与象屿联合2幅，与南昌市政联合2幅，与保利新世界联合1幅。

相较上述两家，华发更多是以独立身份拿地，其同样参与8幅地块并最终获得4幅，仅有闵行浦锦地块与建发联合拿地。

除了国央企拿地以外，在二轮土拍中，也有一些生面孔出现。其中，富绅溢价0.54%拿下青浦盈浦街道地块，恒文溢价8.72%拿下青浦朱家角地块。

有些企业虽然未能拿地，但也出现在参与名单里。包括上海泉山、上海大豪、上海佳运、华丽家族、江西益达等。

另外上海本地国企也毫不逊色，包括陆家嘴、上海城投在内的几家本土国企总计拿下11幅地块。

随着地产行业不景气，不仅是民企，国央企的资金也受到压力，本轮上海推出很多优质地块，采用联合参与的方式可以争取更多的地块。

二轮土拍推出的土地相对优质，市区及热点区域居多，吸引房企竞价。

市区8幅地块中有3幅底价成交，2幅溢价率1%左右，3幅溢价率在7.8%-9.7%之间，表现最为亮眼的是长宁新泾地块。经过36轮激战，转入一次性书面报价阶段，国央云集之下，上海城投以27.626亿拿下。

值得注意的是，五大新城土地出现分化，仅嘉定新城仍保留热度，4幅地块均达到中止价，溢价率均超9%。青浦新城次之，本轮推出3幅地块，1幅达到中止价，1幅溢价率不足1%，1幅底价成交。其他新城则表现惨淡，松江新城推出1幅地块底价成交，奉贤新城2幅地块均底价成交，临港新城本轮则无地出让。

高溢价且触发一次性报价地块共计13幅

二批次土拍中，有22幅地块出现溢价，其中8%以下的有9幅，8%以上的有13幅且触发了一次性报价。这些高溢价率的地块，都是房企争抢的项目，也将会是未来上海楼市中的热门项目。‘’

在这13幅地块中，嘉定区供应的5幅地块均溢价成交，另外浦东、闵行、青浦各2幅，普陀和长宁各1幅。其中有4幅地块是低密社区，占比30%，未来入市可能有洋房、叠墅产品，于购房者而言，也意味着有更高的居住体验。

从房地联动价来看，除了嘉定和青浦朱家角的6幅地块在4-5万/平之间，其他7幅地块的价格在6万/平以上，价格最高的是长宁地块，房地联动价在16.3万/平。

据悉，长宁地块的土地指标显示，未来仅有约80套住宅，容积率1.2，限高12米，预计将建成别墅类产品。地块所处的西郊又是上海别墅聚集地，周边鲜有住宅地块出让，别墅成交价过亿并不罕见，根据本地块的房地联动价16.3万/平，未来新房倒挂是大概率，预计是又一高分项目。

另外是传统市区中的又一高溢价地块是金茂桃浦项目，属于中外环，与桃浦中央绿地仅一路之隔。而且与宝华桃浦项目较近，房地联动价均是8.3万/平，周边多是居住用地，绿地等规划，加上有宝华、金茂两大房企的入住，这里或将迎来全新的居住体验。

桃浦智创城，定位国际级科技示范绿谷、长三角商务总部龙头，整个地块规划科研体量多达76万方，商办体量达207万方，还是很值得期待的。

浦东、闵行、青浦再推热门地块 房地联动价与前期持平

在这13幅高溢价地块中，浦东、闵行、青浦各2幅，分别位于唐镇、川沙、浦江、七宝、徐泾、朱家角等板块，而且在首轮土拍中，浦东、闵行和青浦的地块均出现高溢价，可见这三个区域的关注度不减。

首先是浦东的2幅地块，华发唐镇地块的位置最好，位于外环边上且是唐镇核心区域，距离2号线唐镇站约800米，溢价率是9.3%，周边是绿城玉兰花园、金爵别墅、仁恒东郊花园以及六批次入市的华侨城纯水岸，周边的高端居住氛围已经形成又加上唐镇站的商业配套，非常能够满足购房者的需求。

目前该地块的房地联动价是70620元/平，与华侨城纯水岸的价格持平，而且周边的绿城玉兰花园二手房价整体达到10万/平，最高挂牌到12万/平，未来新房入市，倒挂现象还是比较明显的。而且该地块的位置也更好，可以预见该地块未来也将是一个高分项目。

同样备受关注的还有闵行七宝华发古美地块，溢价率8.6%，北面是天安豪园，距离12号线虹莘路站与9号线星中路站直线距离约1.5公里，与首轮土拍中华发&建发拿的七宝地块相邻，房地联动价是82500元/平，另外周边还有售罄的融信旭辉世纪古美，均价约8.25万/平，入围分63.26分，该地块房地联动价也是8.25万/平，与之前的项目价格一致。

七宝的新房供应本来就比较稀缺，加上该板块的教育资源在闵行区是靠前的，新盘的去化是不用担心的，未来闵行外环内又一高分盘入市。

另外华发和建发联合又在浦江拿下1幅低密地块，靠近8号线浦江镇站，该地块与一批次拍地建发&华发浦江项目相距非常近，房地联动价都是68000元/平，且两个地块的容积率都是1.2。

周边有保利茉莉公馆，陆家嘴红醍半岛，上海桃花源、桂鸿院等项目，居住氛围还是比较高端的，未来该地块入市预计将打造别墅产品。

青浦有2幅地块溢价率较高，分别是招商&南昌市政徐泾地块，溢价率9%；恒文朱家角地块，溢价率8.7%。

值得一提的是招商&南昌市政徐泾地块，距离17号线徐盈路站直线约1公里，周边配套成熟，还有招商虹桥公馆和万科天空之城在侧，而且徐盈路站周边还有天空之城的商业，能级较高。而且这两个楼盘的二手房也已经达到9-10万/平，该地块6.4万/平的价格，未来新房入市性价比很高。

另外恒文以总价约9.15亿元竞得青浦区朱家角地块，其实恒文并非首次参与。在去年的上海第三轮集中土拍中，恒文参与了青浦区朱家角镇港周路西侧D13-03a地块竞拍，并与中柏、中环、国贸、大名城等房企同台竞技，未能拿地，本次终于如愿以偿，击败同场竞价的龙湖&同润联合体、佳运，成功进驻朱家角。

嘉定新城热度强劲 部分地块房地联动价上涨

此次土拍中，嘉定有5幅地块入市，均是高溢价成交，其中溢价率最高的是保利&越秀拿下的马陆地块，溢价率9.8%，同是也是本次土拍中溢价率最高的地块。

保利&越秀马陆地块和金地&西郊庄园马陆地块相邻不远，房地联动价都是4.98万/平，而且靠近马陆地铁站，这两个地块周边就是三批次入市的金地峯汇，当初拿地的联动价4.81万/平，2个新地块的联动价比金地项目略高。

另一个4.98万/平的地块，是招商&南昌市政拿下的嘉定新城远香湖地块，溢价率9.3%，值得关注的是，该地块周边规划新建一所幼儿园以及一所九年一贯制学校。

远香湖中央活动区定位为：科创科研、商业商办、居住、公共服务等功能集聚复合的创造型新城中心；人文教化、充满活力、绿色低碳、智慧便捷的新城中心核心区。未来具有一定的发展潜力。

另外嘉定的地块也吸引到一些“纺织界”和“交通界”旗下地产公司参与，且均表现亮眼，成功拿地。嘉定工业区南门社区83-07地块，由上海纺织拿下，溢价率8.9%。嘉定新城（复华园区）02-01地块，由大众拿下，溢价率9%。

从二批次土拍中可以看出，嘉定土地的热度已经远超其他几大新城了，地块入市以后嘉定的供应套数增加，且嘉定依靠产业支撑，未来新房需求量也会增多，相比较目前，未来嘉定的新房门槛或将提高。

随着二轮土拍的落幕，上海在6-7月完成了两轮土拍，总成交金额超过1500亿。但参与企业仍以国央为主，不过也有多个中小房企现身拿地，可以看出土地市场正在逐步回暖。

 

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