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  乐居新媒体上海讯 胡佳杰 据禧瑞祥云近日消息，中粮首创禧瑞祥云（备案名：祥云华亭苑）推出268套89-130平方米叠加，备案均价58000元/平方米，共计58组客户参与摇号，摇号比约21.6%。

  详细来看，中粮首创禧瑞祥云位于上海浦东新区新场板块杨辉路966弄，总规划户数648户，总规划楼栋数27栋，总建筑面积约68263.92平方米，总占地面积约56886.6平方米，绿化率35%，并享有1.2的低容积率。配套方面，中粮首创禧瑞祥云直线距离地铁16号线约2公里，周边还有沪芦高速入口及申江高速路等六大高速路网，还可依托新场古镇相关配套资源。项目开发商为上海梁悦实业有限公司，企查查显示，该公司由大悦城控股集团股份有限公司间接持股50%，首创置业有限公司间接持股50%。

  然而，尽管背靠两大国企，并有配套及低密度加持，但是，中粮首创禧瑞祥云却一直面临开盘惨淡、整体去化较慢的尴尬局面。除了今年8月这波加推，项目前一批次推盘同时也是首次入市是在2018年12月，推出住宅380套，均价约4.59万元/平方米，网上房地产显示，截止到2022年8月25日，前一批380套住宅已售完，项目最近的一次签约时间是2021年3月，也就是说这380套房源，经历了2年多时间才完全消化。

  其实，去化缓慢的种子，在中粮首创禧瑞祥云拿地阶段就已埋下。2016年6月，中粮以总价24.4亿元拿下项目所在的浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，该幅地块为纯宅地，溢价率达235.62%，成交楼板价约3.5744万元/平方米，刷新了浦东新场板块宅地楼板价，有“新场地王”之称。然而，时隔4年，新场再次出让一幅宅地浦东新区新场镇古镇东单元（PDXC-02）09A-03地块，被同润以总价14.18亿元拿下，成交楼板价仅2.91万元/平方米。可以说，中粮是妥妥的高位拿地。

  值得一提的是，即便后来者同润楼板价相对较低，地块所在项目同润欣汇名邸销售情况也是不尽如人意。例如，同润欣汇名邸于2022年7月推出住宅388套，备案均价4.958万元/平方米，仅89组客户参与摇号。中粮、同润之所以接连折戟新场，非常重要的一个因素是目前当地二手房均价在3-4万元/平方米不等，再加上当前上海新房、二手房价格普遍倒挂的大背景，中粮、同润4、5万元/平方米的新房缺乏吸引力也就不足为奇了。

  此外，中粮首创禧瑞祥云相较当地二手房较高的定价，对比3.5744万元/平方米的拿地楼板价，能否覆盖建设成本，同样受到业内质疑。

  饱尝高溢价拿地苦果的中粮首创禧瑞祥云，后续能否破局？乐居新媒体将持续关注。