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大华朗香公园映位于上大板块，推出79-129㎡2-4房高层房源。

中外环价格洼地 性价比高

大华朗香公园映位于中外环间，占据地段优势，均价57000元/平的价格，极具性价比。

15号线地铁上盖 交通便利

大华朗香公园映是15号线丰翔路站地铁上盖，通过15号线可以达到市区各个繁华商圈。

户型多样 能满足不同客群需求

大华朗香公园映推出79㎡、99㎡、129㎡户型，能够满足刚需、刚改、改善客群的需求。

适合人群：适合预算450-750万左右的、在15号线、7号线工作的刚改、改善客群。

价格分析

大华朗香公园映作为宝山上大板块的纯新盘，随四批次入市，备案均价57000元/平。这和本身的底价也有一定的关系，毕竟2021年大华拿地的时候，也是个城中村改造项目，入市的价格自然不会太高。

大华朗香公园映位于中外环间，占据了地段优势，与同环位的楼盘相比，如中外环的招商璀璨公馆，备案价格是70300元/平，大华朗香公园映在价格上极具性价比。

另外从二手房来看，周边的老小区祁连三村挂牌在4.7-5.4万/平左右。

而一些次新小区的价格会更高一点，如美诗邸的二手房价在6.5万/平，目前仅有这一套挂牌。

另外一些品牌开发商的次新小区，二手房价会更高一点，如距离大华朗香公园映约1.2公里左右的招商中环华府二手房价在7-7.6万/平。

不难发现，大华朗香公园映的价格还是具有优势的，呈现了一些倒挂现象，能买到这里还是性价比很高的。

 楼盘规划

大华朗香公园映总建筑面积：83562.09㎡，总户数：462户，容积率：2.5，机动车停车位：674个。共有4栋楼，其中170套79平2房；234套99平3房以及58套129平4房，得房率74-78%。

值得注意的是，7号楼仅有7层，被其他高层包围住，且正对着丰翔路的大门，门口的垃圾堆场就在7号楼的下面，而且隔壁商业的垃圾房也在丰翔路大门入口处。采光暂且不说，压抑的氛围已经达到，未来的居住舒适度也是大打折扣。

大华朗香公园映沿用朗香系列经典设计，以现代法式为概念，营造了优雅的生活场景。公园系3.0作品，以公园链动社区，实现都市、自然与生活交融的生活住区。以“潮流住宅社区理念”，融入大华五感社区，打造国际现代的潮社区、潮公园。

项目四批次462套房源全部推出，打造了建面约79-129平米2-4房高层产品，能够满足不同客群的置业需求。

从项目现场来看，大华朗香公园仅建设到3-4层的样子，预计2025年1月15日交房。不过当时大华拿地的另一个S1-04地块，进度较快。不过据了解，这块地仅有2栋，建成之后是一栋是保障房，另一栋是自持租赁住宅。

户型分析

建面约99平米三室两厅两卫

 整个户型在设计上还是不错的，三开间朝南，几乎没有浪费面积，每个卧室都带有飘窗，增加了使用面积，而且客卫干湿分离的设计，利用率也比较高，主卧套房设计，私密性较好，不过主卧的定制衣柜没有做到顶，容易落灰且视觉上不太美观。

另外进门处有玄关的设计，可以打造鞋柜或者收纳使用，整个户型的餐厅、客厅、阳台相连，保证了通风和采光效果，厨房是L型设计，面积还是比较大的，同时预留了双开门冰箱的位置。整体来说布局合理，功能性还是比较齐全的。

交通出行

轨交：大华朗香公园映一路之隔就是15号线丰翔路站2号口，交通非常方便，15号线于2021年开通运营，是贯穿上海南北的一条线路，通过15号线，可以达到各个繁华商圈，也正因为15号线的开通，这个板块的价值潜力有所上升。

公交：大华朗香公园映周边有多条公交环绕，距离最近的是约80米的68路、727路祁连山路丰翔路站；以及距离约450米的58路、68路、110路、185路、332路、727路、744路、828路祁连新村站，可以达到宝山的各个区域，交通方便。

自驾：大华朗香公园映周边有多条主干道，东侧沿着环镇北路约3公里可以到达沪太路，连接内环高架，前往市区；南侧沿着祁连山路约2.4公里可以达到外环沪嘉立交桥和中环沪嘉立交桥，分别连接中环和外环。中环连接共和新路、汶水路，可以达到大宁；外环连接沪嘉高速，可以达到嘉定等区域，自驾出行也是比较方便的。

周边配套

学校：大华朗香公园映约800米有两所小学在侧，民办山海小学，是一所外来务工随迁子女学校，学校不是很大，另外一个是上海大学附属小学，是市重点小学，这个学校的教育质量比较高，不过期房不承诺学区，后续以教育局公布为准。另外约1.4公里处，上大附中也在侧，是一所上海市实验性示范性高中。

医疗：距离大华朗香公园映约1公里有一个祁连社区卫生服务中心，而且沿着环镇北路约1公里，有上海交通大学附属仁济宝山分院（二乙），能够满足日常的一些健康问题。

商业：大华朗香公园映周边的仅有上坤城市广场和聚丰购物广场，距离约800米，购物广场的能级不高，人流量也不是很多，不过聚丰购物广场里有宝山山姆会员店，据说是8月27日开业。

而且未来大华朗香公园映的业主主要依靠的还是自带的7500平的商业，虽然不大，但是日常购物还是比较方便的。不过想要更高能级的商业，可能自驾去更远的地方了。