正文

9月17日，网上房地产公布了上海2022年第五批入市项目，共计31盘，在供应套数上，五批次共计9093套房源，与四批次相比减少了3328套房源，环比下降了约27%，与去年同期相比下降了6113套房源，同比下降了约40%，此外，在供应面积上，五批次约100.1万平米，环比下降了约27%，同比下降了约41%，可以看出，供应量自二批次后逐步减少，五批次供应量创年内新低。

从官宣名单来看，五批次涉及了浦东、黄浦、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等16个区域，涉及的全新盘仅7个，较上批次也有所减少。从各区供应数量上来看，临港、松江分别以6盘和5盘占供应个数前两位，浦东仅一盘入市，宝山全体缺席，传统市区仅静安和虹口3个项目入市。

从价格方面来看，本批次入市新盘中，除了泗泾出现了超5%的涨幅外（不排除因为别墅类产品，拉高整盘均价），其他区域均价没有出现明显的变化。10万以上单价仅3个项目，分别位于静安和虹口。5-6万元/平米项目和3万元/平米项目分别占据价格供应大头，对刚改和上车客群比较友好。

从环线来看，8成以上新盘供应来自外环外，外环内仅5盘，其中内环2盘。可以看出，外环外依旧是供应主力。

5批次明星项目不多，大宁保利静安天悦、大虹桥蟠龙府和虹桥璀璨公馆再次入市，或将成为本批次高分盘。

保利静安天悦是由国企保利打造，二期推出344套约106-244平房源，均价约10.5万/平，一期入围分达80.96分，开盘售罄。项目紧邻南北高架路，近1号线，交通便利，此外项目周边配套也比较成熟，未来溢价率较高。值得一提的是，项目与大宁金茂府南侧一路之隔，位置十分优越，目前大宁金茂府二手价格14万元/平以上，而该项目房地联动价仅10.5万元/平，一二手房倒挂现象明显。

蟠龙府与虹桥璀璨公馆位于大虹桥核心区，均价约6万/平。蟠龙府一期入围积分达77.27分，开盘即售罄，仅次于上海蟠龙天地，二期于本批加推，推出337套约80-138平3-4房房源。蟠龙府距离2号线西延长线蟠祥路站直线约约600米，蟠龙府东临嘉闵高架，南临G50沪渝高速，西临G15沈海高速，北临崧泽高架，自驾十分方便。

虹桥璀璨公馆自三批次开始，三期项目接连加推，一期入围分数达67.05分，开盘即售罄，二期也已触发积分，本次三期推出537套约70-167平房源。

虹桥璀璨公馆由招商、象屿、路劲联合开发，项目是17万方滨水社区，体量很大，规划建设26幢小高层和高层，容积率约2.2，共1779套可售房源。住宅立面采用现代时尚的设计风格，以横向线条、屋顶挑檐、细节勾勒打造出精致典雅的文化韵味，整体调性体现大气品质感。售楼处的B1层规划为社区会所，面积约1550平方米，功能有泳池、健身房等规划。色调上以灰色、米色、香槟色为主，色彩淡雅通透明亮。

目前，徐泾核心区楼盘价格已经突破了10万/平，如上海蟠龙天地、中核锦悦府等热门房源，一二手房倒挂约3-4万元/平，相比之下，新房的性价比更高，吸引力更强，加之受大虹桥以及2号线规划利好，未来的潜力较大。结合此前情况来看，蟠龙府与虹桥璀璨公馆对客户的积分要求较高。

值得关注的是，本批次7个全新盘中，有3盘为今年6月拿地的项目，分别为中国铁建花语天境、中国铁建星樾云涧以及金地虹桥峯汇，是自拿地到入市以来周期最短的项目。

中国铁建花语天境位于松江泗泾板块，推出79-160平高层、联排产品，均价约51042元/平，容积率仅约1.2，居住舒适度高，项目共规划13栋7-8小高层以及16栋联排产品，可售房源约746套。

社区内部打造了2条南北走向的景观轴，同时还打造了儿童乐园和康养乐园，为孩童和老人打造属于自己的活动天地。此外，社区东北角与外界衔接处还将打造健康步道，丰富了业主的社区生活。

泗泾板块配套日益完善，项目周边有地铁9号线，连接九亭、七宝，直通市区且可以与多条线路换乘，商业上，集中在地铁站附近，除了三湘商业广场、大润发外，未来地铁站北面更规划了大型商业用地。区域内新盘供应不多，此次中国铁建花语天境的入市有效改善板块内的置业需求。

中国铁建星樾云涧位于松江新城核心位置，与上外云间学校一街之隔，拟建8栋18层高层住宅、3栋16层高层住宅、1栋15层保障房以及部分配套用房，可售住宅约838套，本次推出523套约75-158平高层、叠加产品，均价约54998元/平。

交通方面，项目可通过T2有轨电车站，无缝链接地铁9号线直达漕河泾、徐家汇、陆家嘴等核心产业区及商圈，此外，项目周边分布有沪昆高速、嘉松南路、沪松公路、沈砖公路等干道，可便捷来往上海各个片区。

金地虹桥峯汇位于赵巷板块，由金地打造，外立面采用铝板设计，现代简约。项目由14栋15-18层的小高层组成，一梯两户设计，可售房源约884套，本次推出538套73-102平2-3房房源，均价约51926元/平。项目距离17号线嘉松中路站约400米，自驾可快速至崧泽高架与G50沪渝高速，出行非常方便。

中建颐璟臺是徐泾板块纯新盘，该项目与四批次推出的龙信虹桥御澜一路之隔，体量都非常小，且因为地理位置相对不好，距离商业、教育等配套都有一定距离，预计对客户的积分要求较低，想要上车大虹桥，但积分不高的客户可以关注起来了，目前该项目售楼处已开放，感兴趣的朋友可以前往售楼处进行咨询。

从公示名单来看，除了大虹桥和大宁外，70分以上的高分盘不多。近几批次入围积分有下降趋势，绝对高分盘正在逐步减少，热门区域需求分流，分数焦虑逐步缓解，对于大部分购房者来说有更多的机会入手心仪项目。

严跃进表示，金九银十购房是非常好的时机。一方面，国家购房政策方面宽松，鼓励刚需、刚改群体购房，如在购房套数、限购约束、房贷利率、房价等方面为购房者创造了比较好的环境，此外，部分房企还会给予一些购房福利，对不同的购房群体十分友好。

同时表示，上海新房市场总体表现良好，从购房区域来看，最好前往长三角一体化区域购房，在上海，可以关注杨浦、虹口等区域。此外，成交方面，上海新房表现不错，上海新房价格放松，但供应有一定紧缩态势，不可否认的是，上海房地产市场走势稳中向上，作为国际化大都市，上海的住宅市场较为坚挺。