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2022年上海第三轮集中土拍历时3个交易日，35幅地块全部成交，总金额高达1053.8亿。其中24幅以底价成交，占比近7成。

可以看出相比较前两批次，三批次略显冷清。虽然三批次成交金额最高，但35幅地块中底价成交24幅，达到中止价地块7幅。底价率为今年三批次中最高，中止价率则为最低。

自去年二批次土拍以来，国央企始终占据着土拍主力军地位。在本轮土拍中，国央企拿下超过8成地块。既有上海本土国企，也有其他地方国企身影。

除国企之外，央企同样是一股拿地势力。保利发展、招商、中建等继续在本轮土拍中有所斩获。

此外，由于民企的大多缺席，以及土拍均采用挂牌方式出让，让一些小型房企寻找到了在上海买地的希望。本轮小型房企也底价捡漏。包括中建大椿、如皋合盛这些新面孔，都成功拿地。

静安120亿地王底价成交 桃浦宝华地块溢价率最高

在三批次的众多地块中最为引人瞩目的，当属静安区中兴社区C070202单元304-03地块。该地块起始总价高达120.5984亿元，是2022上海第三批宅地集中出让中唯一总价超百亿的地块。而其133000元/平的房地联动价，亦为三轮土拍之最。

该地块虽然关注度较高，但是现场竞拍并不激烈，最终由背靠静安国资委的上海北万置业以底价收入囊中。 而中兴路的另一幅地块被华发以80.373亿元底价拿下，房地联动价119000元/平。

中兴路社区此前对一些老房子进行动拆迁，目前处于全力建设阶段，再过数年区域界面会焕然一新。目前周边有市北初级中学、中兴公园，配套成熟。

另外周边的万科翡翠雅宾利最近的一次二手房成交价在15.3万/平，倒挂了2万/平，还是具有性价比的。

而静安区中兴华发地块更靠近东宝兴路地铁站，周边有新湖青蓝国际，前期11.7万/平的价格，很多购房者也没有买到，此次入市的地块11.9万/平的价格，也是上涨了2000元/平。

除了2幅静安地块，徐汇的3幅地块也是备受关注，其中有2幅地块高溢价成交。

保利发展携西岸开发以36.014亿元竞得徐汇龙华纯宅地，溢价率9.13%，房地联动价123000元/平。该地块靠近徐汇滨江，位于融创徐汇滨江壹号的北侧，未来预计提供约461套房源，未来的另一个高分盘已经预定。

地块周边有西岸传媒港，周边还有11号线龙耀路站、23号线龙启路站（在建），周边的城市界面已经完善，西岸美术馆、油罐艺术中心等文化艺术，让滨江沿岸整体的城市格调提升不少。

另外徐汇华泾这一次也出让了2幅宅地，华泾也已经很多没有土地出让。此次的2幅地块位置较近，位于15、19号线（在建）和机场联络线（在建）的华泾西站附近，其中嘉华&汇成&龙华地产地块是商住办用地，预计未来将被打造为华泾西站的上盖商业体。

徐汇华泾另一幅纯宅地引发多家房企竞争，最终招商联手徐汇城投以22.603亿元拿下，溢价率6.3%，房地联动价81000元/平。

除此之外，普陀桃浦再次上新，2幅地块位于桃浦中央绿地的东侧，靠近金茂桃浦项目和宝华桃浦项目，前期的联动价是8.3万/平，此次2幅地块的联动价保持一致。其中宝华再次以56.045亿元竞得一幅纯宅地，溢价率9.46%，是三批次最高。可以看出的是，桃浦板块目前已经有多幅地块带开发，未来这里将是一片高品质住区。

普陀桃浦智创城，继第二批集中土拍后，已经有4幅地块待入市。在绿地、产业等陆续落地之后，桃浦智创城吸引了金茂、宝华等知名房企的目光，无疑将为整个桃浦板块商品住宅市场注入新鲜血液。

此外，桃浦智创城4幅地块房地联动价均为83000元/平，略高于4年前中环名品公馆开盘备案价的高位。同时，该价位与2022年二批次出让的浦东张江城中村改造地块，及三批次集中出让的浦东北蔡纯宅地持平。这一联动价也较为直观地反映出，桃浦智创城的板块价值。

三批次土拍7幅高溢价成交 唐镇、古美、华漕再推热门地块

三批次土拍中，有11幅地块出现溢价，触发中止价的地块有7幅，分别位于闵行古美、闵行华漕、浦东唐镇、徐汇龙华、普陀桃浦、宝山罗店、嘉定菊园等地块，溢价率都在8.9%以上。这些高溢价率的地块，都是房企争抢的项目，也将会是未来上海楼市中的热门项目。

虽然三批次整体冷淡，仍有部分地块吸引着大量房企争夺，最为激烈的莫过于闵行区华漕地块。

闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块吸引了包括南山、保利发展&国贸、中铁建、绿城&浙江交投、大家&钱江、中天、安徽高速、联发、金茂、中建三局在内的10家房企或联合体参与，最终南山突出重围，溢价8.96%。

该地块的热度或与其位置、销售预期好等因素有关。地块位于闵行前湾规划区，紧邻13号线西延伸芳乐路站，隔壁就是首创禧瑞荟和虹庐湾，虹庐湾二期认筹率近900%，首创禧瑞荟二期认筹率近500%，目前的二手房价格已经达到10万/平，而该地块的房地联动价66095元/平，倒挂明显，有如此热度也就不意外了。

该地块周边配套成熟，有大型商超开市客、多所外籍子女学校，以及虹桥医学中心。而且前湾规划区内还有7所华师大附属学校入驻，未来的商业、教育、医疗能级快速提升，发展潜力不可小觑，该地块未来入市也是要触发积分。

闵行另一幅梅陇古美社区地块也吸引了5家房企或联合体参与，最终建发拿下。

该地块是今年推出的第三幅地块。今年首批土拍中，建发华发联合体溢价8.99%，成功拿下闵行区七宝镇古美北社区S110501单元18-01、22-01地块。第二轮土拍中，华发再次出手，溢价8.68%，拿下闵行区七宝镇古美北社区S110501单元19-01、20-01地块。

梅陇古美华发地块处于中外环间，靠近12号线东兰路站，距离漕河泾开发区约1公里，可以享受漕河泾的配套，地理位置优越。该地块的房地联动价8.91万/平，但区域内二手房价格却已超过10万/平，与周边二手房呈倒挂现象，或成为明年闵行的高分项目。

三批次唐镇热门地块被安徽高速拿下，触发了9.43%的溢价率，房地联动价70620元/平，与二批次唐镇华发地块持平，但是位置相比华发地块更靠近地铁，而且周边商业配套成熟，有阳光天地购物中心和恒生万鹏广场，另外还有上海福山唐城外国语小学在侧。

另外周边的绿城玉兰花园二手房价整体达到10万/平，最高挂牌到12万/平，未来新房入市，倒挂现象还是比较明显的。

目前唐镇核心区域有浦发唐城和融创金融未来城在售，浦发唐城预计72分，可以预见该地块未来也将是一个高分项目。

除此之外，此次浦东北蔡的城中村地块未来入市，也非常值得关注，该地块由北蔡新城镇62460万元底价成交，房地联动价83000元/平。北蔡自2020年大华斐勒公园加推后再无新房供应。在经历了两年的空窗期后，即将迎来四个大纯新盘，其中仁恒北蔡有园、大华锦宸府案名已出，另外还有港城御桥项目以及该地块，板块内的二手房价格在130000元/平，倒挂明显，未来的北蔡的热度不可小觑。

三批次土拍虽然整体热度不高，但是有不少热门地块遭到争抢，预计未来入市的关注度会再创新高。

在业内看来，本轮地块冷清在情理之中。经过前两轮的消耗，房企资金预算开始下降，加之新房销售市场并未出现大幅好转，房企拿地更为谨慎。

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