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春节后，上海楼市呈现出强烈的回暖态势，各大售楼处接待量呈几何倍增长，一批次入市新盘认购情况也频传捷报。同时，二手房带看量也节节攀升，甚至有经纪人坦言：今年伊始，把过去三年跌去的信心都涨回来了！随着即将到来的楼市传统小阳春，上海楼市表现会如何？回暖态势是否是昙花一现？二手房又能否一改2022年颓靡态势？对于购房者来说，该如何做好置业计划？乐居买房就此咨询了上海中原地产市场分析师卢文曦。

卢文曦表示：上海楼市确有回暖。不少新房看房客众多。二手房周挂牌量也已迅速恢复至正常区间，并接近区间高点位置。就连房地产招聘，也是人数众多。种种迹象都表明，上海楼市正在复苏。

小阳春行情或将延续。上海新房市场2月成交量将出现反弹，3月表现应该不逊于2月。全年来看，预计上半年触底企稳，下半年修复性上升。而二手房市场，受到新房供应量较大的挤压，表现或弱于新房市场，但仍有望超越2022年水平。

对于购房者而言，积分较高，建议买新不买旧。如果购房者积分不高，适当选择二手房。同时卢文曦表示：二手房市场触底信号已现，对于想买二手房的上海购房者而言，上半年是窗口期。

以下为实录：

1.近期，房地产利好消息频传，您有观察到上海楼市回暖的迹象吗？请为我们介绍一下。

上海楼市确有回暖，无论是周度报价指数，还是挂牌房源量，都有显著回升。二手房每周挂牌量已迅速恢复至正常区间，并接近区间高点位置。挂牌指数已接近正强弱指标，恢复明显。

同时，现在上海不少楼盘看房客众多，甚至周一到周五工作日期间，也一度出现拥挤。一到周末，房产中介几乎全员出动，蓄客、带看等等。就连房地产招聘，也是人数众多。种种迹象都表明，上海楼市正在复苏。

2.从国家到地方，从政策端松绑到金融侧支持，房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下，您认为今年上海新房市场，将呈现怎样的发展趋势？

基于上海楼市特性，1月很有可能是今年的底部，2月成交量将反弹，3月表现应该不逊于2月。全年来看，预计上半年触底企稳，下半年修复性上升。

3.上海二手房市场在数据层面暂缓回暖，放眼全年，您认为这种趋势是否将延续？2023年上海二手房市场将面临怎样的变化？

在今年上海新房供应较多、成交稳定的预期下，与新房形成竞争关系的二手房成交将相对较弱。当然，虽说二手房距离月均成交2万套仍有落差，但交易量有望超出2022年水平。

4.无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为，面对当下的契机，开发商应如何调整、优化经营策略，尽快走出低谷？

我们观察到，部分城市楼盘还想学以前那套，市场一回暖，就慢慢收紧优惠。但现在的市场不同以往了，我们建议能去化的，尽量抓紧时间加速去化，一旦一、二线城市调整政策，三线去化就难了。

5.针对有刚性和改善需求的购房人群，今年上海置业策略分别是什么？请您给出一些建议。

就上海而言，如果购房者积分较高，建议买新不买旧。并且，去年上海新房供应充足，预计今年供应量也将保持高位，上半年新房积分门槛会比较友好。

如果购房者积分不高，又对区域板块有特殊要求，建议买二手房。相较年前，年后上海二手房议价空间缩小。我个人判断，当前已接近现阶段上海二手房量、价底部。一是因为此前上海二手房量、价已出现较大降幅，二是因为出现法拍房流拍，甚至成交价低于评估价的现象，目前一些质地不好的房源甚至有接近9折的优惠，从以往市场表现来看，基本上就是触底信号。

所以，对于想买二手房的上海购房者而言，上半年是窗口期。并且，对于上海置换客群，现在带押过户等举措缩短了交易时间，也是置换好时机。