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乐居新媒体 上海  近日，浦东唐镇楼盘浦发虹湾加推，摇号率不足5成，引发市场聚焦。回顾项目历次开盘，呈现高开低走态势，背后有着多重因素。

高开低走 人气下滑

2023年6月15日，浦发·虹湾屿墅（备案名：棠韵雅苑）推出130-135平方米叠加128套，备案均价80807元/平方米，共计54组客户参与摇号，摇号率约42.2%。

值得一提的是，此次开盘是项目第三轮入市。项目首开是在2022年9月，推出90-135平方米公寓、叠加共计339套，备案均价72300元/平方米，摇号率约186.1%，表现优异。

不过，项目后续推盘呈现出高开低走态势。2022年12月，项目加推90-146平方米公寓348套，备案均价66784元/平方米，摇号率约45.4%，人气腰斩，本次叠加开盘也延续了低迷走势。

网上房地产显示，截至2023年6月19日，浦发虹湾（备案名：棠韵雅苑）住宅总套数815套，已售住宅588套，网签率约72.1%，去化速度一般。

环屿之城 多轨辐射

虽然加推失利，但从浦发虹湾此前的高人气不难看出，项目具有一定优势。

浦发虹湾位于上海市浦东新区虹昌路285弄，属于唐镇板块，上海外环外地段。

开发商为上海浦发虹湾房地产开发有限公司，企查查显示，上海浦东发展（集团）有限公司间接持股51%，上海唐镇投资发展（集团）有限公司持股49%，享有国企背书。

区位显示，项目东北方向有金枫公园、恒生商业广场，周边1公里内有王港幼儿园同福部、王港小学、王港中学（恒生校区）、王港公园、王港社区卫生服务中心，并有多个二手房小区及沿街商铺等，汇集了商业、医疗、休闲等配套，生活氛围也较为浓厚。不过，项目到大型医院距离稍远。

交通方面，项目直线距离约2.6公里处有上海轨交2号线创新中路站，并且，项目周边4.2公里内另有上海轨交9号线、14号线多个站点，享有多轨辐射。同时，项目到外环高速直线距离约3.1公里，自驾较为便捷。

聚焦浦发虹湾，小区地貌特色是北面、东面均有水系环绕，计划打造约50万方环屿之城。

浦发虹湾产品类型丰富，公寓产品主要是建筑面积约90平方米3室2厅1卫，建筑面积约98平方米3室2厅2卫，建筑面积约118平方米3室2厅2卫，建筑面积约145平方米4室2厅2卫，户型较为方正。

叠加产品主要是建筑面积约134平方米4室2厅3卫下叠，建筑面积约135平方米4室2厅3卫中叠，建筑面积约131平方米3室2厅3卫上叠。

整体而言，项目户型多样化，可以满足不同购房者需求。

竞品众多 内卷激烈

诸多优势加持下，浦发虹湾仍然高开低走，背后有着多重因素。

一方面，浦发虹湾周边3公里内有多个在售、待售竞品楼盘。

如上海轨交2号线唐镇站周边约500米范围内，有在售楼盘华发·半岛华庭和待入市新盘安高申宸院，两盘一大亮点是，不仅距离地铁较近，还可享受唐镇站地铁上盖商业。同时，上海轨交2号线创新中路站西南方向有已入市地铁上盖楼盘浦发唐城，日常出行较为便利。

从已入市的华发·半岛华庭、浦发唐城来看，公寓均价约7万元/平方米，高于浦发虹湾2022年12月加推公寓均价6.6784万元/平方米，但略高的均价并没有影响两盘热销。与之相对的，浦发虹湾人气被摊薄。

另一方面，浦发虹湾周边有多个二手房小区，但区域一二手倒挂不明显，而华发·半岛华庭周边一二手倒挂较为显著，占据价差优势。

此外，值得一提的是，华发·半岛华庭484套公寓将于2023年6月底入市，与浦发虹湾此次加推档期较近，直接分流了市场热度。

后续浦发虹湾能否扭转颓势？乐居新媒体将持续关注。