正文

闵行，为什么需要“梅陇新中心”？

“梅陇新中心”的重磅规划，使其成为闵行区近两年最受关注的板块之一。

作为梅陇板块毋庸置疑的核心地区，此前梅陇新中心周边的新房也非常受追捧，连开连罄。

【梅陇新中心效果图】@是规划不是鬼话

而近两个月，我们好多个社群里都有，关于闵行区“梅陇新中心”板块将要调整规划的讨论：

【社群聊天记录】

各种传言都有：

有的说“商办要变成研发了”，有的说“双子塔地标要改了”，有的说“漕河泾要入驻了”……

对此我只能说，看来大家的消息还是蛮灵通的。

但是不全对。

据我们了解，梅陇新中心确实在研究规划调整事宜，也确实有可能将现在的商办用地调整为研发用地，也确实是因为漕河泾园区有意向入驻；

但是，这并不意味着商业没了，商场还是会保留大部分的，只是把原来商务办公换成了研发功能；更不意味着双子塔地标没了，谁说研发用地就一定要是矮矮的园区，双子塔地标大概率还是会保留的，顶多是局部下降一点高度，但仍然是地标建筑。

因此，大家不必担心规划调整；反而在我看来，如果之后真的按这个方向调整，对周边地区居民而言，显然是利好消息。

因为在全市普遍面临“商业商办过剩”的局面下，有一个确定性的产业入驻是多么难能可贵，更别提是漕河泾开发区这种国家级产业园区。

【漕河泾有意向入驻】@是规划不是鬼话

反之，如果未来空有两栋120米的写字楼，那才真的是毫无意义。

如果之后漕河泾真的入驻梅陇新中心，高能级产业必将带来高收入人群，必然利好周边地区房价，这是楼市的基本规律。

不过因为现在梅陇新中心的规划调整目前还只是在研究中，尚无定论，一切以后续官方的规划公示为准！因此咱们以上的这些分析，大家就当作是小道消息来看就行了。

那么，

· 为什么漕河泾，有意向选择梅陇新中心？

· 为什么梅陇新中心的地标建筑，一定会保留？

· 为什么梅陇新中心的商业，大概率会保留？

· 梅陇新中心，未来的规划发展究竟怎么样？

实际上，这些问题都归结到同一个问题：

· 为什么会有“梅陇新中心”这个规划？

接下来我们在为大家解答这个问题的过程中，以上所有问题都会迎刃而解。

在总体规划层面，梅陇板块属于闵行中部单元，正好今年年初《闵行区中部单元规划》刚刚批复。

【闵行区中部单元规划范围】@是规划不是鬼话

作为规划编制者，我们今天就结合闵行中部单元规划和梅陇新中心的详细规划和当年的城市设计方案，来给大家全网首次深度、独家解读一下：梅陇新中心的规划初心、战略意义和规划发展愿景。

【分析图示例】@是规划不是鬼话

01

到底什么是，

梅陇新中心？

考虑到有些小伙伴可能是第一次了解“梅陇新中心”，我们先给大家简要讲解一下；虽然“简要”，但却是“独家”的：

梅陇新中心，位于闵行区梅龙镇中心位置，虹梅高架路与银都路的交叉口；

【梅陇新中心大区位】@梅陇新中心控规调整（2022年）

规划范围北至春申塘，南至银都路，东至景洪路，西至莲花南路，总用地面积约127公顷。

【梅陇新中心规划范围】@是规划不是鬼话

规划赋予梅陇新中心，三个维度的功能定位：

 1. 充满活力的城市客厅 

梅陇新中心规划主动创造东西向“缝合”的城市交融面，核心区的中心双子塔采用对称布局形成地标门户，并将核心区建筑群环抱中心景观，面向春申塘共享开阔壮丽的绿意空间，塑造成一个充满活力的城市客厅。

【梅陇新中心大鸟瞰图】@是规划不是鬼话

 2. 枢纽型的城市核心区 

在虹梅南路站点周边地区，采用 TOD 集聚开发模式，结合公共空间，在虹梅南路两侧构建疏密有致、高低有序的空间形象，使得整体空间更加舒展，更富节奏感和韵律感。

【中央商务核心效果图】@是规划不是鬼话

在虹梅南路两侧，通过采用空中连廊、地下通道、建筑对称布局等多层次的立体交通连接周边商业商办地块，构建成一个枢纽型城市核心区。

【虹梅南路两侧步行交通组织示意图】

 3. 鲜明的梅陇门户地标 

为更好的提升地区形象，塑造区域地标，在轨交站点周边地块内（虹梅南路两侧）布局地标双子塔建筑，高度为120米，形成“梅陇门户”。

【虹梅高架视角的梅陇门户效果图】@是规划不是鬼话

其余形成梯度递减的城市天际线，商业建筑高度为50米、住宅建筑高度为 60- 80米、公共服务设施和基础教育设施建筑高度为24米。

【梅陇新中心城市天际线规划设计】@是规划不是鬼话

 落地到规划图上 

把以上的功能定位，落地到规划用地图上，就是高品质居住、酒店服务、商业配套、文化体育、休闲娱乐等功能高度混合的，具有梅陇特色的 15 分钟生活圈样板：

【规划用地图】@是规划不是鬼话

以TOD 为导向，商业商办（住宅）用地集约复合设置，向虹梅南路站点集中；住宅用地布局在商业商办用地外围；结合住宅用地新增社区医疗卫生、文化、体育、商业和幼托用地；沿春申塘和虹梅南路合理布局绿地。

梅陇新中心的整体规划结构：“三轴三心”。

【规划结构图】@梅陇新中心控规调整（2022年）

中央的城市发展轴：结合虹梅高架路打造，并形成中央商务核心；西侧的城市生态绿轴：结合“T字型”外环生态绿廊打造；东侧的社区生活轴：结合东马屯泾打造。

 功能业态布局 

根据《梅陇镇“十四五”规划》，“高质量打造区级商圈梅陇新中心，新建地标性高端商务楼宇、商业综合体及高星级酒店，结合水系、绿地等生态环境优势，重点完善文化展示和娱乐服务配套，面向头部金融机构开展重点招商，布局地区营运总部、研发中心等专营机构。”

规划在虹梅南路两侧的中央商务核心，打造高密度办公群集、综合商业和高标准星级酒店为核心的地区级城市中心板块，弥补区域地区级商业商办的缺失。

【总平面效果图】@是规划不是鬼话

根据已批的梅陇新中心控规（2022年），商务核心区总建筑量 54.19 万平方米。包括集中商业 26.41万平方米，休闲商业 0.51万平方米，构建地区级商业中心；商务办公约11万平方米，与北侧众欣产业园（转型研发办公功能，其中教育科研 33.5万平方米，办公 22.8万平方米）共同构建地区级高品质办公集群；另有高品质住宅16.27万平方米。

【功能业态布局】@梅陇新中心控规调整（2022年） 

好了，简单介绍完后，接下来我们就可以开始回答：

· 为什么闵行需要规划一个“梅陇新中心”？

· 梅陇新中心规划的初心，是什么？背后的规划逻辑，又是什么？

02

被提升为“地区中心”，

到底意味着什么？

第一个原因：

梅陇在规划定位上，被从“社区中心”提升为“地区中心”。

 规划定位升级 

一切都要从梅陇被提升为闵行区“地区中心”说起。

【闵行区2035公共中心体系规划】@是规划不是鬼话

这也是最本质的一个原因。

最初是《闵行2035总体规划》中明确梅陇镇中部区域提升为闵行区五大地区中心之一，并于2018年获得市政府批复；随后，《梅陇镇总体功能提升研究与重点地区城市设计》基于梅陇镇中部区域规划提升为地区中心，以及虹梅南路高架的修建对梅陇镇总体功能进行优化研究；2019年《梅陇新中心区域总体城市设计》编制完成，“梅陇新中心”由此诞生。

【梅陇在总规层面的规划定位变化】@是规划不是鬼话

由上可见，闵行区规划“梅陇新中心”有两个动因：

1. 规划定位的提升：地区中心；

2. 区位交通条件提升：当时在建的虹梅南路高架、拟建的银都路过江隧道，和机场联络线、轨交15号线和19号线等重大交通干线的规划及落成。

而梅陇新中心所在的位置，既在梅陇地区中心的范围内，又在虹梅高架路和银都路的交叉口，距离三条轨交线也很近，因此调整梅陇地区中心的功能布局、打造门户形象的重任，就落到了梅陇新中心的规划上。

【梅陇新中心小区位】@是规划不是鬼话

咱们一个个来讲，先讲“地区中心”这事儿。

· 到底什么是，规划“地区中心”？

· 被提升为闵行区五大地区中心之一，意味着什么？

 闵行区中部最大的地区中心 

先看整个闵行区：

在公示的《闵行区2035总体规划》中，闵行区总共有五大地区中心：南虹桥地区中心、七宝-虹桥地区中心、梅陇地区中心、浦江地区中心和元江路-剑川路地区中心。

【闵行区公共中心体系】@闵行区2035总体规划

可见，梅陇地区中心与大家耳熟能详的七宝地区中心的规划能级相同，像漕河泾也是徐汇区的地区中心。

所谓的“地区中心”，听起来好像只是某个地区的中心，但其实规划能级很高，仅次于城市副中心，服务人口可达50万，相当于一个大型城市的人口规模。

闵行区的五大地区中心，规划定位各有分工：

其中 梅陇地区中心，是以文化娱乐、商业商务、生态休闲和居住功能为一体的综合片区，成为闵行中部及南部区域城市功能的重要补充和完善，形成服务梅陇、颛桥地区的生活服务中心。

【闵行区各地区中心规划定位】@是规划不是鬼话

为了更直观地向大家解释规划“地区中心”的发展能级，我们就以七宝为例，对比一下：梅陇地区中心和七宝-虹桥地区中心的详细规划。

03

梅陇地区中心VS七宝-虹桥地区中心

七宝-虹桥地区中心，是闵行区最早规划建设的地区中心，总规划建筑规模约 200 万方，其中商业60万方，商办80万方，住宅约56万方，现状基本建成。主要依托轨交 10 号线，打造七宝商务区和吴中路上盖地区（含万象城综合体）、爱琴海购物公园。此外，还依托 43 公顷的闵行文化公园，综合设置宝龙美术馆、上海海派艺术馆、闵行博物馆。

【七宝地区中心功能分布图】@梅陇新中心控规调整（2022年）

【七宝地区中心实景图】@是规划不是鬼话

梅陇地区中心，整体规划商业商办及研发建筑量约167万方，超过七宝-虹桥地区中心。

主要以梅陇新中心为主，虹梅南路站点周边商业商办建筑量约38万方，另外还包括三个板块：1. 莲花南路以西区域商业商办建筑量约67万方，现状为综合生活购物广场、家居商贸等，未来发展文化创意等现代服务业；2. 众欣产业园商业商办建筑量约28万方，研发建筑量约34万方，聚焦发展智慧医疗与IP设计产业；3. 华泾站区域规划商业商办建筑量约 47.6万方，发展商业服务、总部办公产业。

【梅陇地区中心产业板块分布】@梅陇新中心控规调整（2022年）

【产业板块实景或效果图】@是规划不是鬼话

通过对周边商业商办的需求分析，闵行中南部及黄浦江东侧约 3公里区域内缺少大型购物中心，因此，在梅陇新中心的虹梅南路站点周边重点补充高能级商业。

【梅陇新中心商业办公配套分布】@是规划不是鬼话

因此，文章开头我们让大家放心，商业大概率会保留大部分，不仅是因为我们去了解过，也因为这是符合规划编制逻辑的。

梅陇地区中心，重点培育科技创新功能和树立城市门户形象，不仅有七宝类似的商业、文化功能，还有研发产业功能（甚至可能迎来漕河泾的入驻）。

【规划功能定位对比】@是规划不是鬼话

而七宝-虹桥地区中心没有任何科创产业功能，因此梅陇地区中心的未来可能不亚于现在的七宝地区中心。

 【七宝地区中心 VS 梅陇地区中心】@是规划不是鬼话

至于为什么闵行，要在中部地区规划一个地区中心？

是因为“闵行区2035规划”，要形成“北部先行、中部崛起、南部振兴、东部开发”的发展格局。

而其中的“中部崛起”区域指的就是梅陇板块。南临紫竹科技园区，北倚虹桥商务区，是上海南部科创中心和虹桥国际开放枢纽结合点的有利位置。闵行未来发展，需要这样一条承上启下的“金腰带”。

【闵行发展需要“金腰带”】@是规划不是鬼话

可见，闵行区中部最有潜力的，当属梅陇地区中心。

04

向上，承接徐汇漕河泾；

横向，链接浦东“金色中环”。

好了，说完第一个动因：“地区中心”；

我们继续讲，

第二个原因：区位交通条件的大幅提升。

 梅陇“黄金十字轴” 

规划要在梅陇选一个位置作为地区中心，为什么一定要选在梅陇新中心这里呢？

因为当时在建的虹梅高架路、拟建的银都路越江隧道，恰好是梅陇板块的“黄金十字轴”。

虹梅高架路，南北向贯穿梅陇镇，成为继莘庄立交、沪闵高架之后的又一条功能强大的西南入城通道。

【虹梅高架路区位意义】@是规划不是鬼话

银都路，东西向贯穿梅陇镇，自梅陇新中心向东，依次经过华泾站区域开发，未来北侧将成为又一个商办集聚区，南侧将建大面积的绿地公园；再经过沿黄浦江的滨江区域开发，未来落后的工业厂房将搬迁成为研发产业和公共绿地；未来随着越江隧道的建成通车，直达对岸的浦江镇和浦东三林筠溪小镇，也就是浦东“金色中环”的五大潜力地区之一。

【银都路区位意义】@是规划不是鬼话

注意：交通条件提升，可不仅仅让你出行更方便而已，更重要的是增强了和周边高能级板块的协同联动发展。

这一点在梅陇新中心上可以说体现地淋漓尽致了。

你以为漕河泾，为什么会有意向选址在梅陇新中心？

因为顺着开通的虹梅高架路，可以从梅陇新中心，直通徐汇漕河泾。相比于出行方便，虹梅南路高架更实际、更重磅的作用，是对徐汇漕河泾功能外溢的直接承接和导入。

【直接承接徐汇漕河泾示意】@是规划不是鬼话

因此，虹梅南路成为梅陇地区中心的“黄金十字轴”的纵轴：虹梅南路产业智造发展轴，也是梅陇地区中心的门户所在。

向北，承接徐汇漕河泾、南方商务区和中心城区的功能外溢；

向南，接引“大零号湾”、“大紫竹”智能智造科创产业区；

【虹梅南路产业智造发展轴】@是规划不是鬼话

而银都路则是作为梅陇地区中心“黄金十字轴”的横轴：银都路金融商贸核心轴。

向西，协同莘庄城市副中心；

向东，联动华泾区域开发和黄浦江滨江开发，更能跨江与“浦东金色中环”无缝衔接。

【银都路金融商贸核心轴】@是规划不是鬼话

“缝合”闵行区中部的，

一颗“环扣”。

而“梅陇新中心”，正是在这个“黄金十字轴”中心，打造一颗“环扣”，来破除虹梅南路高架对梅陇镇行政区域的割裂感，主动闭合银都路组团的空间区隔，“缝合”闵行区的中部地区。

【“环扣”“缝合”梅陇新中心示意】@是规划不是鬼话

核心商务区，利用空中平台连接被虹梅高架分割的两侧地块，通过一体化设计将屋顶花园结合区域内的绿脉，配合联动特色的开放空间，形成多维的城市生态休闲廊道体系。

【“环扣”设计方案】@梅陇新中心控规调整（2022年） 

规划主动创造东西向的城市板块交融面，营造区域“缝合”面，强化城市功能区域间的对话交流。

梅陇新中心，作为梅陇中轴线上都市延绵带的 “环扣”，塑造梅陇核心区域形象，创造出衔接浦东“金色中环”的闵行城市门户节点。 

于是，在以上两个契机的共同作用下，才有了现在的“梅陇新中心”规划。

相信大家现在对“梅陇新中心”的规划价值，已经有了前所未有的深刻认知。

有很多小伙伴可能要问了：

梅陇新中心的规划好像都是商业商办和研发产业，很少有住宅？

确实，有且只有在核心位置，有一个住宅组团。

【梅陇新中心 待建住宅用地】@是规划不是鬼话

而这个组团此前已经被中国铁建和万科联合体拿下了，两家世界500强正联手打造成约16万㎡的滨水大城，案名此前已经公布为“朗拾花语”，属于中国铁建高端住宅产品线，还有万科物业的加持，将提供建面约85-138㎡的当代滨水人居示范，联动价75000元/㎡。

【朗拾花语鸟瞰效果图】

项目不仅位于春申塘、西马屯泾汇聚的T型水域，而且内部还打造了多层次公园、林下空间和静心庭院，营造隐于都心、自然舒适的生活体验。

【朗拾花语景观效果图】

但最重要的，还是它所处的核心位置，使其与梅陇新中心及周边重大功能载体都非常近：

【项目与梅陇地区中心各功能载体的区位关系】@是规划不是鬼话

1. 与梅陇新中心“零距离”；

2. 与梅陇地区中心“零距离”

3. 与北侧的众欣产业园只隔一条春申塘；

4. 与东侧的华泾站区域开发约1公里；

5. 与东北侧华之门约900米；

6. 与东南侧黄浦江滨江规划战略留白区约1公里。

对于想置业梅陇新中心的小伙伴来说，这个在梅陇新中心真正核心位置的新盘，可以说是唯一的机会了。

【梅陇新中心及周边主要功能载体分布图】@是规划不是鬼话

好了，

今天篇幅已经很长了，关于“梅陇新中心”的规划还有些细节的规划内容来不及一一向大家阐述，等之后有机会再继续。

对了，今天我们更多讲的是梅陇新中心在微观层面的规划，而我们此前已经分析过一轮：梅陇板块在宏观层面和中观层面的规划内容，大家感兴趣的话可以自行戳链接回顾：这里可能是，闵行中部未来五年最大的机会。