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2023年，上海共计12批次新房入市，与2022年（共计8批次）相比，入市项目数量明显提升，新盘入市间隔时间缩短，整体推盘节奏较为密集。2023年入市项目数量共有210盘，其中纯新盘数量为123个，占比超过5成；同时不少项目多次加推，最终12批次累积发放预售证共315张，总房源数达86368套。

分批次来看，2023年每批次入市项目数量以及房源数量较为平均，其中十批次入市新房数量最多共计32盘，供应套数也达到最高共9240套；十二批次入市新房数量最少仅19盘，供应套数仅达5247套。

分行政区域来看，2023年浦东供应依旧占据大头，集中拿证楼盘数量共计61盘，供应房源数量达17490套；其次，闵行、嘉定、青浦区域供应充足，均有30+个楼盘取证，房源供应数量约万套左右；中心城区入市项目依旧较为稀缺，黄浦、徐汇、静安、虹口、杨浦、普陀六区集中拿证项目共计49个，供应房源数量为11530套，但整体表现较为优异，众多10万+的高端改善型红盘项目入市，市场热度不俗。

·触发积分情况一览

从触发积分情况来看，全年共计78个项目触发积分。

年初置业需求得到充分释放，市场热度一直维持在较高位置，所以1-4批次触发积分项目较多，平均认购率也比较高。其中一批次最为火爆，25盘中共有15盘触发积分，占比高达6成；同时该批次平均认购率远超200%，也是所有批次中表现最为优异的。

后续市场热度下行，大多数楼盘难以触发积分。5-6批次恰逢五六月楼市淡季，市场遇冷明显，平均认购率骤降，触发积分项目数量也明显减少。

7-8批次凭借“认房不认贷”新政利好，数据小幅回暖，平均认购率突破100%，触发积分项目数量有所上涨。

此后市场动能不足，购房者观望情绪渐浓，9-12批次表现平平，仅个别项目较为火热，整体新房市场愈发冷淡。

2023年触发积分的78个项目具体情况如下：（按积分从高到低排列，加深栏为项目首开入市）

2023年共有3盘入围分破百，入围分最高的来自于徐汇滨江的云锦东方，为118.32分，其认购率高达903%，热度惊人；还有百汇园三期积分同样破百达106.64分；位于三林滨江的绿城前滩百合园两次入市，均触发积分，入围分分别为114.96分以及97.84分，认购率更是突破500%。

此外，不少项目一年中加推数次，但每次入市热度均居高不下，频频触发积分。比如一向大热的唐镇板块，今年华发半岛华庭推盘三次，每次入市认购率均在300%以上，频繁上演“千人摇号”的局面，积分也都在75分+。

高行的瑞仕半岛璟庭三开三捷，入围分也接连上涨，从一期的36.31分，到三期的64.42分，热度惊人。

浦东惠南的钱江大家·文澜府，作为总价300万级的刚需神盘，备受刚需置业者的追捧，不仅接连触发积分，分数还不低。

闵行古美的建发璟院入市以来便极具热度，项目一期吸引了2520+组客户的认购，给市场不小的震撼，认购率近达500%；二期同样千人摇，积分更是由72分上涨至83.4分。

从22年一直火到23年的现象级红盘象屿招商公园1872，上半年共计推盘5次，频繁加推之下热度却依旧不减，逢开必捷，屡屡触发积分。

下半年“接棒”的超级红盘当属嘉定新城的理想之地，项目分四期入市，持续上演“千人摇号”，回回均能触发积分，最终整盘2000多套房源全部清盘，火爆程度令人惊叹。

当然，也有区域积分下跌明显。比如曾经大热的徐泾板块，今年以来积分从62.43分降至27.52分，创下积分制的最低记录。

还有徐汇区域，上半年徐汇滨江诞生了云锦东方、百汇园一批满分项目，后续十批次时新房项目下跌至60分左右。

从触发积分的板块以及总价段来看，中心城区触发积分的项目大多分布在徐汇滨江、杨浦东外滩、普陀、静安等内环内，均是1000万+的改善项目。

浦东触发积分项目最多，共计20个，其中积分频发的板块大多集中在唐镇、三林、高行等地，总价段分布在600-1000万级，占据优质地段的刚改、改善项目市场热度较高。

闵行的吴泾板块上半年风头无两，但随着新房库存见底，区域内上车门槛已来到了6、700万级，而古美、前湾、梅陇依旧是置业的热门板块，以刚改项目为主。

嘉定最热的置业板块莫过于嘉定新城，但随着核心区域的理想之地去化完毕，其他板块的新房大多是总价400万级左右的刚需盘，竞争比较激烈，难以触发积分。

此外，奉贤、松江、宝山等区域板块触发积分项目不多，大多是奉贤新城、泗泾等区域的刚需项目，总价约4、500万级。

由此可见，地段为王的时代，站位高能、地段优质的项目更容易收到购房者的关注；随着市场上改善需求的加速释放，一大批刚改项目认可度较高，更容易触发积分；同时豪宅项目凭借极具吸引力的“倒挂”，显得愈发抢手。值得注意的是，随着新房入市速度加快，供应增多，购房者选择也变多，市场逐渐回归理性，不少前期还是高分的区域目前已无需积分，未来触发积分的项目或将越来越少。

·开盘去化情况一览

2023年共计105盘开盘当天即售罄，除了78个触发积分的项目之外，还有28个项目虽未触发积分，但同样火速“日光”。具体情况如下：（标红栏为项目首开入市）

从行政区域来看，中心城区改善盘去化迅速。徐汇共计推出11个项目，其中10盘开盘当天便火速“日光”；杨浦区域15个项目中近7成项目去化率达100%；还有静安，尽管只有5盘入市，但日光项目达到3个；此外，闵行区域表现也比较亮眼，近半数项目去化快速。而宝山、松江、临港等区域，仅有个别盘表现较为突出，剩余项目去化略显缓慢。

从价格来看，2023全年12批次315盘中，单价4万以下的共有供应达61盘；4-6万/㎡的总计101盘；6-8万/㎡共有73个项目；8-10万/㎡的30个；剩余10万+/㎡的项目共计50个。

按照“日光”项目的价格段，均价在4万以下的共有5个项目，占比不足10%，大多集中在奉贤新城、浦东惠南等区域；4-6万/㎡的日光项目共有31个，分布在嘉定新城、闵行吴泾等区域，比如大热的理想之地、马陆的越秀保利嘉悦云上、吴泾象屿招商公园1872等项目，逢开必捷；均价在6-8万/㎡，开盘即罄的有28盘，占比接近40%；均价在8-10万/㎡的共计产生11个日光项目，大多分布在古美、金桥、张家浜等板块；而10万+/㎡的改善项目共有30个项目开盘当天即售罄，大多为三林、徐汇滨江、东外滩等区域的高端楼盘。

同时受整体楼市以及项目自身推盘频率的影响，不少项目呈现出“高开低走”的情况。

比如赵巷的国贸虹桥璟上，一期入市极具热度，开盘当天火速售罄，触发积分，后续二三期接连加推，间隔时间较短，蓄客时间不足，同时期市场上有其他竞品项目分流，最终很难日光。

还有奉贤新城的奉发云境，一期入市自带热度，不仅售罄，还触发积分，后续接连加推，供应量十分充足，三期直接推出670多套房源，去化显得较为缓慢。

徐泾的华润虹桥润璟，项目一期入市时板块热度不再，项目认购率甚至不足100%，最终去化近约6成，后续二期加推，开盘当天去化已不足2成。

由此可见，项目去化情况受到市场、地段等多个方面的因素影响。而改善盘的去化表现明显优于刚需项目。目前市场改善当道，需求量较高，改善项目凭借优越地段、高端品质等优势，去化十分迅速；而刚需项目本身供应量较为充足，不少楼盘位置又比较偏远，大多分布在金山、蓝湾、白鹤、临港等地，去化显得尤为缓慢。

·开发商情况一览

2023年不少开发商保持较为快速的推盘节奏，入市项目众多，且保持高频次加推。

推盘频率最高的为保利，在杨浦、徐汇、闵行、宝山、嘉定、青浦、奉贤共7个区域推出13个项目，总计推盘23次，房源供应数量达6858套。其中位于杨浦、徐汇、嘉定等热门区域的7个项目火速售罄，并且触发积分；然而剩余板块仍有不少项目处于销售中。

其次是招商，2023年全年在浦东、普陀、闵行、青浦、嘉定、松江6个区域推出7个项目，总计推盘15次，其中共计诞生11个“日光”项目，比如象屿招商公园1872、虹桥公馆3期、招商苏河玺等项目，开盘当天均能火速售罄，足可见市场对于品牌央企的高度认可。

此外，极具市场认可度的还有华发集团，2023年华发同样多盘齐发，在浦东、静安、闵行、青浦、宝山共5个区域总计推盘11次，其中9盘开盘当天即日光，且频触积分，还有2盘去化也都远超9成近乎清盘。华发作为实力国企，一直以品质著称，在上海打造了不少标杆项目，口碑极佳。

由此可见，当住房回归商品属性，购房者更倾向于选择高品质的产品。对于房企而言，产品力才是关键，精心打磨、革新品质、提升服务，才能在市场中更具竞争力。

2023年已经结束，2024年全新批次即将入市，市中心不少顶豪产品等待面世，还有一众品质红盘扎堆，供应充足，竞争也会越发激烈。同时新年伊始，上海便重磅发布住房公积金个人住房贷款新政，进一步降低了改善型住房的首付比例，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用，未来楼市走向值得期待。