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  2024年至今，房地产融资协调机制被反复提及。

  这主要是因为当前房地产市场的难点是资金。

  房地产融资协调机制将支持主体由过往的“企业”维度细化到“项目”维度，一方面保障了正常项目开发建设环节融资平稳，确保项目完成交付，另一方面，项目销售回款也能反哺企业，进而缓解企业流动性压力。

  融资协调机制是当前一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、破解房地产融资难题的创新举措。

  自1月《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》发布以来，已召开多次与城市房地产融资协调机制相关会议，为的就是加快房地产融资协调机制的落实。

  2月29日更是将会议主办方从住房城乡建设部召开变成了住房城乡建设部和金融监管总局联合召开，与会人员也增加了6家大型国有商业银行、12家股份制银行及其他商业银行总行和分行主要负责同志。

  这主要是因为进入“白名单”，并不意味着这个房地产项目就能够获得金融机构的融资，“白名单”只是个推送名单，最终的决定权在金融机构，只有打通“最后一公里”才能实现真正的落地加速。

  从近期大中型银行发布的2023年的年报情况来看，有5家国有大行房地产业贷款增加，2家不良贷款“双降”。

  业绩发布会上，多家银行提及要确保房地产业资产质量。这意味着，出于银行风控考虑，白名单项目仍需面对银行评估。

  我们认为，对商业银行而言如何能够“安全”的执行金融政策才是问题的关键，因此在推行政策的过程中，或可为银行提供相应的政策支持。

  近期，大中型银行2023年年报陆续披露，从工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行这6大国有银行披露的房地产业贷款数据来看，有5家银行房地产业贷款增加。

  其中增加最多的是中国银行，同时中国银行也是6大国有银行中2023年房地业贷款余额最多的银行。截至2023年末，中国银行房地产业贷款余额8747.47亿元，较2022年增加1009.19亿元。建设银行紧随其后，2023年较2022年增加832.81亿元，这两家银行的房地产业贷款增加金额明显高出其他4家国有银行。

  6大国有银行中，仅交通银行2023年房地产业贷款减少，截至2023年末，交通银行房地产业贷款余额4890.8亿元，较2022年减少307.77亿元。

  从累计来看，2023年末，国有六大行的房地产业贷款余额合计约4.09万亿元，同比增长 6.60%，但从6大国有银行的房地产业贷款在总贷款中的占比来看，正在持续压缩。

  在资产质量方面，工商银行、农业银行、中国银行的房地产业贷款不良率较上年有所下降，其中工商银行和中国银行实现了房地产业不良贷款“双降”。

  工商银行副行长王景武在2023年业绩发布会上表示：要坚持管好存量、精准化险，加大风险房企和项目的处置出清力度，确保资产质量稳定可控。2023年末，工商银行房地产业不良率下降0.77个百分点。

  交通银行副行长殷久勇则在业绩会上表示，按照企业会计准则和监管要求，综合评估对公房地产客户的风险状况，已经足额计提了资产减值准备。目前对公房地产贷款的拨备计提显著高于全行的平均水平。2023年末，交通银行房地产业不良率上升2.19个百分点。

  从2023年6大国有银行年报数据来看，虽然房地产业贷款规模有所增长，但房地产业贷款在总贷款中的占比却在持续下降，这主要是因为当前行业仍处在风险出清期，目前房地产业务不良贷款率仍高于其他行业。

  出于银行风控考虑，各大银行对于房地产业贷款的态度仍为谨慎，若对银行按照硬性指标加大对房地产贷款的投放，可能出现不良贷款率继续上升，每年计提的资产减值侵蚀企业利润的情况。

  CRIC数据显示，2024年3月65家典型房企的融资总量为397.31亿元，环比增加69.9%，同比减少46.7%。从全年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1045.72亿元，同比减少40.6%。

  可以看到，自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，在各地和相关金融机构积极响应下，典型房企融资规模环比大幅增加，但长期来看仍处于低位。

  这主要是由于一方面，融资落地仍需时间，另一方面这市场化机制下仍维持严格监管。

  具体来看，目前共有11个省/自治区进行了整体披露，其中最早完成白名单项目推送的是湖北省，共推送白名单项目221个，平均单项目融资需求达到3.22亿元。在能查到的范围里，推送项目最多的是山东省，共推送了1267个项目，预计融资规模达到了1826.61亿元。

  从落地情况来看，各地实际落地的金额都相对有限，以山东省为例，截至2月29日，山东省16市均已建立城市房地产融资协调机制。其中，济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城7市已推送首批项目“白名单”，涉及项目448个、融资需求917.04亿元，其中青岛、烟台、日照、聊城市融资已落地合计15.632亿元；淄博、枣庄等9市已形成第一批“白名单”项目819个，融资需求909.57亿元，已在住房城乡建设部系统内报送80亿元，已获授信26.04亿元，审批落地8.44亿元；山东省已落地贷款总规模合计约24.07亿元，与1826.61亿元的融资需求对比，只是杯水车薪。

  2024年1月5日《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》发布至今，两部门曾多次召开部署会推动“白名单”迅速落地。

  住建部及国家金融监督管理总局发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中强调“协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。”

  但在《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中还是重申了商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。

  2024年3月22日，国务院常务会议召开，会议中指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

  此次会议再次释放了房地产行业政策持续放松的信号。一方面，会议强调要进一步优化相关政策，意味着后续房地产政策有望进一步宽松，各地将能因地制宜的对房地产政策作进一步调整；另一方面，会议强调系统谋划相关支持政策，意味着后续要强化政策统筹，确保政策形成合力以促使政策显效。

  我们认为，对商业银行而言如何能够“安全”的执行金融政策才是问题的关键，若要坚持市场化、法治化，对于商业银行而言在具体实操中就不可避免要进行风险管控，考虑到当前房地产行业的高风险贷款可能出现的坏账率，银行对房地产业贷款投放管理仍将保持相对谨慎态度。因此建议出台相关支持政策，解决“最后一公里”的难题。

  需要注意的是，在当前房地产市场信心不足、销售依旧疲软的当下，仅在融资端上的改善只是将当前的风险延长。还需供需两端协同发力提振行业信心，这样才能真正解决当前行业所面临的问题。

  我们预计，未来相关配套举措将不断落地，购房者的信心也有望进一步凝聚。只有在供需两端真正实现协同发力之后，房地产市场才能真正提振，届时也将进一步推动融资协调机制的落实。