其实去年的土拍总结，我们就发现！2018年甚至是2017年，对比2016年最大的特征就是，土地市场降温了！降温的不止是楼板价，还有各大房企“夺地”的热情。
那么，2019年度土地市场仍是持续降温么？楼板价是维稳还是继续走低？19年哪个板块最被看好？
2019年上海土拍年终报
在总结开始之前，先给大家几个关键词：供应爆表！宝山+大华！高价地水逆年！
不得不说2019年的宅地，真得很多！多到什么程度？
2016-2019年地块供应量对比
2016年纯宅地24幅，商住办类10幅；2017年纯宅地31幅，商住办类4幅；2018年纯宅地27幅，商住办类7幅；到了2019年，纯宅地竟然有59幅！商住办类6幅。19年的纯宅地数量，翻了往年一倍！
2018和2019年各月份宅地出让对比
2019年全年，每个月都有宅地供应，后半年更是供应量爆表，7月、9月、12月都在10幅宅地左右。其中，成交总价最高的宅地为：宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-13A、E1-14A、E1-14B地块，成交总价42.12亿元，大华拍得；楼板价最高的宅地为：静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块，上海大宁拍得，楼板价约5.5w。
下半年拿地放缓？不存在的
比较有意思的是，今年上半年，货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。
今年8月底，融创、万科、富力等房企均表示下半年会放缓节奏，除非遇到“特别好的机会”，结果6-12月成交宅地45幅，仅有2幅宅地终止出让。（9月融创就拿下了19年拿的第三幅宅地，也是赵巷自2016年以来的首幅宅地。）
2020年的入市潮 你准备好了吗
而近年开始，土地出让合同第十七条显示：开发商拿地后，必须于10-12月内开工，36-48月内竣工。
2020年各区预开盘分布
其实，今年成交的地块，已经有很多开盘或者即将开盘。比如：大华朗香臻园、锦绣四季、中建悦澜山、禹洲雍锦府、上海派+等等......剩下的50余幅宅地，再加上16年至18年还未开盘的项目，2020年及以后，恐怕会迎来一波巨大的开盘潮！
今年59幅宅地+6幅商住办地块中，要数谁最抢眼？ 排行第一的，当属于大华集团
2019年大华拿地情况
2019年宝山土拍地图
（若要查看土拍完整地图，请点击《2019上海土拍地图》）
今年，大华拿下7幅宅地，分布于宝山各个板块，作为宝山本土开发商又参与了不少本地城中村改造项目，大华集团的拿地价格，也十分“合算”，我们来看近年来宝山宅地楼板价的涨跌幅。
2016-19年宝山地价走势
其中，跌“最惨”的大概就是顾村宅地，这个我们下文再说。共康共富板块，楼板价较18年有3千/平米的微跌（同样是大华拿地），杨行的地块，在今年楼板价普遍低于往年的大环境下，反而就18年的地块（四季都会）上涨了3-5k/平。
18年与19年杨行宅地位置关系图
2幅地块均位于1号线周边，四季都会距离富锦路站直线距离约300米，大华的地距离友谊西路站约1km。四季都会距离白沙公园更近些，居住环境相对更好，而大华的地周边小区和学校比较多（如华师大附中、杨行小学等），生活氛围更高些。
今年6月17日，万科首批房源入市，报价4.4w+，留给大华的空间并不大（除非四季都会在短时间内清盘）。
来说一说瑞安吧 就是新天地的开发商
说起瑞安，大家可能不熟，但是上海新天地，北外滩的瑞虹新城。18年很多明星参与摇号的翠湖天地隽荟，大家想必并不陌生，它们的开发商，就是瑞安。瑞安今年拿地其实不多，但是......阵仗挺大的。
瑞虹新城整体鸟瞰图
卖了20多年的瑞虹新城已经开到第八期，明年据说第九期会入市，对于虹口北外滩的开发，那叫一个风生水起，如火如荼！那么，瑞安下一步的发展在哪里？今年的土拍或许已经给出了答案。
徐泾4幅宅地位置图
徐泾这4幅地均位于蟠龙古镇内（西虹桥商务区），本次也是青浦区政府与瑞安地产联合，对蟠龙古镇及周边区域进行城市界面提升。想想以前的北外滩...虹镇老街...瑞虹新城对于板块城市界面的整体提升都有目共睹，未来瑞安的阵地，或将移步西虹桥商务区。
对于2016年的高价地，不知道大家还记得多少？几块比较有名的：泗泾双子宅地、周浦宅地、中兴路宅地、浦东祝桥宅地、顾村宅地...虽然17年、18年地价普遍走低，但是这些高价地块，区域土地出让并不活跃，所以，对比就不太明显。2019年，就不太一样了。
泗泾、祝桥、顾村、马桥均有宅地出让，让我们来看看价格：
2016年各高价地块对比
从上表中可以看到，相比2016年，18和19年地块都有了一定的跌幅。其实像中兴路壹号、禹洲府等地块其实“还好”，比如，禹洲府的地块位于马桥大居区域，19年的地块则更靠近旗忠别墅区；中兴路壹号为于内环，19年静安的宅地，则在中环市北高新那块儿；同区域，地理位置也会对地块成交价格有所影响。
不过，有些地块就遭受了“贴脸大招”，就以泗泾2019年新双子宅地来说：
泗泾4幅宅地位置图
目前融创地块的融创壹号公馆已经清盘，当时开盘的价格在5w左右；而格力地块，17年底才开工。目前高层在建设中，但是暂未有入市以及售楼处开放的消息。今年泗泾的2幅宅地，就2w+的楼板价来说，性价比已经非常之高（12月初松江老城宅地也要2w+，而且配套和交通都没有泗泾地块好），如果等到招商和华发开盘，格力地块还未清盘的话，或将面临一定销售压力。
2019年，1月24日，静安区太古兴业汇对面的商办地块，首发出击，526轮报价后，被华润拿下！这里不多做赘述，详情可回顾我们的土拍半年报：《2019沪土拍半年报 市区量增价坚崇明准轨交地块成黑马》，下半年，4幅市区商办地紧随其后：
5块商办地块对比
今年静安区、普陀区、徐汇区、杨浦区分别出让了5幅商办类用地（其中徐汇滨江地块位于中内环，其余4幅均位于内环内），从地段目前来看，似乎静安区的更为“值钱”（事实上静安区的2幅商办地块价格也是最高的）,不过从长远来看，杨浦、徐汇的2幅商办地更具有发展潜力。
东外滩的商业氛围正在逐渐成型，百联滨江、滨江国际广成、东郊百联以及正在建设中的八埭头超大综合体，都在提升东外滩的整体形象及功能，且在建中的18号线2021年预计也能通车......
徐汇滨江图
徐汇区滨江板块，规划总面积7.4平方公里，对岸正是世博滨江，整个板块逐步迁出一些老工业企业，拓展居住、商务、休闲、旅游等多功能配套，规划配套含金量颇高，被称为“上海居住的新方向”。
总的来说，今年房企拿地还是有比较明显的“布局”特征的，比如大华盘踞宝山、碧桂园依然是“农村包围城市”；瑞安转战徐泾、中海盯牢市区、国贸看好松江。当然，也有房企，不安“套路”出牌：比如金融街进军了崇明，旭辉浦江拿地等。未来的2020年+的楼市，对于开发商，基本上可算是“神仙打架”，地价不高，大家都有很大的开发空间，就看谁产品做得更出挑；对于购房者来说，选择面更广，房价方面，也有不少“想象空间”。
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