正文

据东方公证处发布的2020年1月3日摇号消息显示，

高桥森兰壹公馆143套房源吸引371人参加摇号，

 “得房率”约38.5%。

类似的事请也发生在2018年，

高桥森兰名轩项目194套房源曾吸引887组客户前来摇号，

“得房率”约21.9%。

高桥森兰项目持续“吃香”似成“规律”。

转眼到了2020年，

伴随3、4月份森兰星河湾的入市，

高桥新的“吃香”盘又来了。

不过这次来的究竟是真的“吃香”盘，

还是挂名“吃香”的“真香”盘呢？

~ 项目均价众说风云 达到7.5万究竟划算不划算 ~

上海各区域项目均价参考图

参照上海2019年度房价均价分布来看，

高桥板块项目均价基本在6万元/平上下。

其中森兰项目均价约5.5万元/平，

都是高桥板块均价偏低的项目。

高桥2020年周边二手房价格展示

近日，

森兰星河湾爆出了7.5万/平的均价，

相比周边较近的森兰名轩作为新房时的均价高约2万元/平。

由于森兰名轩为50年产权，

森兰星河湾为70年产权，

折合成每年每平消费的均价来看，

森兰星河湾项目的性价比较高。

同时，

从二手房市场普遍均价达到7至9万每平的角度来看，

森兰新开的星河湾项目仍然具有一定价格的优势。

~ 小区布局亮相 10栋住宅将推502套房源 ~

项目户型分布图

森兰星河湾本次共推出3栋7层洋房、7栋16层高层，

另外还有1栋商业楼以及1所幼儿园。

项目总计推出房源502套，

如图所示，

小区采用了混合式布局的形式，

除了内部能够享受到较安静的环境外，

各楼栋各层均能享受到较好的日照、通风效果以及私密性。

值得一提的是，

其西南侧幼儿园的布局或会为周边楼栋低层住户带来少量生活上的质量影响。

~ 周边学校居多 医疗设施欠缺 ~

项目区位图

在森兰星河湾周边一公里范围内，

除配套有轨交站点、学校以及少量沿街商业外，

较近的大型的商业娱乐设施是距项目约1.7公里处的万嘉商业广场。

6号线东靖路站

实际步行体验后发现，

从项目抵达周边轨交站点、幼儿园、小学比较方便，

步行到周边大型商业设施、医疗设施可就远了。

项目周边沿街商业

特别对老年来说，

项目周边医疗设施的缺乏可以说是这里配套的较大问题。

距离该处较近的上海金高中西医结合医院位于项目西南侧直线距离约2公里处，

步行距离达2.8公里，

实际抵达医院便捷度不高。

~ 去时项目外立面已基本完工 实地探访森兰星河湾售楼处~

项目外观图

人说“钟楼”是森兰星河湾项目的标志，

笔者春节前去往这个项目的时候这栋楼外立面已基本完工，

门口以及钟楼里面的一些工人正在加紧建设一些细节部分。

项目周边配电设施

沿着钟楼左侧的马路一直走去，

在一栋7层洋房前笔者发现一组配电设施，

其中功率较大的0.4千伏分支箱位于楼栋与马路间的草坪近马路位置，

从布局来看，

未来配电设备与杨房间当中有墙体阻隔，

其不会对小区居民带来辐射影响。

项目前道路实景图

不过较宽的绿化带以及配电设施使本就不宽的人行道更显狭窄，

实际只能通过2至3个人（不含轮椅），

如果轮椅与盲人同时在该路段相互擦肩而过，

盲人当让残疾车还是残疾车当让盲人将会成为一大为难事。

项目施工进度图

沿着项目漫步了一会儿，

笔者发现森兰星河湾项目外立面其实已经基本建成。

从仅剩的少量为完工建筑现状中我们可以发现，

该项目楼栋采用了干挂石材的外立面设计。

虽说这种设计目前已经广泛使用，

并成为诸多开发商宣传手段，

但具备美观性的同时，

目前常用的开槽式、背栓式固定方法均留有较大安全隐患。

在墙体老化、恶劣天气影响等不利条件影响下，

楼栋墙体易发生脱落，

对楼下过往的行人、车辆造成伤害。

项目规划路段实景图

走到尽头，

是一条目前仍在施工中的规划道路“高恒路”。

高恒路是一条南北走向的4车道道路，

未来将贯穿小区东侧，

成为小区东侧居民出行的常用出口。

由于东侧道路因施工封路、高恒路又尚未开通的问题，

笔者只能返回到项目西侧继续参观。

项目售楼处

森兰星河湾项目的售楼处位于西侧，

笔者去时只看到了用于放沙盘的桌子。

当时因东侧门厅的保安拦住了我和同行的小伙伴故没有拍下珍贵的画面。

不过经过一番和保安的聊天发现，

森兰星河湾项目虽然售楼处已经基本完工，

但尚未安置电话，

售楼处开放时间也尚未最终确认，

开盘预计在3、4月份的样子。

保安自豪地告诉我们，

前来看森兰星河湾项目的购房者着实不少，

大多都是去森兰壹公馆参加摇号的客户还有当地居民。

项目部门公告

这个项目怎么没有工棚或者吃饭的地方？

正当笔者想着这个问题的时候，

在项目东南侧的转弯角发现了这么一个告示。

内容大致是让工友们不要在工地吃饭。

项目工地现场

走着走着，

笔者就来到了施工现场的正门。

拍了几张照片正要往里走的时候，

门口一直蹲守的保安叔叔拦住了去路。

和保安叔叔的聊天中，

笔者除了再次确认到开盘信息尚未明确外，

森兰星河湾小区的楼栋基本都快建好了。

项目高层已经进入最后的施工阶段

据现场保安的大致估测，

快一点2019年12月底能够外立面工程全部结束，

慢一点2020年1月份也可以全部收工了。

从地铁站看项目

一路回到6号线东靖路地铁站，

同行的小伙伴早已疲惫不堪，

笔者看到了这个森兰“东靖路全家福”的画像忍不住拍了一张。

画面中可以看到，

空地正后方具有标志性钟楼的就是森兰星河湾，

而位于星河湾项目东侧的，

是森兰名轩的一期、二期，

目前新房房源都已经卖完了。

~ 3类户型几分神似 大体不错之余细节还需斟酌 ~

建面约158户型图

项目各面积段户型似乎有些神似，

建面约158、188、238平3至4房户型采用了同款“设计模板”。

各户型均较方正，

客厅、主卧、客卧均朝南，

布局有南北阳台，

整体布局来看采光、通风、私密性均较好，

居住舒适感较好。

建面约188户型图

不过，

各户型设计均有欠缺，

建面约158、188平次卧开门会不会“碰”到正在拿衣服的人？

厨房排气会不会对旁边次卧造成影响？

客厅东侧客房用卫生间是不是可以采用干湿分离？

建面约158平户型次卧没有卫生间，

建面约188平次卧卫生间门开口向东使住户上卫生间较不方便的问题如何解决？

建面约238户型图

建面约238平户型西北侧两个卫生间相邻，

且南侧直接衔接衣帽间带来的衣帽间如何隔离湿气、

防止衣服异味的问题如何解决？

不得不说，

该项目户型布局的细节还有较多部分有待改进。

综合来看，

森兰星河湾是一个价格优势比较明显的项目，

周边没什么新盘，

二手房源的均价普遍较高。

地理位置上来看，

其周边学校、地铁配套便捷度较高。

商业、医疗资源稍显欠缺。

此外，

其户型整体布局不错至于仍有一些细节仍待改进，

如果硬要选的话，

笔者可能更推荐建面约188平户型。

至于这个项目是“吃香”还是“真相”，

屏幕前的读者，

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