作为一个产业规划高地,市北高新在近两年拥有很高的呼声,购房者普遍看涨。区域内目前仅有两个新房项目——仁恒静安世纪和静安映。那么,两个项目孰优孰劣?事实上,鉴于产品重合度相当高,两盘很难真正分出高下,但我们仍然希望通过全方位的对比,让购房者清楚的明白两盘的定位,从而选择更适合自己的房源。
-PART 1-
主力产品的区别:三房约10平米的差距
仁恒静安世纪的主力户型为106平三房,静安映的主力户型为97平三房。对于一个三房来说,106平的空间可塑性显然更强,而其居住舒适度也无疑更高,我们通过户型图来比对一下:
仁恒106平三房
静安映97平三房
可以看到,两者的主力户型在布局上相当接近,三开间朝南,带有飘窗设计,主卧均为全套房,带步入式衣帽间和独立卫生间;且两者均为非常规整的动静分离格局,近两年,市场上出现了许多卧室分列在客厅两边的户型,其目的是为了压缩过道空间,减少面积浪费。但就个人而言,编辑仍然偏向动静分离的产品,尽管确实有一小部分面积分配给了过道,但功能区与休息区互相分开,让实际居住体验更佳。
静安映97平样板间餐客厅
静安映和仁恒静安世纪都做到了这一点。但像这样分割户型是以牺牲面积为基础的,在这样的条件下,接近10平米的空间差距是相当明显的,简单来说,仁恒的卧室空间显然比静安映更大。最为明显的是北向卧室,实际上静安映的北向卧室,做成书房更为合理,做成卧室,略显拥挤。仁恒静安世纪在空间上的另一大亮点是南向的宽景阳台,客厅阳台直接连通至次卧阳台,其面宽高达约4.8米,整体的景观视野相当出色,也同时保证了室内的通风采光。
仁恒静安世纪106平样板间客厅
此外,仁恒静安世纪在入户处设置了转角玄关,玄关的存在避免了室内空间在入户一瞬间一览无遗,保护了业主的隐私;另一方面,玄关也提供了收纳空间,业主可根据自身需求自行设置成鞋柜、衣挂,收纳空间的存在一定程度上减少了过道空间带来的面积浪费。
除去空间上的差距,两盘在装修配备上差距并不大,总体而言,仁恒略胜一筹,这或许也是仁恒未来单价稍稍高出的原因之一。
另外,在社区配置上,仁恒静安世纪采用玻璃幕墙+铝板设计,景观上配置有核心景观“彩云追月”,设有中央水景,高层俯瞰可看到月亮倒映的效果,水景设置景观步道和观景凉亭;小区人车分流,入户处设置双迎宾楼,提升业主归家仪式感,并配备1500平自持会所,含恒温泳池、瑜伽房、阅览室等。
仁恒静安世纪外立面效果图
仁恒静安世纪沙盘核心景观
静安映的社区配置也不遑多让,石材+玻璃幕墙的设计同样有着现代简约的视觉美感,入户设置有地上地下装修双大堂,也同样拥有自持会所,但会所规模比仁恒稍小,约1000平左右。
静安映外立面效果图
客群的定位是两个项目的最大区别。根据案场报价,静安映的均价约91200元/平,仁恒静安世纪尽管价格未出,但根据估算,项目的单价或将比静安映贵2-3千左右,也就是说,接近10平米的差距,是大约100万的置业门槛差距,但这也是三房居住舒适度的巨大差距。(ps:仁恒静安世纪尚未取证,具体价格仍视预售证待定)
-PART 2-
120万方产业新高地 市北高新国际科创社区
两盘所处的市北高新国际科创社区,是目前市场备受关注的产业园区。120万方的产业园区,包含有22万方的住宅体、43万方的办公写字楼、5万方的商业,以及其他绿化活动场所、学校资源和3个工业遗址广场,未来将主打大数据、人工智能产业基地。
市北高新产业园沙盘俯瞰
作为张江国家自主创新示范区的重要组成部分,从其规划定位就可以看出,市北高新国际科创社区面向的是高精尖青年人才,在高薪保障下,他们拥有相当雄厚的购买力,这部分人才的持续进驻,可以预见的是未来住房需求的上升,而目前市北高新园区里仅有仁恒静安世纪和静安映两个项目,供不应求将是大势所趋。
那么,规划的变现能力如何呢?我们从实际来看,两个项目的主力客群基本都是青、中年人为主,据仁恒静安世纪案场透露,该项目目前的主力客群在20-40岁之间,且首套占比相当高,这部分客群以周边静安、虹口、宝山为主,也有部分来自张江和陆家嘴。这也从侧面说明,市北高新的人才导入,是比较成功的。
事实上,作为老闸北的一部分,市北高新园区紧邻南北高架和中环路,周边有1号线穿行,已经拥有非常完善的交通网络;此外,大宁音乐广场的商业成熟度很高,加上近年新入驻的协信星光广场,同样具有相当高的商业能级;学校、医院方面也拥有9年制公立大宁国际学校、十院这样的配套。
市北高新区位情况
目前在仁恒静安世纪和静安映周边,写字楼林立,据统计,市北高新园区目前注册企业约2800余家,跨国公司地区总部19家,具有总部特征的龙头企业50余家,大数据企业240家,其产业聚集能力相当强,加上完善的配套设施,市北高新已经是一个成熟度很高的社区,并不仅仅是纸上谈兵的规划。
因此,市北高新的潜力,并不仅仅停留在纸面规划上,其周边配套已经齐全,这也是市北高新呼声那么高的主因。仁恒静安世纪和静安映均为市场上的热门项目,且产品力都相当不俗,主要区别在于户型面积段的差距,仁恒静安世纪将推出106-145平房源,主打106平三房,静安映则在售97-130平房源,主打97平三房,两者主力户型的面积差距造成了最低置业门槛的差距,如果预算不足,可以考虑静安映,如果预算充足,那么可以考虑舒适度更高的仁恒静安世纪;两者的大户型差距较小。
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