容积率低于1的新房项目，在上海已经是卖一套少一套。而如果说总价不到200万入住这样一个低密墅区，是不是听起来不太可能？但这样的项目确实存在，淀山湖海上湾鹭居就还存有房源在售，其中洋房产品最低190万起。
海上湾鹭居剩余约30套，双拼别墅建面约176平，均价约40000元/平，总价约670-720万/套，毛坯交付，洋房剩余约300套，建面约81平和89平，均价约25000-26000元/平，总价约190-260万/套，预计2020年12月底交付。这样一个低价项目，在三期曾吸引千余组客户参与选房。
销控表
朱家角2016年拍地
总体来看，四期鹭居整盘均价报价仅3.4万/平，还没贵过16年的地价。这个价格就很有吸引力，以建筑面积82平和均价3.4万/平测算，总价不足300万就能买下一套82平的联排。
再来看下青浦近期的供应情况，主力供应是刚需偏好的高层、洋房户型，还有纯改善型户型面积段较大的独栋别墅、合院、大平层等，海上湾鹭居是青浦少有的小户型联排别墅项目。
从置业对象的角度来看，朱家角有成熟的旅游产业支撑，过去主要是本地置换以及旅游养老等购房者。17号线开通后导入了一部分大虹桥的居住人群，华为研发中心将落户青浦淀山湖，置业对象也慢慢转向刚需和刚改人群。对比6字头的徐泾和4字头的青浦新城，以及离地铁较远的重固板块，朱家角不仅靠近轨交，房价还处于低位。
周边竞品项目
海上湾周边的竞品项目最高过千万，适合有一定资产的购房者。从均价来看，周边项目的均价均比海上湾鹭居贵，而且户型也是偏大的，海上湾鹭居的价格与户型在板块中是比较有竞争力的。
区位详情
项目位于青浦朱家角板块，西侧即为东方绿洲和淀山湖风景区。项目周边有两条主干道，分别是淀山湖大道和沪青平公路，还有一条沪渝高速。小编观察下来，由于周边还有纯新盘在建中，沪青平公路上集卡来往较多，不过目前总体来看车流量并不算大。淀山湖大道是通往青浦主城区的道路，一路向东行驶，可以经过朱家角人民医院、吾悦广场、万达茂等主要配套。距离项目最近的高速路口是在朱枫公路上，直线距离约有3.5公里。
公交出行方面，已开通的17号线是当地主要的公交出行方式，距离项目最近的地铁站是东方绿舟站，直线距离不到2公里，步行距离比较远，建议换乘朱家角8路，5站可到达项目。海上湾二期樱园门口有共享单车，早上不愿挤公交的上班族也可以选择骑单车至地铁站。17号线可在虹桥火车站与2号线、10号线进行换乘，需要注意的是，17号线班次间隔大约在8分钟左右，并且站与站之间距离较远，一般来说需要4-5分钟，因此在市区上班的业主乘坐17号线还是要提前规划好出行时间。
本次开盘的项目位于四期的南半岛，南半岛是纯墅区，沿河为双拼别墅，小区内部为联排别墅，总体容积率仅有0.6，在出台了限墅令后，容积率低于1的别墅区越来越少，从这一角度来说，海上湾的容积率就领先很多其他别墅项目，居住体验上会更舒适，每家每户的私密性也会更好。
一期社区实景（已交付）
小编实地探访过程中看到小区一期的别墅环境十分不错，目前已经交付入住，从图上来看河道水质较为清澈，可见水面也维护的非常干净，水景的整体感觉还是不错的，一期社区内绿化植被已经较为茂密，据售楼处称绿化覆盖率达45%，四期建成交付后的效果还是十分令人期待的。
南半岛楼栋分布
上图红色覆盖的别墅位置属一等，正对河道景观，视野开阔的同时私密性也更好。黄色覆盖位置位于小区正中间，虽不如沿河别墅景观那么好，但环境更为清静，周围基本没有什么不利因素。绿色覆盖的位置靠近小区出入口和马路，虽然是人车分流，但车子进出无可避免的会对周边的楼栋造成一定的影响。车位比达1：2，较为充裕，不必担心停车问题。物业方面是开发商上实自己的物业管理公司，具有国家物业管理企业一级资质，地上物业费为3.6元/平/月，地下物业费为1.8元/平/月。
本次开盘的项目中，82平联排别墅仅有8套。一般来说，联排别墅很少有做这么小户型的，但海上湾做了地上三层，地下一层。我们主要来看一下本次项目的主力户型，就是以下这套136平米的联排。
D1户型136平
136平的户型是项目的主力户型，该户型3房朝南，整体面宽可达7.5米，采光通风非常好，并且一二楼做了6.3米挑高，整体空间显得非常宽阔。一层有一间卧室，可以给家里的老人居住，避免上下楼梯不便。二层三层都是套房设计，有独立卫浴和衣帽间，二层还有公用卫生间，设计还是比较人性化的。
项目自身占地2500亩，周边都是大片的别墅区，因此配套主要集中在朱家角古镇上，有沿街餐饮、超市等小型商业，聊胜于无。大型综合性的商业配套主要集中在青浦城区，吾悦广场、万达茂（在建）直线距离项目在8公里内，沿着淀山湖大道一路向东即可到达，自驾过去是比较方便的。
吾悦广场
朱家角的医疗配套还是比较匮乏的，周边3公里范围内仅有朱家角人民医院（二乙），规模并不是很大，日常看病配药等需求可以基本满足，如果业主需要更高水平的医疗资源还需要前往青浦新城。据悉项目周边规划建设复旦大学附属产科医院青浦分院，即上海人比较熟悉的红房子医院将在青浦开设分院。
海上湾周边主要配套及直线距离
教育资源方面，项目周边的学校主要集中在朱家角镇上，比较好的是朱家角中学，是青浦一所市重点。另外今年兰生复旦青浦分校已经正式签约落户青浦淀山湖，拟从幼儿园举办至高中，计划于2020年9月1日正式开学。平和双语青浦分校也已在建中，预计2019年进行招生。再加上青浦地区目前已有较好的学校还有复旦附中青浦分校（其初中部是复旦五浦汇实验学校），青浦整体的教育水平将会更上一层楼。但是这几所学校距离项目较远，接送上下学不是特别方便。不过据售楼处称项目西侧留有一块教育中心用地，预计是建一所初中，这将极大程度的方便了业主家里适龄孩子就学。
项目周边的公共景观资源无疑非常丰富，周边2公里范围内就是朱家角古镇旅游区、东方绿洲和淀山湖，生态环境也非常好。并且这些景点已经非常成熟，可以作为周末全家休闲游乐之地。
东方绿舟
总的来说，最低总价190万的价格和小户型的联排别墅是项目最大的亮点，不可再生的自然资源和国企上实的品质也令这个项目拥有独特的优势在，随着青浦城区的大型配套逐步完善，海上湾的置业前景是比较被看好的。
楼盘点评
写评论