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  近期，位于浦东周康的锦绣御澜正式开启验资。作为陆家嘴集团市场拿地的第一盘，项目备受关注。项目主打建面约88-128平房源。乐居注意到，项目首套的验资金额竟然高达230万：

项目验资通知

  项目目前预售证尚未批复，价格未出，如果该笔验资金额小于或等于首付款，那么按首套3.5成来计算，项目的平均总价竟是要超过600万？而从项目的户型配比来看，348套房源中，128平大户型共计136套。也就是说，按照这个验资条件，项目的均价大概率破6万，那么这将是周浦的新天花板价格；

  如果该笔验资金额大于首付款，那么，这个高验资门槛，难道是想提前拦住一批预算刚达标的客户吗？开发商为什么有这样足的底气？我们仍需观察一下项目本身。

区位配套成熟 交通便捷

  就区位而言，项目位于浦东周浦镇年家浜东路上，北侧为印象春城，南侧为九龙仓兰廷，均为周浦知名小区；东侧则为绿地缤纷广场和周浦公园。

  从居住环境来说，项目周边拥有十分纯熟的居住氛围，菜场、综合商业体都在步行可至范围内，小区出门右拐向东即为绿地缤纷广场，经过多年的运营，其商业体系已经十分完善，知名品牌如必胜客、麦当劳、星巴克、耐克等均已入驻，足以支撑起项目业主的日常消费；另外，万达广场和小上海商业街是周浦的核心商业，沿项目门口年家浜路直线向西约2公里左右，即可到达万达，十分方便。

绿地缤纷广场

  沿项目东侧周园路直线向南约1.6公里，即可到达周浦医院，周浦镇居民就医，除去市区医院，最常去的是板块内的周浦医院，等级为二级乙等。作为九院附属医院，周浦医院的口腔科较为有名。

周浦医院

  交通方面，尽管地处外环，但周浦的交通情况还是比较优秀的。除去目前已经通车的16号线和11号线，周浦还有18号线在建中，未来在周浦镇内设有多个站点，且与16、11号线设站点在城镇外围不同，18号线所设繁荣路站、周浦站、沪南公路站等，均在周浦镇中心位置。锦绣御澜与16号线周浦东站的直线距离约为1.6公里，与在建中18号线周浦站约2公里，虽然需要短途接驳，但距离在可接受范围内。

区位地图

  自驾方面，项目通过门口年家浜路可通往沪南公路主干道，连通内中外三环，整体路线通达。但目前早晚高峰，年家浜路均有拥堵现象，而沪南公路由于18号线施工，拥堵相当严重。

项目周边道路

  从实地踩盘表现来看，锦绣御澜项目本身的品质还是相当出众的。

户型设计出众 社区品质有保障

  作为陆家嘴集团市场拿地的第一盘，开发商有志于将项目打造成“网红标杆”。项目南侧为天然河道，一河之隔即为九龙仓兰廷花园，高层可直接俯视九龙仓的花园。而小区内部沿河，则规划种植一排樱花树，每逢樱花盛开季节，就有樱花可以赏玩。环绕小区设置有漫步道，现售楼处位置，未来将拆除建造喷泉水景，提升业主归家仪式感。

图为9#、10#、11#、12#在建实景，楼间距较大，南北均无遮挡

  现在项目打造有95、99和128平三个样板间，从交付标准来看，项目厨电采用西门子、卫浴采用TOTO、台盆品牌为摩恩，配置有中央空调及新风系统，95平及以上户型均有贴墙纸，而88平则仅有粉刷。项目装配均为市场上常见品牌，大部分上海本地国企，装配用料虽然普遍不太高，但胜在扎实耐用，可信度较高。

样板间实拍

样板间实拍

  95平和128平的户型设计是亮点所在，95平户型动静分离，三开间朝南，宽景大阳台连通客厅与南向次卧，95平户型均为中间套，位于9#、10#、11#、12#，南北视野基本无遮挡，南面临河，未来也将直面樱花景观，配合宽景大阳台，景观视野十分开阔；主卧则为全套房设计，带有步入式衣帽间和独立卫生间，私密性良好。

95平户型

楼栋分布情况

  128平带有宽厅，整个客厅面宽高达6米，尺度感强烈，十分阔绰，使用舒适度相当高，同样连接宽景阳台，大户型位于4#、5#、7#、8#，均为两梯两户设计，公摊面积小，实际空间使用率较高。

128平户型

  整体而言，项目的户型设计没有明显瑕疵，中规中矩，偶有亮点，是设计感相当不错的产品。

周浦或迎新房价天花板

  配套成熟，产品力不俗，那么价格就是仅剩的问题了。纵观整个周浦镇，自2018年以来，有新城西岸公园、东原印柒雅、柏澜晶舍、浦发东悦城、绿宝锦庭、保利首创颂、明天华城、御沁园相继开盘，其中别墅盘如东原印柒雅、保利首创颂的单价在6.95w左右；而高层房源，则在4.2-5.7w不等；绿宝锦庭的洋房产品则在6.2w左右。

周浦近年新房报价一览

  也就是说，同为高层产品，周浦还没有哪个新房项目均价开到6万以上，一旦锦绣御澜均价突破6万，那它自然就是周浦新房的天花板价格。

  二手房方面，2009年建造的印象春城挂牌均价约4.5-4.9w，2016年建造的九龙仓兰廷挂牌均价约5.7-5.8w，但两盘近90天内，均无房源成交。如果算上税费，九龙仓兰廷的成交价格，则高于目前周浦在售的大部分新房产品，没有成交也在意料之中。因此，锦绣御澜均价如果破6，市场是不是能接受，仍然是个未知数。

乐居网友社群讨论

  当然，项目的具体价格仍然需要视预售证批复情况待定，乐居也将持续跟进关注该项目。